Ekteskapsloven

§ 69 — Hvem bestemmer prisen på huset når dere skilles? (Takst)

Blir dere ikke enige om hvor mye huset er verdt når du skal kjøpe ham ut? Da må verdien fastsettes ved skiftetakst, som domstolen (tingretten) ordner for dere.

Kort svar

Når en ektefelle vil kjøpe ut den andre, må dere bli enige om verdien. Klarer dere ikke det, kan dere ikke bli sittende fast i krangel. Loven krever da at prisen fastsettes ved en formell skiftetakst, hvor en uavhengig fagperson verdsetter boligen til det den er verdt i det frie markedet.

Paragraftekst

Blir ikke ektefellene enige om verdien av eiendeler som den enkelte skal beholde etter § 66 eller overta etter § 67, fastsettes verdien etter begjæring ved skiftetakst. Taksten skal svare til eiendelenes omsetningsverdi når ikke annet er særskilt bestemt. Når en ektefelle beholder eiendeler som han eller hun eier fullt ut, skal verdsettelsen knyttes til verdien på det tidspunktet som er nevnt i § 60. I andre tilfeller skal verdsettelsen knyttes til verdien på det tidspunktet det blir bestemt hvem som skal overta eiendelen, hvis ikke noe annet blir avtalt.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Når hjemmet deres skal gjøres opp, oppstår alltid spørsmålet: "Hvor mye skal jeg betale for å kjøpe deg ut?"

Den som flytter vil gjerne at boligen skal takseres høyt, for å få mest mulig penger på konto. Den som skal bli boende og ta opp nytt lån, vil gjerne at boligen skal prises lavt.

Første avsnitt av § 69 skjærer gjennom. Blir dere ikke enige, fjerner loven makten fra hendene deres. Da må den ene parten kreve en "skiftetakst". Det er tingretten som bestemmer hvem som foretar taksten (ofte en uavhengig, autorisert takstmann som domstolen stoler på). Du kan ikke kreve at dere bruker kommunens formuesverdi, og du kan ikke bruke det gamle kjøpsbeviset. Verdien skal settes til markedsverdi — altså nøyaktig hva huset ville blitt solgt for til fremmede dagen før.

Hvilken dato gjelder verdien for? Det andre avsnittet løser den klassiske tidsklemma. Å krangle om hus og skilsmisse tar ofte et år. Boligprisene i landet kan ha steget ti prosent på det året. Hvilken pris skal brukes?

Loven skiller mellom to tilfeller: 1. Gjenstander som 100 % var hennes fulle eiendom under ekteskapet (men som likevel er felleseie). Verdi for dette låses ("fryses") på skjæringstidspunktet (§ 60), altså dagen for samlivsbruddet. 2. Den felles boligen og andre eiendeler som dere kranglet om å få overta fra den andre, verdivurderes senere. Her gjelder markedsverdien på det tidspunktet dere faktisk fikk bestemt dere, eller dommeren bestemte hvem som vant eierkampen. Vinner du retten til huset et år etter at dere flyttet fra hverandre, må du betale det huset koster nå, ikke hva det kostet i fjor. Det forhindrer at du spekulerer i gratis verdistigning.

Eksempel

Eksempel · Meglernes priskrig

Paret krangler om huset. Kona henter inn to meglere hun kjenner, som gir e-takst på 5 millioner. Mannen er overbevist om at de snakker ned prisen, så han henter inn en megler som gir e-takst på 6 millioner. De står fast. Mannen sender en begjæring til tingretten om skiftetakst. Tingretten oppnevner en formell rettsoppnevnt takstmann. Han sier huset er verdt 5,4 millioner. Fordi en skiftetakst er formell og bestilt av staten, slår denne prisen igjennom, og det er 5,4 millioner kroner som brukes som fastlåst sum i oppgjøret.

Vanlige feil

Å kreve å betale "det vi ga for det", eller "det taksten viste i fjor da vi lånte penger i banken". En skilsmisse krever oppdatert markedspris i nåtid.
Å tro at domstolen ordner skiftetaksten gratis. (Takstmannens regning pluss domstolens gebyr må ekteparet betale).

Hva bør du gjøre?

Å gå veien om domstolen og skiftetakst er dyrt og irriterende. Prøv en mye billigere og raskere løsning først: Avtal skriftlig med eksen at dere sammen plukker ut to uavhengige eiendomsmeglere, at dere deler regningen for e-takst, og at dere forplikter dere til å bruke gjennomsnittet av de to meglernes verdi som den endelige prisen. Dette fungerer i 9 av 10 skilsmisser uten byråkrati.