Hvilke dokumenter bør du samle med en gang?
Du bør samle dokumentene som viser hva du fikk vite før kjøpet, og dokumentene som viser hva du fant etterpå. Det gjelder kontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring, i tillegg til bilder og meldinger fra tiden etter overtakelsen. Kjøperen må sannsynliggjøre at det er en mangel, og da er det dokumentene som avgjør hvor sterk saken din blir. Gjør det før noe blir reparert eller revet.
Salgsdokumentene viser hva du skal ha visst
Start med dokumentene fra kjøpsprosessen. De viser hva selgeren og megleren opplyste, og hva du selv hadde grunn til å kjenne til. Avhendingslova § 3-10 sier at du ikke kan kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter. Derfor er de første tingene du trenger, disse:
- salgsoppgaven med alle vedlegg
- tilstandsrapporten, med sidene om den bygningsdelen feilen gjelder
- selgerens egenerklæring, hvis det er levert en
- kjøpekontrakten
- eventuelle annonser, tekstutkast og meldinger fra megleren
Les dem med feilen foran deg. Står det noe om samme bygningsdel? Er feilen omtalt med tydelig språk, eller bare i forbifarten? Det er spørsmålene som avgjør om feilen regnes som en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren).
Legg også inn tilstandsrapportens dato. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe, og datoen viser om den følger kravene.
Dokumentene om selve feilen
Neste gruppe viser hva du faktisk fant. Her teller alt som kan vise tilstanden slik den var da du oppdaget den:
- bilder og video, tatt før noe er flyttet på
- notater om når du oppdaget feilen, og hva du gjorde da
- kvitteringer for utstyr, tilsyn eller midlertidige tiltak
- eventuelle målinger eller vurderinger fra fagfolk
- tilbud eller anslag på hva utbedring vil koste
Noter dato og klokkeslett på det du gjør. En enkel logg gir deg oversikt senere, og loggboken over skaden går gjennom hva som er verdt å skrive ned.
Etter overtakelsen skal du undersøke eiendommen så snart det er rimelig anledning, slik god skikk tilsier. Det du finner da, og hva du gjorde med det, bør stå svart på hvitt.
Slik gikk det for Ketil
Ketil overtok en enebolig i oktober. Etter en uke merket han fuktlukt i kjelleren. Før han gjorde noe annet, åpnet han mappen med salgsdokumentene og fant tilstandsrapporten. Den nevnte kjelleren med én setning: at det ikke var funnet avvik ved den delen som var tilgjengelig for undersøkelse. Han leste også egenerklæringen, der selgeren hadde svart nei på spørsmål om fuktproblemer.
Så tok Ketil bilder av fuktflekkene, skrev ned datoen og hentet ut e-postene fra megleren om kjelleren. Han samlet alt i én mappe på skrivebordet og sendte reklamasjon til selgeren samme uke, med bildene og en kopi av egenerklæringen vedlagt.
Selgeren svarte at han aldri hadde sett fukt. Da hadde Ketil likevel svart på hvitt både hva selgeren hadde skrevet, og hva han selv hadde funnet. Det ble utgangspunktet for det videre arbeidet, og saken hans ble stående på et solid grunnlag heller enn på hukommelse.
Meldinger og avtaler med selger, megler og forsikring
Alt som er sagt eller skrevet etter at du fant feilen, hører hjemme i samme mappe. Det gjelder e-poster, tekstmeldinger og notater fra samtaler. Skriv ned hva som ble sagt umiddelbart etter en telefonsamtale. Hvordan du bør formulere deg i samtalen, står i første samtale med selger.
Har selgeren boligselgerforsikring, ta vare på forsikringsbeviset og alle svar fra selskapet. Har du selv boligkjøperforsikring, trenger du polisen og meldingen du sendte dit. Husk at HELPs forsikring for eksempel ikke dekker advokatutgifter som er påløpt før du kontaktet selskapet, så rekkefølgen kan ha betydning for hva du får dekket.
Har megleren sendt deg opplysninger om forhold ved boligen, kan det ha betydning. Megleren skal sørge for at kjøperen skriftlig og tydelig får opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med, og som kan få betydning for avtalen.
Slik ordner du dokumentene så de kan brukes
Å samle dokumenter hjelper bare hvis du finner dem igjen. Lag en enkel struktur:
- én mappe for kjøpet, med alle salgsdokumenter
- én mappe for feilen, med bilder, notater og tilbud
- én mappe for korrespondanse, sortert etter dato
Ta kopi av alt, og lagre det på minst to steder. Send deg selv bildene i original oppløsning, slik at datoen på filen følger med. Skriv ikke over gamle filer.
Ikke start reparasjonen før du har samlet det viktigste. Hva du kan gjøre før du reparerer, står i skal jeg reparere med en gang eller vente, og hele oversikten over de første dagene finner du i pilaren om feil i boligen du nettopp kjøpte. Er det fare for at beviset går tapt, kan bevissikring gjennom domstolen være en mulighet, men den som ber om det, må dekke motpartens kostnader.
Kort oppsummert
- Du bør samle dokumenter fra kjøpsprosessen: kontrakt, salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring.
- Samle dokumenter om selve feilen, med bilder, datoer og tilbud, før noe blir reparert.
- Ta vare på alle meldinger med selger, megler og forsikringsselskap.
- Du må kunne vise hva du kjente til fra salgsdokumentene, og hva du fant etterpå.
- Ordne dokumentene i mapper og ta kopi, slik at du finner dem når du trenger dem.