Huset ble langt dyrere enn arkitekten anslo – er han ansvarlig?
Et kostnadsanslag fra arkitekten er ikke en garanti for hva huset ender på. Arkitekten kan likevel bli erstatningsansvarlig hvis anslaget var uforsvarlig lavt og du har lidt et økonomisk tap av det. Merkostnaden i seg selv er ikke uten videre tapet, siden du har fått et hus for pengene. Har avtalen satt en kostnadsramme som arkitekten skulle prosjektere innenfor, kan overskridelsen i stedet være en feil ved selve oppdraget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva et anslag er, og hva det ikke er
Et anslag er arkitektens vurdering av hva byggingen vil koste, laget før entreprenøren har gitt pris. Det bygger på areal, standard, tomt og erfaring. Entreprenørens tilbud kommer senere og er det som binder prisen. Derfor kan et anslag treffe dårlig uten at noen har gjort noe galt: byggevarer blir dyrere, grunnen viser seg å være vanskeligere enn antatt, eller du endrer ønskene underveis.
Loven har ingen regel om at et kostnadsanslag fra en arkitekt er bindende. Det du kan kreve, følger av avtalen og av reglene om konsulentavtaler. Arkitekten som planlegger en bolig for deg i næring, er en konsulent etter bustadoppføringslova § 61. Kapittelet gjelder avtaler om planlegging av oppføring av bolig, og det gjelder altså for deg som forbruker.
Når arkitekten kan bli ansvarlig
Arkitekten kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar som følger av de alminnelige reglene når han har gjort en feil (§ 62). En standardklausul i avtalen om at «alle kostnadsanslag er uforbindende» fritar derfor ikke arkitekten for ansvar for et anslag som var uforsvarlig.
Det er altså graden av feil som teller. Noen eksempler på det som kan trekke mot ansvar:
- Anslaget var laget uten at arkitekten hadde sett på tomten, selv om grunnforholdene var kjent som vanskelige.
- Arkitekten brukte en kvadratmeterpris langt under det som var vanlig for den standarden du hadde bestilt.
- Han glemte poster som hører til et hus, for eksempel grunnarbeid, tilknytning til vann og avløp eller utomhusarbeider, og sa ikke fra at de var holdt utenfor.
- Han fortsatte tegningsarbeidet uten å si fra, selv om han så at huset du ønsket ville koste mye mer enn rammen du hadde gitt.
Det som taler mot ansvar, er at anslaget var tydelig merket som grovt, at det var basert på opplysninger du ga, eller at overskridelsen kom av endringer du selv bestilte.
Hva som regnes som tap
Dette er den vanskeligste delen. Du har fått et ferdig hus, og huset har en verdi. Merkostnaden er derfor normalt ikke i seg selv det du kan kreve dekket. Tapet er forskjellen mellom der du er nå og der du ville vært om anslaget hadde vært riktig.
Det kan for eksempel være:
- utgifter til å tegne huset om til noe enklere, når du ellers hadde valgt det fra starten
- utgifter til nye søknader og ny tegning når prosjektet ikke lot seg bygge innenfor rammen
- honorar du betalte for tegninger du aldri fikk bruk for
- ekstra lånekostnader eller utgifter til bolig i mellomtiden, hvis du kan vise at de er en direkte følge
Erstatningen skal dekke økonomisk tap, og bare det du med rimelighet kunne forutse som en mulig følge. Du må også begrense tapet selv. Bygger du videre i full visshet om at prisen var langt over anslaget, svekker det kravet.
fra 4,2 til 5,6 millioner
Anita og Ola Nordby fikk et anslag på 4,2 millioner kroner fra arkitekten Sofie, uttrykt som «cirka 28 000 kroner per kvadratmeter for 150 kvadratmeter». I tilbudene fra entreprenørene kom de ut på 5,6 millioner. Det er 1,4 millioner mer, eller en tredjedel.
Arkitekten forklarte at anslaget var skissert tidlig i prosjektet. Anita og Ola gikk gjennom e-postene. I den første e-posten hadde de skrevet at taket for prosjektet var 4,5 millioner. Sofie hadde svart at det «bør gå greit». I forprosjektet hadde hun tegnet en tomt med skrått terreng og stor grunnmur, uten å si at det ville gi dyrt grunnarbeid.
Her har paret et mulig krav. Arkitekten visste rammen, tegnet et hus som lå langt over den og sa ikke fra. Tapet er likevel ikke de 1,4 millionene. Anita og Ola hadde fått et hus verdt noe. Kravet de kan rette, er honoraret for de fasene som ble tegnet feil, og kostnaden til å tegne et enklere hus på nytt. Hadde honoraret til forprosjektet vært 118 000 kroner og omprosjekteringen 85 000 kroner, er tapet tilsammen 203 000 kroner.
Si fra i tide, og samle det som viser anslaget
Du taper retten til å kreve erstatning hvis du ikke har meldt kravet til arkitekten innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Den ytterste grensen er fem år etter at du overtok ytelsen oppdraget knyttet seg til, med mindre arkitekten har påtatt seg ansvar for lengre tid (§ 63). I praksis er «rimelig tid» kort: det regnes fra den dagen entreprenørens tilbud viser at anslaget var langt unna.
Samle det som viser hva dere ble enige om:
- avtalen og alle e-poster og meldinger om budsjett og ramme
- selve anslaget og hva det ble basert på
- tegningene og endringene dere ba om underveis
- tilbudene fra entreprenørene
Skriv så en melding til arkitekten der du sier at du mener anslaget var for lavt, hva du mener det kostet deg, og at du krever det dekket.
Kort oppsummert
- Et kostnadsanslag fra arkitekten er ikke en garanti for byggekostnaden.
- Arkitekten kan bli erstatningsansvarlig hvis anslaget var uforsvarlig lavt, og du kan ikke selv ha bidratt til overskridelsen.
- Merkostnaden på huset er normalt ikke selve tapet. Tapet er det du har hatt av ekstra utgifter på grunn av det feilaktige anslaget.
- Meld kravet til arkitekten så snart du ser at byggekostnaden ligger langt over anslaget.
- Ta vare på avtale, e-poster og tilbud, for de viser hva arkitekten visste om rammen din.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.