Kan generalforsamlingen innføre IN-ordning i borettslaget?
Generalforsamlingen kan ta stilling til en IN-ordning, men kan ikke innføre den alene. Ordningen må avtales med banken som har gitt lagets lån, og den endrer hvordan felleskostnadene fordeles mellom andelseierne. Etter borettslagsloven § 5-19 kreves det tilslutning fra de andelseierne det gjelder. Skal ordningen stå i vedtektene, må de endres med to tredjedeler av de avgitte stemmene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem må være med på å innføre IN-ordning i borettslaget
En IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld) gjør at hver andelseier kan betale ned sin egen del av lagets lån. Borettslagsloven har ikke noe kapittel om hvordan et eksisterende borettslag innfører en slik ordning, men den peker på tre parter.
Banken er den første. Lånet er laget sitt, og långiveren må godta at andelseierne kan innfri sine deler. Loven nevner i § 2-15 at en andelseier kan få rett til å nedbetale sin del hvis laget og långiveren har avtalt en slik rett. Uten bankens samtykke finnes det ingen ordning å vedta.
Laget er den andre parten. Styret fører forhandlingene og leder laget i samsvar med vedtak i generalforsamlingen. Generalforsamlingen er den tredje parten, fordi den har det øverste myndet i laget (§ 7-1).
Hvilket flertall trengs i generalforsamlingen
Hva som kreves, avhenger av hva ordningen innebærer.
Fordelingen av felleskostnadene følger som utgangspunkt § 5-19. Etter andre ledd kan en annen fordeling fastsettes med tilslutning fra de andelseierne det gjelder. En IN-ordning gir ulik betaling per andel, siden de som nedbetaler, får lavere felleskostnader enn de som lar være. Det er derfor naturlig å legge til grunn at de som blir berørt, må være med på ordningen. Hvem som regnes som berørt, avhenger av hvordan ordningen utformes, for eksempel om alle automatisk får delta, eller om det er et tilbud man selv må takke ja til.
Skal reglene skrives inn i vedtektene, krever vedtektsendring to tredjedeler av de stemmene som er gitt (§ 7-11). Vedtektene kan ha strengere krav, så sjekk dem.
Skal laget i tillegg ta opp et nytt eller endret lån som får pant foran innskuddene, trengs samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall (§ 8-9). Vedtaket kan heller ikke gi noen en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget. Det er forbudt etter § 7-13.
Slik kommer forslaget opp
Forslaget kan komme fra styret eller fra en andelseier. En andelseier som vil ha saken behandlet på ordinær generalforsamling, må sende kravet til styret før fristen som styret har varslet, så saken kommer med i innkallingen. Skal forslaget behandles med krav om to tredjedels flertall, må hovedinnholdet stå i innkallingen. Generalforsamlingen kan ikke gjøre vedtak i andre saker enn de som er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne samtykker.
Det er naturlig å be styret hente inn et tilbud fra banken først. Forslaget til generalforsamlingen blir mye sterkere når det inneholder konkrete tall.
Hvis banken sier nei eller forslaget faller
Sier banken nei, har generalforsamlingen ingenting å vedta, og saken kan ikke tvinges igjennom. Styret kan da undersøke om en annen bank vil tilby en ordning ved omlegging av lånet. Det kan i så fall kreve nytt samtykke fra generalforsamlingen, jf. § 8-9.
Får forslaget ikke nok stemmer, kan det legges fram på nytt på en senere generalforsamling. Det kan være klokt å bearbeide det først, for eksempel ved å senke minstebeløpet eller gjøre ordningen enklere å bli med i.
Hva som bør avklares før avstemningen
Før forslaget legges fram, bør du ha svar på:
- hva banken krever av gebyrer og eventuelle endringer i rente eller marginer
- om nedbetalingen er frivillig, og hva som skjer med andelseiere som ikke deltar
- om en andelseier kan ta ut pengene igjen, eller om de bindes til andelen
- hva som skjer ved salg, og hvordan nedbetalt gjeld da regnes
- hvem som betaler for administrasjon og dokumentasjon
Svarene avgjør også om ordningen oppleves som rettferdig av dem som ikke har penger til å delta.
Nordlia borettslag
Nordlia borettslag har 40 andeler og 16 millioner kroner i fellesgjeld, i snitt 400 000 kroner per andel. Yusuf Demir sender inn et forslag om IN-ordning innen fristen. Styret forhandler med banken og får et tilbud: Hver andelseier kan betale ned sin andel i beløp på minst 50 000 kroner, mot et gebyr på 1 500 kroner per innbetaling.
Styret kaller inn til ekstraordinær generalforsamling og tar hovedinnholdet med i innkallingen. Forslaget er både en vedtektsendring og en endring av fordelingen av felleskostnadene. Av de 40 andelseierne møter 33. Forslaget får 26 stemmer for og 7 mot. To tredjedeler av 33 er 22, så vedtektsendringen er vedtatt. Ordningen er frivillig å delta i, så de sju som stemte nei, kan stå utenfor uten at felleskostnadene deres endres.
Kort oppsummert
- Generalforsamlingen kan ikke innføre IN-ordning i borettslaget alene, fordi banken må være med.
- Siden en IN-ordning endrer fordelingen av felleskostnadene, trengs tilslutning fra de det gjelder, jf. § 5-19.
- Skal ordningen i vedtektene, krever det to tredjedeler av de avgitte stemmene.
- Forslaget må komme inn innen fristen styret har varslet, og hovedinnholdet må stå i innkallingen.
- Innhent et konkret tilbud fra banken før avstemningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.