Retten til å overta felles bolig er en lovbestemt rett for én av ektefellene til å få lagt boligen ut til seg på skiftet, slik at den andre ektefellen i stedet får sin verdiandel utbetalt. Hovedregelen følger av ekteskapsloven § 66 om at hver ektefelle som utgangspunkt har rett til å beholde det de selv eier. Unntakene som gir en ikke-eiende ektefelle rett til å overta boligen, følger av ekteskapsloven §§ 67-69. Retten gjelder verdiovertakelse, ikke en gratis tilegnelse – den andre ektefellen skal ha full markedsverdi for sin eierandel.

Det rettslige utgangspunktet: § 66

Ved skifte etter separasjon eller skilsmisse er hovedregelen i ekteskapsloven § 66 at hver ektefelle har rett til å beholde eiendeler eller eierandeler i eiendeler som vedkommende fullt ut eller for det vesentlige eier. For den ektefellen som eier hele eller det vesentlige av boligen, er overtakelsesretten dermed nærmest selvsagt. De praktisk viktige reglene er derfor unntakene i §§ 67-69, som gir en rett til å overta også eiendeler den andre eier, eller som de eier sammen i sameie.

Bakgrunnen for at boligen har fått en egen regulering, er at den ofte er ektefellenes mest verdifulle eiendel og samtidig oppfyller et helt grunnleggende behov: et sted å bo. Lovgiver har derfor funnet det nødvendig å gi en mekanisme som i visse tilfeller bryter med eierens ellers ubetingede rett til å beholde sitt eget. Reglene må leses i sammenheng med formuesoppgjøret for øvrig, fordi overtakelse av boligen påvirker hvordan likedeling og skjevdeling slår ut.

Rett til å overta felles bolig og innbo – § 67

Ekteskapsloven § 67 første ledd bokstav a gir en ektefelle som ikke eier hele eller det vesentlige av boligen, rett til å overta eller få bruksrett til felles bolig og vanlig innbo «når særlige grunner taler for det». Terskelen for «særlige grunner» er ikke spesielt høy i praksis. Sentralt i vurderingen står:

  • Den enkelte ektefelles behov for å bli boende, herunder helse, alder, økonomi og muligheter for å skaffe seg annen tilsvarende bolig i samme område.
  • Barnas tilknytning til hjemmet, nærmiljø, skole og venner. Hvor barna skal ha sin faste bosted, er ofte tungtveiende.
  • Hvem som har hatt den nærmeste tilknytningen til eiendommen, for eksempel om boligen opprinnelig tilhørte den ene ektefellens slekt.
  • Hensynet til en mest mulig praktisk og rimelig løsning samlet sett.

Høyesterett har i flere avgjørelser presisert at det avgjørende er hva som «alt i alt er rimelig» mellom partene. Vurderingen er konkret og skjønnsmessig, og det er ikke tilstrekkelig at den ene ektefellen rent subjektivt ønsker å beholde boligen. Det må foreligge objektive holdepunkter for at vedkommendes behov veier tyngre enn eierens interesse i å beholde eiendelen selv.

En viktig begrensning ligger i § 67 andre ledd: overtakelsesretten gjelder ikke hvis boligen er den andre ektefellens særeie, eller hvis den andre ektefellen har ervervet boligen som arv eller gave fra sin egen slekt. Da må man eventuelt bygge på den strengere bestemmelsen i § 68. Begrunnelsen er at slike eiendeler har en særlig tilknytning til eierektefellen, enten fordi partene selv har valgt særeie, eller fordi verdien stammer fra eierens familie.

Strengere vilkår ved særeie og slektsarv – § 68

Etter ekteskapsloven § 68 kan en ektefelle gis rett til å løse ut bolig og innbo som er den andres særeie «når sterke grunner taler for det». Her er terskelen bevisst hevet fra «særlige grunner» til «sterke grunner». Bakgrunnen er at særeie er en formuesordning partene selv har valgt for å holde verdier atskilt, og lovgiver har derfor vist tilbakeholdenhet med å gripe inn i eierens råderett. I praksis kreves det et markert behov, typisk hensynet til felles barn som har sterk tilknytning til boligen og nærmiljøet, og der den andre ektefellen ikke har realistiske muligheter til å skaffe en likeverdig bolig.

Det er viktig å merke seg at § 68 åpner for full utløsning – altså eiendomsovertakelse – ikke bare bruksrett. Når eiendommen overtas, må den løsende ektefellen betale full markedsverdi til eieren. § 68 viser også til at enkelte regler i §§ 69 og 70 gjelder tilsvarende, blant annet om verdsettelse og vederlag.

Bruksrett som mildere alternativ – § 69

Der full overtakelse ikke fremstår rimelig, åpner ekteskapsloven § 69 for at en ektefelle gis tidsbegrenset bruksrett til boligen. Bruksrett er et fleksibelt mellomledd som kan ivareta for eksempel barnas behov for å bo i hjemmet en overgangsperiode, uten at eieren mister eiendomsretten permanent. Retten kan settes til en bestemt tid eller knyttes til en betingelse, for eksempel inntil yngste barn er ferdig med grunnskolen. Det kan fastsettes vederlag (markedsmessig husleie) til eieren for bruken, slik at eieren ikke lider et urimelig tap ved å være avskåret fra egen eiendom.

Bruksrett er særlig praktisk i de tilfellene der den ene ektefellen har et sterkt boligbehov knyttet til barna, men der det ville være urimelig overfor eieren å miste eiendommen helt, eller der den som ønsker boligen ikke har økonomi til å løse ut den andre. Bruksrett gir da en balansert løsning.

Oppgjøret når boligen overtas

Den som overtar boligen, må betale den andre for vedkommendes eierandel etter markedsverdi. Verdsettelsestidspunktet er som hovedregel knyttet til oppgjøret, jf. ekteskapsloven § 69 andre ledd, men ved naturalutlegg legges ofte verdien på utlodningstidspunktet til grunn. Uenighet om verdien løses ved skiftetakst. Selve oppgjøret påvirkes av likedelings- og skjevdelingsreglene (§§ 58-59), se artiklene 111-115 om det økonomiske oppgjøret. Har boligen helt eller delvis vært finansiert med skjevdelingsmidler, må dette hensyntas ved beregningen av hva den overtakende ektefellen faktisk skal betale.

Det er også viktig å avklare gjeldsforholdene knyttet til boligen. Et eventuelt boliglån som hviler på eiendommen, må håndteres i oppgjøret, og dersom begge ektefeller hefter solidarisk for lånet, kreves bankens samtykke for å frigjøre den ene. Dette behandles nærmere i artikkel 120 om deling av gjeld.

Praktisk betydning for advokater

Overtakelsesretten er ofte det mest konfliktfylte temaet i et samlivsbrudd, fordi boligen både har stor økonomisk verdi og sterk følelsesmessig betydning. En grundig kartlegging av eierforhold, finansiering, barnas situasjon og partenes boligbehov er nødvendig allerede tidlig i saken. Der barn er involvert, henger spørsmålet tett sammen med fast bosted etter barneloven, selv om disse vurderingene formelt holdes atskilt – barnets faste bosted avgjøres etter barneloven, mens boligovertakelsen avgjøres etter ekteskapsloven §§ 67-69.

Det bør tidlig avklares om det foreligger særeie eller arv/gave fra slekt, fordi dette flytter saken fra § 67 til den strengere § 68. Advokaten bør også vurdere om bruksrett etter § 69 er et bedre alternativ enn full overtakelse, særlig der klienten har et midlertidig boligbehov eller begrenset økonomi. Til slutt bør man ha klart for seg at overtakelsesretten gjelder verdiovertakelse: klienten må kunne finansiere utløsningen av den andre ektefellen, og dette må planlegges parallelt med selve overtakelseskravet.