Gamle kabler og ledninger i grunnen hindrer byggeplanene

Når er kabler i grunnen en mangel ved tomta

Loven omtaler ikke ledninger i grunnen spesielt, så vurderingen følger de vanlige reglene. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Den har også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente eller burde ha kjent til, og du hadde grunn til å regne med å få vite om dem.

Ledninger i grunnen er vanlige på mange tomter. Vann- og avløpsledninger til huset ligger i grunnen, og strøm- og fiberkabler går ofte langs tomtegrensen. Vanlige ledninger til huset er normalt ikke en mangel, fordi du kunne forvente dem.

Det som kan være en mangel, er ledninger du ikke hadde grunn til å regne med. Det kan være kabler som eies av andre og går tvers over tomta, gamle ledninger uten kjent eier eller ledninger som ligger der du hadde tenkt å bygge. Hvor stort problemet er, avhenger av hvordan de påvirker bruken av tomta.

Hvem har rett til ledningene

Har en tredjeperson en rett i eiendommen, for eksempel en rett til å ha ledninger liggende, gjelder reglene om mangler tilsvarende hvis avtalen ikke sa at du skulle overta med denne retten. Da gjelder ikke egenandelen på 10 000 kroner. Det samme gjelder hvis det hefter offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen.

Salgsoppgaven skal gi opplysninger om tinglyste forpliktelser. Hadde et nettselskap eller en nabo en tinglyst rett til ledninger over tomta, burde det stå der, og du burde ha fått lese om det. Sto det ingenting, og du oppdager senere at retten finnes, kan det være en mangel.

Er ledningene derimot ikke tinglyst og eieren ukjent, er saken mer usikker. Da må du spørre kommunen og de som forvalter ledningsnett i området om hvem som eier dem. Er de gamle og ikke lenger i bruk, kan du kanskje få dem fjernet eller flyttet. Det finnes ingen fast regel om hvem som må betale, og det må avklares konkret.

Slik gikk det for Tonje

Tonje kjøpte en tomt med eldre hus og planla en garasje ved siden av. Da graveren kom, traff han en gammel kabel i bakken en halv meter under overflaten. Den var ikke merket på noe kart hun hadde sett.

Hun fikk laget en kartlegging av grunnen. Kartleggingen viste at kabelen gikk rett gjennom der garasjen skulle stå, og at den tilhørte et lokalt nettselskap. Selgeren fortalte at nettselskapet hadde ryddet i ledningene noen år tidligere og at han hadde kjent til kabelen, men ikke tenkt på at den kunne spille noen rolle.

Tonje reklamerte og krevde at selgeren dekket kostnadene ved å flytte kabelen. Selgeren mente at den lå der hele tiden og var synlig for alle som gravde. Nettselskapet flyttet kabelen mot betaling, og selgeren tok omtrent halvparten av regningen i et forlik.

Hva du kan gjøre før du graver eller bygger

Den som graver, bygger eller sprenger, skal sørge for nødvendige tiltak mot utrasing, siging og risting på naboeiendommen. Økonomisk tap ved brudd skal erstattes uten krav om skyld. Den som vil sette i gang graving eller bygging som kan skade naboeiendommen, skal varsle naboen i rimelig tid på forhånd. Derfor er det viktig å vite hva som ligger i grunnen før du graver.

Spør kommunen om ledningskart og om tidligere byggesaker på tomta. Sjekk også om byggeplanene krever søknad. Mange tiltak er søknadspliktige, og kommunen vil da spørre hva som ligger i grunnen.

Sammenlign med når naboen kan protestere på byggeplanene dine, som handler om hvem som kan stoppe et bygg.

Slik går du videre

Få kartlagt ledningene og finn ut hvem som eier dem. Be selgeren og megleren skriftlig om hva de visste. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten.

Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Kravet er normalt prisavslag, og du kan kreve erstatning for tap hvis det er grunnlag for det. Reglene om krav og frister står i pilaren om mangler du ikke tenkte på. Om et annet skjult forhold i grunnen, se parkslirekne i hagen, og om gamle rør, se vannkvalitet og gamle rør.

Kort oppsummert

• Gamle kabler i grunnen er en mangel bare hvis de hindrer bruken av tomta mer enn du hadde grunn til å regne med, eller hvis selgeren tiet om dem.
• Har en tredjeperson en tinglyst rett til ledninger over tomta, gjelder reglene om mangler tilsvarende uten egenandel.
• Få kartlagt kablene i grunnen og hvem som eier dem før du graver eller bygger.
• Du må selv sannsynliggjøre at selgeren kjente til kablene i grunnen, og du må reklamere innen rimelig tid.