Grunnmur av naturstein som slipper inn vann

Vann gjennom grunnmur av naturstein: hva avgjør saken?

En natursteinsmur er bygget av stein som er lagt opp med mørtel eller uten. Slike murer er ikke tette på samme måte som en støpt betongvegg. Fukt og litt vann kan trekke inn i fugene, særlig ved mye regn eller snøsmelting. Det gjør at du ikke automatisk har en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selger) fordi det kommer vann inn.

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Et hus med grunnmur av naturstein har en type og en alder som setter grensen for forventningene dine. Du kan ikke forvente en kjeller som er like tørr som i et hus fra i fjor.

Det er likevel en forskjell mellom fukt som hører til en gammel mur og vann som renner inn. Blir det stående vann på gulvet, eller er det aktive lekkasjer gjennom muren, er det noe annet enn fuktige vegger og litt saltutslag. Da spørs det om tilstanden er verre enn en kjøper med rimelighet måtte regne med.

Hva kunne du forvente av en gammel natursteinsmur?

Alderen er det første selgeren og forsikringsselskapet peker på. En bygningsdel som er eldre enn vanlig levetid, gjør det vanskeligere å få medhold. Avgjørelsen er likevel konkret, og det finnes ingen fast grense for når en mur er så gammel at du må tåle vann.

Tre forhold trekker i din favør:

• Vannet kommer på grunn av en utførelsesfeil eller en skade, ikke bare på grunn av alder. Er for eksempel en fuktsikring lagt feil, eller en drenering ødelagt, er det ikke bare slitasje.
• Selgeren har gitt opplysninger som ikke stemmer, for eksempel at kjelleren alltid har vært tørr.
• Omfanget er større enn det tilstandsrapporten ga deg grunn til å vente.

Tre forhold trekker mot deg. Tilstandsrapporten kan ha beskrevet fukt og natursteinsmur tydelig. Du kan ha sett fuktspor på visning. Eller huset kan ha en drenering som er like gammel som huset, uten at noe annet er lovt.

Hva sto i tilstandsrapporten om grunnmur og kjeller?

Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport du har hatt mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Det du burde ha oppdaget ved en undersøkelse, kan du heller ikke bruke mot selgeren, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Takstmannen skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren, vurdere hva som er årsaken til sprekkene og undersøke om drenering og fuktsikring er tett eller skadet. I rom under terreng skal det i tillegg tas et hull på minst 73 mm, for eksempel ved bunnsvillen i en utlektet vegg mot grunnmur, og det skal måles fukt. Der det ikke er mulig å undersøke, skal rapporten si det.

Se på tilstandsgraden. Tilstandsgrad 2 betyr vesentlige avvik og behov for tiltak i nær fremtid. Den brukes også når en del er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen. Tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik. Har grunnmuren fått 2 eller 3, er det vanskeligere å få medhold. Det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. Sto det bare en generell merknad om at gamle murer kan slippe inn fukt, kan du likevel stå sterkere enn om rapporten pekte på akkurat den veggen der vannet nå kommer inn.

Er grunnmuren eller kjelleren ikke undersøkt fordi det ikke var mulig, og rapporten sier det, kan det bli et spørsmål om hva selgeren visste. Selgeren har plikt til å gi opplysninger du hadde grunn til å regne med å få, om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til (avhendingslova § 3-7). Den plikten går foran reglene om at du burde ha undersøkt selv.

Slik gikk det for Ottar

Ottar kjøpte et hus fra 1930-årene med grunnmur av naturstein. Tilstandsrapporten ga grunnmuren tilstandsgrad 2 og skrev at natursteinsmurer i denne alderen kan ha fukt og at kjelleren burde overvåkes. Under første kraftige regnvær etter overtakelsen sto det en tommes dybde med vann langs hele den ene veggen.

Ottar tok bilder, målte hvor vannet kom inn og sjekket hvor takrennene ledet vannet. De endte rett mot muren. Han skrev til selgeren og sa at han mente det var en mangel. Selgeren svarte at rapporten hadde varslet om fukt i kjelleren og at et hus av denne typen ikke kan forventes å være tett.

Ottar ble stående med en sak der det hjalp at vannet kom fra en tydelig kilde utenfor muren. Da takrennene var flyttet, ble vannmengden markant mindre, og kravet hans om prisavslag falt bort. Det som gjensto, var en vurdering av om dreneringen også hadde en feil. Den saken var åpen da han til slutt bestemte seg for å utbedre selv og la kravet ligge.

Slik går du frem når vannet allerede har kommet

Dokumenter det du ser. Ta bilder og film av vannet, mål hvor høyt det står, og skriv ned dato og været de siste dagene. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og bildene er det beste du har.

Finn ut hvor vannet kommer fra. Sjekk takrenner og nedløp, terrenget rundt huset og om det er hull i dreneringen. Kommer vannet gjennom murens fuger, er det et annet spørsmål enn om det står vann utenfor muren fordi dreneringen er ødelagt. Ofte er det nettopp drenering og overvann som er årsaken, og det gjør at artikkelen om dårlig drenering etter boligkjøp er det beste stedet å lese videre om kravene dine.

Tenk gjennom hva selgeren visste. Har selgeren fortalt at det aldri har vært vann i kjelleren, og du senere finner ut at det har det, kan det være en mangel etter reglene om uriktige og manglende opplysninger. Det kan du lese mer om under hadde selger plikt til å si at det har vært vann i kjelleren.

Melding til selgeren må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Skriv at du gjør avtalebruddet gjeldende og hva slags avtalebrudd du mener det er. Selgeren har rett til å rette mangelen hvis det ikke gir deg urimelig ulempe, og da må du godta det. Kravene du har ved brukt bolig, er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen.

Skal du reparere før du vet hva selgeren mener, må du tenke på at selgeren kanskje har rett til å rette først. Å avvise et rettingstilbud selgeren har rett til å gi, kan koste deg prisavslag og heving. Hva du gjør når vannet kommer første gang, står i vann i kjelleren etter første regnskyll.

Kort oppsummert

• Vann gjennom en grunnmur av naturstein er ikke i seg selv en mangel. Alder og type mur setter grensen for hva du kunne forvente.
• Det du fikk vite i tilstandsrapporten om grunnmur og fukt, teller mot deg, særlig ved tilstandsgrad 2 eller 3.
• Vann som kommer på grunn av utførelsesfeil, ødelagt drenering eller uriktige opplysninger fra selgeren, kan gi deg krav.
• Naturstein og vann er en dårlig kombinasjon uten drenering, så finn ut hvor vannet kommer fra før du reklamerer.
• Selgeren har rett til å rette, og du må sannsynliggjøre mangelen selv.