Husordensregler som faktisk blir fulgt: råd til styret
Husordensregler blir fulgt når de er korte, konkrete og vedtatt av riktig organ. I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler, i sameie er det årsmøtet som gjør det. Reglene virker best når alle beboere har fått dem, og når styret følger dem opp likt overfor alle. Her er husordensregler med råd til styret om hvordan de kan skrives og brukes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som kan vedta husordensregler
I et borettslag sier borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. I et eierseksjonssameie er det årsmøtet som kan fastsette vanlige ordensregler, jf. eierseksjonsloven § 28. Den som vedtar reglene, må altså være det organet loven peker på. En regel som styret i et sameie har laget på egen hånd, står svakere enn en som årsmøtet har vedtatt.
Ordet «vanlige» setter en grense. Husordensregler regulerer hvordan folk oppfører seg i hverdagen: ro, vask, søppel, lufting av tepper, bruk av fellesrom. Skal et lag eller sameie gå lenger, for eksempel med et forbud mot dyrehold, hører det hjemme i vedtektene eller i regler som er vedtatt etter lovens egne krav. Endring av vedtekter krever to tredjedeler av de avgitte stemmene i borettslag. Du kan lese mer om forskjellen i vedtekter eller husordensregler.
Råd til styret: skriv få regler og gjør dem konkrete
Lange husordensregler med tretti punkter leses sjelden. Et ark med åtte til ti regler blir lest, hengt opp og husket. Start med de konfliktene som faktisk har kommet inn til styret det siste året, og skriv regler for dem. Regler om ting som aldri har vært et problem, bare gjør dokumentet tyngre.
Hver regel bør kunne forstås uten tolkning. «Det skal være ro i oppgangen» kan bety hva som helst. «Støyende arbeid i leiligheten, som boring og hamring, kan skje mellom klokken 08 og 20 på hverdager og mellom 10 og 18 på lørdager» kan alle sjekke mot klokka. Det samme gjelder «Sykler skal stå i sykkelboden» i stedet for «Fellesarealene skal holdes ryddige».
Skriv også inn unntaket der det er ett. Ved private fester kan det for eksempel stå at beboeren varsler naboene i forveien. En regel som har et tydelig unntak, blir sjeldnere oppfattet som urimelig.
Slik gjør dere reglene kjent
En regel som ingen har sett, kan ingen forventes å følge. Loven overlater til styret å bestemme hvordan meldinger gis til eierne, jf. borettslagsloven § 1-6 og eierseksjonsloven § 6 a, så lenge det skjer på en betryggende og hensiktsmessig måte. Eierne kan reservere seg mot elektroniske meldinger, så noen må fortsatt ha reglene på papir.
I praksis fungerer det godt å gjøre flere ting samtidig: send reglene til alle på e-post eller post, heng dem opp i oppgangen og legg dem ved velkomstbrevet til nye eiere. Skriv inn dato for når reglene ble vedtatt og av hvem. Da slipper styret å bevise i etterkant at reglene faktisk gjaldt.
Husk også de som bor i boligen uten å eie den. Reglene bør være så korte og enkle at eieren kan gi dem videre til leietaker og gjester. Hva som gjelder for gjester, har vi en egen artikkel om.
Håndhev reglene likt
Det som gjør størst skade på en husorden, er at noen merker at reglene gjelder for naboen og ikke for dem selv. Både borettslagsloven § 8-15 og eierseksjonsloven § 58 sier at styret ikke kan gjøre noe som kan gi enkelte eiere en urimelig fordel på bekostning av andre. Å håndheve en regel strengt overfor én beboer og se mellom fingrene for en annen, er nettopp den risikoen.
En enkel arbeidsmåte hjelper. Første gang noen bryter en regel, tar en fra styret en uformell prat eller sender en vennlig påminnelse. Skjer det igjen, sender styret en skriftlig henvendelse som viser til den konkrete regelen og når den ble vedtatt. Fører ikke det frem, og bruddene fortsetter, kan det til slutt bli et spørsmål om vesentlig mislighold. Da gjelder advarsel og pålegg om salg etter borettslagsloven § 5-22, og det er en egen og tung prosess. Se pålegg om salg i borettslag.
Noter i styreprotokollen hva som er sagt til hvem og når. Noen få linjer er nok.
Hasselbakken borettslag rydder opp
Marit Strand er styreleder i Hasselbakken borettslag, som har 64 leiligheter. De gamle husordensreglene var fire sider fra 1998, og ingen hadde lest dem på mange år. Det siste året hadde styret fått ni klager. Fem gjaldt støy etter klokka 23, tre gjaldt sykler i trappeoppgangen og én gjaldt røyk fra balkongen.
Styret skrev nye regler på én side. Det ble ni punkter, alle med tall eller et konkret sted: stille etter 23 på hverdager og etter 24 i helgene, sykler i sykkelboden i kjelleren, vaskerommet bookes via lapp på døra og skal være ryddet innen 21. Ettersom det er et borettslag, kunne styret vedta reglene selv. Det ble ført i protokollen, med dato.
Marit sendte reglene ut på e-post, hengte dem opp i alle seks oppgangene og la dem inn i en mappe som deles ut til nye andelseiere. Ved første brudd, en fest som gikk til halv tre på natten, sendte hun en kort melding til beboeren med regelen og tidspunktet. Samme melding gikk til en annen beboer ved et lignende brudd to måneder senere. Beskjeden gikk til den som brøt regelen, uavhengig av hvem det var.
Kort oppsummert
- Husordensregler vedtas av styret i borettslag og av årsmøtet i sameie, og skal holde seg til vanlig ordensregulering.
- Det som går lenger enn det, må inn i vedtektene.
- Skriv få regler, bruk tall og steder, og la reglene dekke de konfliktene som faktisk har oppstått.
- Gjør reglene kjent på flere måter, og ta vare på dokumentasjon på at de er vedtatt og sendt ut.
- Råd til styret om husordensregler kommer ned til likebehandling: samme regel, samme oppfølging for alle.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.