Gjentatte brudd på husordensreglene: når blir det vesentlig mislighold?

Hva som er et brudd på husordensreglene

Husordensreglene er de vanlige ordensreglene for eiendommen. I borettslag fastsetter styret dem (borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd). I eierseksjonssameier er det årsmøtet som gjør det (eierseksjonsloven § 28). De handler typisk om ro i bygget, bruk av fellesarealer, vaskerom og søppel.

Et brudd er at noen ikke følger en slik regel. Loven har i tillegg en grunnregel i borettslagsloven § 5-11 første ledd: bruken av boligen og fellesarealene må ikke på urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre. Også en regel som ikke står i husordensreglene, kan derfor brytes. For seksjonseiere sier eierseksjonsloven § 25 det samme: andre seksjonseiere skal ikke påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Hvorfor ett brudd sjelden er nok

Kravet til pålegg om salg er at misligholdet er vesentlig. Pålegg om salg er det mest inngripende virkemiddelet laget og sameiet har, fordi det kan ende med at noen mister boligen sin. Loven bruker derfor et sterkt ord.

Et enkeltstående brudd, som en fest som varte litt for lenge en lørdag, er vanligvis ikke vesentlig. Det gjelder særlig hvis eieren tar til seg kritikken og ikke gjør det igjen. Styret kan gi en muntlig eller skriftlig påminnelse, men det er et annet nivå enn advarselen som kreves før pålegg om salg.

Hva som taler for at det er vesentlig

Loven gir ingen tabell. Retten og styret må se på forholdene i sin helhet. Spørsmål som ofte kommer opp:

• Hvor mange ganger har bruddene skjedd, og over hvor lang tid?
• Er det samme type brudd hver gang, eller flere ulike regler?
• Hvor stor ulempe har det gitt andre? Er det søvnløse netter, trusler, skade eller bare irritasjon?
• Er bruddene bevisste, eller skyldes de uvitenhet som er rettet?
• Har eieren fått advarsel og fortsatt som før?

Det er særlig det siste som kan løfte gjentatte brudd opp på nivået vesentlig. Advarselen markerer at laget eller sameiet ikke aksepterer videre brudd, og at det kan få konsekvenser. Fortsetter eieren som før, taler det for at forholdet er alvorlig.

Advarselens rolle

Et vilkår for pålegg om salg er at eieren «til tross for skriftlig advarsel» vesentlig misligholder pliktene sine. Advarselen må være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt.

Brudd som skjedde før advarselen, kan inngå i helhetsvurderingen. Men det er misligholdet etter advarselen som viser at eieren ikke har rettet seg. Gir eieren seg etter advarselen, er det vanskelig å si at vilkåret er oppfylt.

Hva eieren kan gjøre

Den som har fått advarsel, bør svare skriftlig og vise at forholdet er rettet. Brudd som opphører, svekker kravet om vesentlighet. Eieren kan også hevde at bruddene er mindre alvorlige enn styret sier, at enkelte ikke er dokumentert, eller at reglene ikke er gyldig vedtatt.

Eieren kan også be om møte. Mange saker om husorden løses uten at advarsel eller pålegg blir nødvendig.

Brudd som kan stoppes raskt

Ikke alle brudd må gjennom advarsel. Mange løses med en samtale eller en kort skriftlig påminnelse. Styret kan også be om at forholdet rettes umiddelbart, for eksempel at en sykkel flyttes fra trappen eller at søppel bæres ut.

Advarselen etter § 5-22 og § 38 er det formelle trinnet som kommer når slike påminnelser ikke har hjulpet. Det er også grunnen til at styret bør notere hver påminnelse. De viser at eieren har fått tid og anledning til å rette seg før advarselen kom.

Kort oppsummert

• Ett brudd på husordensreglene er sjelden vesentlig mislighold.
• Gjentatte brudd etter skriftlig advarsel kan bli det når de samlet gir naboene betydelig ulempe.
• Loven definerer ikke vesentlig, så vurderingen ser på antall, varighet, alvorlighet og om eieren har rettet seg etter advarsel.
• Styret bør dokumentere hvert brudd med dato og kilde, og samle dem i en oversikt.
• Pålegg om salg krever skriftlig advarsel først og en frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.