Hva skjer når sameiet oppløses ved tvangssalg?

Oppløsning av sameie ved tvangssalg: hvem kan kreve det

Etter sameigelova § 15 kan hver sameier få sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist. Loven sier ikke hvor lang fristen skal være. Det som teller, er at de andre får rimelig tid til å finne en løsning, for eksempel å kjøpe ut den som vil ut.

Du trenger ikke begrunne kravet, og du trenger ikke flertall. Én sameier med en liten andel kan kreve oppløsning. Det gjelder uansett om eiendommen er en hytte, en tomt eller en bolig.

Unntaket er grunn som ligger i sameige mellom bruk, altså felles eie mellom flere eiendommer. Det følger av § 15 siste ledd.

Når eiendommen må selges

Kan tingen deles uten skade, deles den. Kan den ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, så langt de passer.

En hytte på én tomt kan sjelden deles uten skade. Da blir tvangssalg løsningen. Det er navnet på salgsformen, og det betyr ikke at noen har gjort noe galt. Retten avgjør om salget skal skje ved en medhjelper eller ved en auksjon holdt av namsmyndigheten. Den velger det som antas å gi størst utbytte (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12).

Skal salget gå gjennom en medhjelper, bør medhjelperen rådføre seg med partene i viktige spørsmål. På anmodning kan medhjelperen også forhandle med sikte på å unngå tvangssalg (§ 11-13).

Sameierne har førerett i budrunden

Sameierne kommer ikke dårligere ut enn andre bydere. Under ellers like vilkår har en sameier førerett til å få budet sitt godtatt. Byr en utenforstående like mye som deg, er det ditt bud som skal velges.

Har to eller flere sameiere gitt like bud, og ingen byr høyere, kommer det an på om de vil fortsette som sameiere. Vil de det, gjelder § 11 andre ledd tilsvarende, og den paragrafen viser videre til løysingsrettslova. Vil de ikke fortsette sammen, godtas det budet som kom først. Svarer de like budene til den høyeste prisen eiendommen kan overtas for, avgjør tingretten ved loddtrekning eller på annen måte hvilket bud som velges.

Slik kan krav om tvangssalg gå raskt

Kravet kan gjennomføres uten dom eller annet tvangsgrunnlag hvis ingen har gjort innsigelse mot det, eller hvis innsigelsen er klart grunnløs. Avgjørelsen treffes av tingretten ved kjennelse, og den kan ankes.

Det betyr at en sameier som vil ut, ikke alltid må igjennom en lang rettssak først. Er de andre uenige, kan saken gå videre i retten.

Hvordan kjøpesummen fordeles

Retten fastsetter fordelingen av kjøpesummen ved kjennelse (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36). Først dekkes rettsgebyr, medhjelperens godtgjørelse og visse kostnader ved overtakelsen. Deretter dekkes heftelser, for eksempel pant, etter prioritet. Det som er igjen, tilfaller sameierne. Fordelingskjennelsen kan angripes ved anke og gjenåpning.

Alternativer før dere går så langt

Tvangssalg er den siste utveien. Før en sameier krever det, kan sameierne bli enige om utkjøp, der den som vil ut får verdien av andelen sin, avtalt eller satt av en takstmann. De kan også selge hele eiendommen frivillig på det åpne markedet, men det krever at alle er med, fordi et flertall ikke kan vedta å selge hele tingen (§ 4).

Er uenigheten mest om bruken, kan en ordning etter sameigelova § 14 være nok. Da deles bruken, for eksempel i perioder, og avgjørelsen gjelder i ti år hvis ikke kortere tid er satt. At de andre foretrekker en annen løsning, stopper likevel ikke en sameier som krever oppløsning.

Kort oppsummert

• Hver sameier kan kreve oppløsning av sameiet etter varsel med rimelig frist.
• Kan eiendommen ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene.
• En sameier har førerett til å få budet sitt godtatt under ellers like vilkår.
• Kravet kan gjennomføres uten dom hvis ingen protesterer eller protesten er klart grunnløs.
• Kjøpesummen fordeles av tingretten, og sameierne får hver sin del etter eierandel.