To faser — og to mulige byggetidssatser
Garantien etter bustadoppføringslova § 12 (paragrafen om entreprenørens garantiplikt) er ikke et fast kronebeløp, men en prosentandel av vederlaget — altså av summen du skal betale for boligen. Den deles inn i to faser, og i byggetiden finnes det to mulige satser:
- Byggetiden (frem til overtakelse): minst 3 eller minst 10 prosent. Dette dekker problemer som oppstår mens huset bygges, for eksempel hvis entreprenøren ikke fullfører. Satsen er minst 3 prosent når avtalen omfatter tomt (du kjøper bolig og grunn samlet, jf. § 1 bokstav b), og minst 10 prosent når avtalen ikke omfatter tomt (du eier tomta selv og får bare oppført huset — en ren entreprise, jf. § 1 bokstav a).
- Reklamasjonstiden (fem år etter overtakelse): minst 5 prosent. Dette dekker feil og mangler som dukker opp etter at du har flyttet inn, og er den samme i begge tilfeller.
Tanken er at risikoen din er forskjellig i de to fasene. Overtakelse er det tidspunktet du formelt tar over boligen og flytter inn. Garantien følger med over i 5 prosent etter overtakelse, men strekker seg over lengre tid — hele fem år. Grunnen til at byggetidssatsen er lavere (3 prosent) når tomta er med i avtalen, er at du da har et ekstra vern: forskudd du betaler inn skal være sikret på annet vis, blant annet gjennom en egen forskuddsgaranti etter § 47.
Et tydelig regneeksempel
Maja og Sander kjøper bolig og tomt samlet av en utbygger til 4 800 000 kroner — altså en avtale som omfatter tomt. Da blir garantien slik:
- I byggetiden: 3 % av 4 800 000 = 144 000 kroner.
- I fem år etter overtakelse: 5 % av 4 800 000 = 240 000 kroner.
Skulle entreprenøren gå konkurs midt i byggingen, har de 144 000 kroner i sikkerhet å trekke på for å håndtere situasjonen. Oppdager de derimot en alvorlig byggefeil to år etter innflytting, og entreprenøren ikke ordner opp, kan de trekke på de 240 000 kronene.
Hadde Maja og Sander i stedet eid tomta selv og bare fått huset oppført (en ren entreprise), ville byggetidsgarantien vært 10 prosent = 480 000 kroner, mens 5-prosentsgarantien etter overtakelse fortsatt hadde vært 240 000 kroner.
Flere eksempler så tallene fester seg
Tabellen under viser begge byggetidssatsene side om side, slik at du kan finne den som passer din avtale. 5-prosentsgarantien etter overtakelse er den samme uansett.
| Vederlag (det du betaler) | 3 % i byggetiden (tomt med i avtalen) | 10 % i byggetiden (egen tomt) | 5 % i fem år etter overtakelse |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 90 000 kr | 300 000 kr | 150 000 kr |
| 5 000 000 kr | 150 000 kr | 500 000 kr | 250 000 kr |
| 6 500 000 kr | 195 000 kr | 650 000 kr | 325 000 kr |
Legg merke til at jo dyrere boligen er, desto høyere blir garantien i kroner. Det er fordi prosenten regnes av ditt vederlag. En dyr bolig får altså automatisk en større garanti, noe som er rimelig, siden også risikoen din er større.
Hvorfor «minst» er et viktig ord
Loven sier minst 3 prosent (eller minst 10 prosent ved bygging på egen tomt) og minst 5 prosent. Det betyr at garantien aldri skal være lavere enn dette, men den kan godt være høyere hvis dere avtaler det. Som forbruker kan du altså trygt sjekke at garantibeviset minimum viser den prosenten som gjelder for din avtale. Viser det mindre, er det noe galt, og du bør be entreprenøren rette det opp.
Hva skjer ved overtakelse?
Et naturlig spørsmål er hva som skjer akkurat når du overtar. Da skifter garantien karakter: byggetidsgarantien (3 prosent når tomta er med i avtalen, eller 10 prosent når du bygger på egen tomt) avløses av den lengre garantien på 5 prosent, som gjelder i fem år fremover. Du går altså aldri uten garanti — den ene tar over der den andre slutter. Det er smart å notere overtakelsesdatoen, for den er startpunktet for femårsperioden du kan trekke på 5-prosentsgarantien.
Steg for steg: sjekk at garantien er riktig
- Finn vederlaget i kontrakten. Det er totalsummen du skal betale.
- Avgjør hvilken byggetidssats som gjelder. Eier du tomta selv og får bare oppført huset? Da er det 10 prosent. Kjøper du tomt og bolig samlet? Da er det 3 prosent.
- Regn ut riktig byggetidsprosent og 5 prosent. Bruk kalkulator: vederlag × 0,10 eller × 0,03 for byggetiden, og vederlag × 0,05 for tiden etter overtakelse.
- Sammenlign med garantibeviset. Står beløpene der minst like høyt? Bra.
- Si fra hvis tallene er for lave. Da skal entreprenøren rette opp.
- Noter overtakelsesdatoen. Den starter femårsperioden for 5-prosentsgarantien.
En liten påminnelse om endringer underveis
Hvis dere avtaler tilleggsarbeid underveis, slik at det totale vederlaget stiger, bør garantien justeres opp tilsvarende. Går vederlaget fra 4 800 000 til for eksempel 5 100 000 kroner, skal prosentene regnes av det nye, høyere beløpet. Det er lurt å sjekke at garantibeviset henger med hvis prosjektet vokser.
Hvorfor prosent og ikke et fast beløp?
Du lurer kanskje på hvorfor loven bruker prosent i stedet for å si «garantien skal være på 200 000 kroner». Grunnen er rettferdighet og fleksibilitet. En liten leilighet til 2 millioner og en stor enebolig til 8 millioner innebærer svært ulik risiko for forbrukeren. Med en fast sum ville den dyre boligen fått altfor lite sikkerhet, og den billige altfor mye. Ved å bruke prosent skaleres garantien automatisk til størrelsen på ditt prosjekt. Det betyr at sikkerheten alltid står i et rimelig forhold til hva du faktisk har investert.
Et eksempel som setter prosentene i perspektiv
La oss si at Maja og Sander oppdager en byggefeil to år etter overtakelse, og at retting koster 180 000 kroner. Garantien deres etter overtakelse er på 240 000 kroner (5 % av 4 800 000). Feilen ligger dermed godt innenfor garantien, og dersom entreprenøren ikke retter den selv, kan de få dekket de 180 000 kronene gjennom garantien. Dette viser hvorfor 5-prosentsgarantien er så viktig: det er nettopp i årene etter innflytting at skjulte feil pleier å vise seg, og da er det betryggende å ha en buffer å trekke på.
En vanlig forveksling
Noen tror at byggetidsprosenten og 5 prosent legges sammen (for eksempel 3 + 5 = 8, eller 10 + 5 = 15). Det gjør de ikke. Det er snakk om to faser som avløser hverandre: byggetidsgarantien (3 eller 10 prosent) gjelder frem til overtakelse, og 5 prosent gjelder fra overtakelse og fem år fremover. Du har altså aldri begge samtidig — den ene erstatter den andre på overtakelsestidspunktet. Og husk: det er enten 3 eller 10 prosent i byggetiden, aldri begge — hvilken som gjelder, avhenger av om tomta er en del av avtalen.
Hva «vederlaget» faktisk omfatter
Siden prosentene regnes av vederlaget, er det greit å vite hva det ordet rommer. Vederlaget er den totale prisen du skal betale entreprenøren for å få boligen oppført — altså det avtalte byggebeløpet, inkludert eventuelle avtalte tillegg. Når du regner ut 3 og 5 prosent, skal du derfor ta utgangspunkt i denne totalsummen, ikke bare et enkelt avdrag. Er du i tvil om hva som inngår, finner du vederlaget tydelig angitt i kontrakten din. Bruk det tallet når du kontrollerer at garantibeviset er på riktig nivå.
Et siste regneeksempel til ettertanke
Tenk deg to naboer som begge kjøper bolig og tomt samlet av en utbygger (tomt med i avtalen). Den ene bygger en bolig til 3 200 000 kroner, den andre til 6 400 000 kroner — nøyaktig dobbelt så dyrt. Garantiene blir da:
- Nabo 1: 3 % = 96 000 kr i byggetiden, 5 % = 160 000 kr etter overtakelse.
- Nabo 2: 3 % = 192 000 kr i byggetiden, 5 % = 320 000 kr etter overtakelse.
Legg merke til at nabo 2 får dobbelt så høy garanti i kroner, fordi boligen koster dobbelt så mye. Det illustrerer fint poenget med å bruke prosent: sikkerheten vokser i takt med hvor mye du faktisk har investert i prosjektet ditt. Hadde naboene i stedet eid tomtene selv, ville byggetidssatsen vært 10 prosent for begge — altså 320 000 kr og 640 000 kr — mens 5-prosentsgarantien etter overtakelse var den samme.
Kort oppsummert
3 prosent og 5 prosent er minstekrav til entreprenørens garanti etter § 12 når avtalen omfatter tomt: minst 3 prosent av vederlaget i byggetiden og minst 5 prosent i fem år etter overtakelse. Bygger du derimot på din egen tomt (en avtale uten grunn), er byggetidsgarantien minst 10 prosent, mens de 5 prosentene etter overtakelse er like i begge tilfeller. Huskeregel: 10/5 på egen tomt, 3/5 når tomta er med. Regn prosentene av summen du skal betale, og kontroller at garantibeviset minst dekker det beløpet som gjelder din avtale. Da vet du at sikkerheten din er på riktig nivå.