Kan jeg holde tilbake felleskostnadene til styret fikser fuktproblemet?

Hvorfor du ikke kan holde tilbake felleskostnadene

Felleskostnadene dekker lagets drift: forsikring, vedlikehold, renter og avdrag på fellesgjelden, kommunale avgifter. Den enkelte andelseieren betaler en månedlig andel som styret fastsetter etter borettslagsloven § 5-19 tredje ledd. I sameier er det årsmøtet eller styret som fastsetter akontobeløpet, jf. eierseksjonsloven § 29.

Loven gir ikke en rett til å la være å betale fordi du mener laget ikke har gjort jobben sin. Andre i bygget betaler sin del, og lagets utgifter, blant annet lån, løper uansett. Holder du tilbake, rammer det laget som helhet, ikke bare styret.

Det betyr ikke at du er uten krav. Plikten til å vedlikeholde bygningen står i § 5-17, og skader du lider som følge av at laget ikke oppfyller den, kan gi erstatning etter § 5-18. Men kravet ditt er noe annet enn betalingen din, og det ene gir ikke deg rett til å la være å gjøre det andre.

Hva skjer hvis du slutter å betale

Laget har panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, etter § 5-20. Panteretten er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp og har rettsvern uten registrering. Den faller bort hvis laget ikke senest to år etter forfall setter frem krav om tvangsdekning. For sameier gjelder tilsvarende regel i eierseksjonsloven § 31.

Manglende betaling kan også være vesentlig mislighold. Hvis en andelseier til tross for skriftlig advarsel misligholder pliktene sine vesentlig, kan laget etter § 5-22 pålegge ham å selge andelen, med en frist på minst tre måneder. Gjør han ikke det, kan laget kreve andelen solgt ved tvangssalg. I sameier er dette regulert i § 38, med en frist på minst seks måneder.

Det er altså en vei som starter med purringer og inkasso og som kan ende med at boligen selges. Det gjør at det er en stor risiko å bruke felleskostnadene som pressmiddel.

Hva du kan gjøre i stedet

Meld problemet skriftlig og sett en frist. Foreslå en befaring. Ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet, der flertallet kan pålegge styret å handle. Oppfordre andre berørte til å skrive under på kravet.

Kommer ikke styret videre, er neste steg å kreve utbedring og erstatning for tapet. Reglene i § 5-13 om å begrense tapet gjelder også for deg etter § 5-18. Tørk opp, sikre eiendeler og dokumenter utgiftene.

Du kan betale felleskostnadene og samtidig ta forbehold i en skriftlig melding. Skriv at betalingen skjer uten at du gir avkall på kravet om utbedring og erstatning. Ligger det an til en tvist om beløp, kan du også betale det som er ubestridt og be om skriftlig begrunnelse for det du mener er feil.

Hva med erstatning og avslag

Mener du at fuktskaden gir deg krav mot laget, kan du etter § 5-18 kreve erstatning for tap som følge av at laget ikke har oppfylt plikten etter § 5-17. For indirekte tap, som tap fordi du ikke kan bruke deler av boligen, er hovedregelen at laget bare svarer hvis det skyldes feil eller forsømmelse på lagets side.

Et slikt krav kan ikke automatisk trekkes fra i felleskostnadene. Hvis du trekker fra en sum du mener laget skylder deg, og laget er uenig, står du igjen med en ubetalt del. Det er den delen laget kan sende til inkasso og bruke som grunnlag for pant.

Er saken stor, kan du melde den til lagets forsikringsselskap, til eget selskap eller til forretningsfører. Be om en skriftlig avgjørelse. Får du avslag, har du et dokument som kan brukes videre.

Kort oppsummert

• Du kan ikke holde tilbake felleskostnadene som pressmiddel for at styret skal fikse fuktproblemet.
• Manglende betaling gir laget pant i boligen og kan i verste fall føre til pålegg om salg etter advarsel.
• Kravet ditt om utbedring og erstatning mot laget består, og du må ta det opp skriftlig og gjennom generalforsamlingen.
• Betal felleskostnadene, og ta forbehold om kravet ditt, i stedet for å holde dem tilbake.