Ja, så lenge du leier inn en næringsdrivende entreprenør til å gjøre byggearbeidet. Da er du forbruker og firmaet er entreprenør, og bustadoppføringslova beskytter deg. Eier du tomten selv fra før, endrer ikke det noe – det er byggearbeidet på den nye boligen som utløser loven.
Den klassiske byggesaken
Å bygge hus på egen tomt er kanskje den mest typiske situasjonen bustadoppføringslova er laget for. Du har grunnen, og du trenger noen til å reise huset. Idet du inngår avtale med et byggefirma om å føre opp en ny bolig, er du innenfor loven.
Eksempel: Ingrid og Tobias har arvet en tomt etter Ingrids bestemor. De vil bygge en enebolig der, og inngår avtale med totalentreprenøren Fjellheim Bygg AS, som tar ansvar for hele jobben – fra grunnmur til ferdig hus. Selv om de eier tomten fra før, gjelder bustadoppføringslova, fordi Fjellheim Bygg er en næringsdrivende som påtar seg å bygge en ny bolig for dem.
Det er byggearbeidet som teller, ikke hvem som eier tomten
Et viktig poeng: loven krever ikke at du kjøper tomten av entreprenøren. Det holder at en entreprenør står for arbeidet med å føre opp den nye boligen (buofl. § 1). Eier du tomten selv, kjøper du «bare» selve byggetjenesten – men loven gjelder like fullt, fordi det handler om oppføring av en ny bolig der entreprenøren gjør jobben.
Dette skiller seg fra situasjonen i artikkel 4, der du kjøper både tomt og bolig av en utbygger. Begge faller inn under loven, men gjennom litt ulike deler av § 1. For deg som forbruker er resultatet det samme: du er beskyttet. Tenk på det slik – loven bryr seg om at en profesjonell bygger noe nytt for deg, ikke om hvem som eide grunnen først.
Ulike måter å organisere byggingen på
Når du bygger på egen tomt, kan du velge ulike modeller:
- Totalentreprise: Ett firma (totalentreprenøren) tar ansvar for alt – tegning, prosjektering og alle håndverkere. Enklest for deg, fordi du forholder deg til én part.
- Hovedentreprise: Ett firma har hovedansvaret, men du eller arkitekten har stått for tegningene.
- Delte entrepriser: Du leier inn flere firmaer hver for seg – ett til grunnarbeid, ett til tømrerarbeid, ett til elektriker og så videre.
Uansett modell: så lenge motparten er en næringsdrivende som bygger en ny bolig for deg, gjelder bustadoppføringslova i avtalen. Velger du delte entrepriser, gjelder loven i hver enkelt avtale som gjelder oppføring av den nye boligen.
Gjelder dette meg?
- [ ] Jeg eier (eller skal skaffe) en tomt jeg skal bygge på.
- [ ] Jeg leier inn et byggefirma, en tømrer eller en totalentreprenør til å bygge.
- [ ] Det er en ny bolig (helårsbolig eller fritidsbolig) som skal føres opp.
Tre kryss betyr at du er trygt innenfor loven.
Når faller du utenfor?
Det finnes noen situasjoner der loven ikke gjelder selv om du bygger på egen tomt:
- Du gjør alt selv. Bygger du huset med egne hender uten å leie inn en næringsdrivende, finnes det ingen entreprenør, og dermed ingen avtale loven kan regulere. Du er din egen byggherre, og det er ingen profesjonell motpart å rette krav mot.
- Du leier kun inn enkelttjenester som ikke er ledd i ny boligoppføring. Hvis du for eksempel bare får en murer til å sette opp en støttemur i hagen, uten at det er en del av å bygge et nytt hus, kan det falle under håndverkertjenesteloven i stedet.
Eksempel: Magnus snekrer selv hytta si fra grunnen av, men leier inn en autorisert elektriker til det elektriske. Selve hyttebyggingen er ikke regulert av bustadoppføringslova, siden Magnus gjør jobben selv. Avtalen med elektrikeren kan derimot vurderes for seg.
Hva med kjøp av tomt og hus samlet fra samme firma?
En vanlig variant er at et byggefirma både selger deg tomten og bygger huset, ofte i et felt der firmaet har kjøpt opp flere tomter. Da kan begge delene av § 1 være aktuelle samtidig: du får rett til grunn, og det skal føres opp en ny bolig som ikke er fullført. Resultatet er uansett at bustadoppføringslova gjelder. For deg som forbruker betyr det at du er beskyttet enten du eier tomten fra før, kjøper den separat eller kjøper den i en pakke med huset.
Et eksempel på hvorfor dette vernet er verdt mye
Tenk deg at Ingrid og Tobias fra eksempelet over oppdager etter innflytting at grunnmuren har sprekker fordi grunnarbeidet ble gjort slurvete. Fordi bustadoppføringslova gjelder, kan de reklamere på dette som en mangel og kreve at Fjellheim Bygg retter feilen. Skulle firmaet nekte eller gå konkurs, har de garantien å støtte seg på. Hadde de stått som sin egen byggherre uten profesjonell entreprenør, ville de selv båret all risiko. Det er denne tryggheten loven gir deg når du leier inn en næringsdrivende.
Praktiske råd før du signerer byggekontrakt
- Bruk en skriftlig kontrakt. Det finnes standardkontrakter laget for nettopp slike byggesaker. De er trygge å bruke fordi de bygger på loven.
- Sjekk at firmaet er seriøst. Be om referanser, sjekk at de er registrert og har orden i papirene.
- Krev garanti. Entreprenøren skal stille garanti – det er en av dine viktigste rettigheter.
- Avtal klart hva som inngår. Lag en tydelig beskrivelse av hva huset skal inneholde, så unngår du krangel om hva som var avtalt.
- Vær forsiktig med store forskudd. Følg lovens regler for betaling, og betal helst etter hvert som arbeidet gjøres.
- Hold orden på dokumentasjonen. Ta vare på kontrakt, tegninger, e-poster og kvitteringer – det er gull verdt hvis det skulle oppstå uenighet senere.
Kort oppsummert
Ja, bustadoppføringslova gjelder når du bygger hus på egen tomt – så lenge du leier inn en næringsdrivende entreprenør til å gjøre arbeidet. Det er selve byggearbeidet på den nye boligen som utløser loven, ikke om du kjøper tomten av noen. Du får dermed garanti, beskyttelse mot store forskudd og rett til å kreve feil rettet. Bygger du derimot alt selv, finnes det ingen entreprenøravtale loven kan beskytte.