Gjelder den tidsbestemte kontrakten min når huset blir solgt?
Ja, en tidsbestemt kontrakt gjelder videre når huset blir solgt. Ny eier tar over avtalen slik den er, og salget i seg selv gir ham ikke rett til å si den opp før leietiden er ute. Etter husleieloven § 9-2 opphører en tidsbestemt avtale av seg selv ved utløpet av leietiden, og utleieren må ved boligutleie skriftlig ha opplyst at den ikke kan sies opp i leietiden. Er avtalen inngått for kortere tid enn loven tillater uten at det finnes en lovlig grunn, regnes den som tidsubestemt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Den nye eieren tar over avtalen slik den står
Du leier huset av en person, og den personen selger. Kjøperen kjøper et hus som er utleid, og han overtar utleierens rettigheter og plikter i leieavtalen (husleieloven § 8-6). Det er avtalen du skrev under, som gjelder: samme leie, samme sluttdato og samme øvrige vilkår.
Poenget med en tidsbestemt avtale er at begge parter vet hva de har å forholde seg til. Leieren kan planlegge livet sitt rundt en bestemt sluttdato, og utleieren kan regne med leieinntekt til samme dato. Å bytte eier på utleiersiden endrer ikke dette.
Hvordan en tidsbestemt avtale fungerer
Etter § 9-2 opphører en tidsbestemt leieavtale uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Det er også derfor avtalen ikke trenger noen oppsigelse for å ta slutt. Til gjengjeld skal utleieren ved boligutleie skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietiden. Står ikke dette i kontrakten, er det et spørsmål om hva avtalen faktisk binder partene til, og loven har ikke en egen fast regel for hvilken følge det får. Kontrakten bør derfor leses nøye.
Leieren kan på sin side heller ikke uten videre gå ut av en tidsbestemt avtale. Det er en toveis binding.
Minstetiden på tre år og unntakene
En tidsbestemt leieavtale om bolig kan ikke inngås for kortere tid enn tre år (§ 9-3). Det er to hovedunntak:
- Minstetiden kan settes til ett år når avtalen gjelder loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.
- Kravet om tre år gjelder ikke når husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen i husstanden, eller når utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
For at utleieren skal kunne bruke de to siste unntakene, må leieren senest ved inngåelsen skriftlig ha fått vite grunnen, og husrommet må ved utløpet faktisk brukes slik grunnen sa. Er en tidsbestemt avtale for bolig inngått i strid med disse reglene, skal avtalen anses som tidsubestemt.
Dette har betydning ved et salg. Hvis kontrakten din er på to år og ingen slik grunn er oppgitt, er den i realiteten tidsubestemt. Da gjelder oppsigelsesreglene i § 9-5, og ny eier kan si deg opp bare dersom han har en saklig grunn, for eksempel at han selv skal bo i huset.
Hva ny eier kan gjøre i leietiden
Selv om han ikke kan si deg opp på grunn av salget, har han de samme rettighetene som forrige utleier:
- Han kan kreve leie og skriftlig varsle om endringer etter reglene i kapittel 4.
- Han kan kreve at du oppfyller pliktene dine, for eksempel behandler huset med tilbørlig aktsomhet.
- Misligholder du avtalen vesentlig, kan han heve den etter § 9-9, for eksempel ved betydelig manglende betaling av leie. I noen tilfeller kreves det skriftlig advarsel først.
Han kan ikke be deg flytte fordi han ønsker å selge videre, pusse opp eller bruke huset selv, med mindre det er en av unntaksgrunnene som ble gitt deg skriftlig da du skrev under. Ønsker han å bruke huset selv, må han vente til leietiden er over.
Når leietiden er over
Avtalen opphører ved sluttdatoen uten at noen trenger å si opp. Da må dere inngå en ny avtale hvis du skal bli boende (se forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt kontrakt), og ny eier står fritt til å velge om han vil det. Vil du fortsette, bør du ta det opp i god tid før utløpet. Har dere ikke avtalt noe, er det ikke gitt at du har rett til å bli.
Berit og et hus som selges midt i leietiden
Berit Berg leier en enebolig av Svein Dahl. Kontrakten er tidsbestemt fra 1. august 2025 til 31. juli 2028, altså tre år, og leien er 16 800 kroner i måneden. Av kontrakten framgår det skriftlig at den ikke kan sies opp i leietiden.
I mars 2027 selger Svein huset til Bjørn Lie. Bjørn skriver til Berit at han ønsker å flytte inn selv fra 1. september 2027. Det kan han ikke kreve. Kontrakten løper til 31. juli 2028, og salget gjør ikke at Bjørn får mer rett enn Svein hadde. Berit kan bli boende og skal fortsatt betale 16 800 kroner i måneden.
Bjørn kan likevel foreslå en frivillig avtale, for eksempel at Berit flytter tidligere mot en kompensasjon. Berit er ikke forpliktet til å si ja. Dersom hun gjør det, bør avtalen om tidligere avslutning være skriftlig, med dato og beløp.
Hadde kontrakten i stedet vart bare i to år uten oppgitt grunn for kort tid, hadde den vært å regne som tidsubestemt. Da hadde Bjørn kunnet si opp med tre måneders frist fordi han selv skal bo i huset (§§ 9-5 og 9-6), og Berit kunne protestert skriftlig innen én måned.
Kort oppsummert
- En tidsbestemt kontrakt gjelder videre når huset blir solgt, og ny eier overtar den slik den er (§ 8-6).
- Salget er ingen grunn til å si opp avtalen før leietiden er over (§ 9-2).
- En tidsbestemt bokontrakt skal normalt gjelde i minst tre år. Bryter avtalen reglene i § 9-3, regnes den som tidsubestemt, og da gjelder oppsigelsesreglene i § 9-5.
- Ny eier kan fortsatt kreve leie, kreve at du oppfyller avtalen og heve ved vesentlig mislighold.
- Når leietiden er ute, opphører avtalen. Skal du bli boende, må dere inngå en ny.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.