Kan jeg gå direkte på underentreprenøren når utbyggeren er konkurs?
I prinsippet ja. Bustadoppføringslova § 37 gir deg rett til å rette mangelskravet mot en tidligere avtalepart som har handlet i næringsvirksomhet, i samme mon som utbyggeren selv kunne ha gjort det. En underentreprenør kan falle inn under dette, men loven sier ikke uttrykkelig hvem som er tidligere avtalepart i hver kontraktskjede. Utbyggerens konkurs er ikke en betingelse for kravet. Du må kunne vise at mangelen er reklamert og at underentreprenøren har ansvar for den.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 37 sier om krav mot bakre ledd
Du har ingen avtale med underentreprenøren. Likevel kan du etter bustadoppføringslova § 37 gjøre kravet ditt som følge av en mangel gjeldende mot en tidligere avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Du kan det i samme mon som mangelen kan gjøres gjeldende av entreprenøren eller en annen avtalepart.
Lovteksten bruker uttrykket tidligere avtalepart. Det er avtalekjeden bakover fra utbyggeren, og en underentreprenør som har avtale med utbyggeren, er et naturlig eksempel. Er du usikker på om akkurat din underentreprenør regnes med, finnes det ikke et uttrykkelig svar i lovteksten, og det kan bli en del av en tvist.
Konkursen er ikke en betingelse
Bestemmelsen sier ikke at utbyggeren må være konkurs. Kravet kan rettes mot det tidligere leddet også mens utbyggeren fortsatt driver. Konkurs er likevel den vanligste grunnen til at forbrukere ser etter andre å kreve.
Utbyggerens konkurs har to virkninger for deg. Kravet mot utbyggeren blir en fordring i konkursboet, og du får normalt bare en andel av det som er til fordeling. Garantisten etter § 12 kan i tillegg dekke deg opp til garantisummen i fem år etter overtakelsen. Kravet mot underentreprenøren er en tredje vei og kommer i tillegg til de to andre.
Hva begrensningen «i samme mon» betyr
Du kan ikke få mer fra underentreprenøren enn utbyggeren selv kunne ha krevd. Har utbyggeren og underentreprenøren avtalt en kortere ansvarstid eller andre begrensninger, kan underentreprenøren likevel ikke bruke dem mot deg i større grad enn det som kunne vært avtalt mellom deg og utbyggeren (§ 37 andre ledd). Reklamasjonsreglene i § 30 gjelder direkte mellom deg og underentreprenøren (§ 37 tredje ledd). Det er derfor din egen reklamasjon som teller, ikke om utbyggeren reklamerte i tide.
Du må dessuten ha en mangel. Mangel er avvik fra det avtalen mellom deg og utbyggeren krever. Underentreprenøren svarer for sitt eget arbeid, ikke for hele bygget.
Erstatningskrav følger vanlige regler. Etter § 35 kan du kreve erstatning for økonomisk tap av en mangel uten at det må foreligge skyld, men bare så langt tapet er knyttet til det som kan kreves.
Aisha og rørleggeren
Aisha Rahimi overtok et rekkehus for 5 600 000 kroner. Etter to år lekker det fra en rørskjøt i veggen, og parkettgulvet i stua er skadet. Utbyggeren er konkurs. Rørleggerfirmaet som monterte røret, var underentreprenør. Skaden er anslått til 118 000 kroner.
Aisha ser i byggesaksmappen i kommunen hvilket firma som hadde ansvarsrett for rørleggerarbeidet, og finner garantibeviset fra utbyggeren. Hun gjør to ting samme uke. Hun sender krav til garantisten med rapport fra en uavhengig rørlegger og bilder. Så sender hun en skriftlig melding til rørleggerfirmaet med beskrivelse av feilen og krav om retting og erstatning for gulvet, med henvisning til § 37.
Rørleggerfirmaet svarer at det bare svarer overfor utbyggeren. Aisha svarer skriftlig at loven gir henne rett til å kreve et tidligere ledd i samme mon som utbyggeren kunne. Garantisten dekker gulvet og reparasjonen opp til garantisummen. Kommer det ikke til enighet med rørleggerfirmaet om resten, er det domstolene som kan avgjøre om firmaet er tidligere avtalepart i hennes kjede.
Slik retter du kravet mot underentreprenøren
- Finn ut hvem som utførte det feilaktige arbeidet. Byggesaksmappen i kommunen og dokumentene du fikk ved overtakelsen kan vise det. Se byggesaksmappen som bevis.
- Reklamer skriftlig til utbyggeren, garantisten og underentreprenøren. Meldingen må gis innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (§ 30). Den samme regelen gjelder overfor underentreprenøren (§ 37 tredje ledd), så send meldingen til ham raskt og skriftlig.
- Dokumenter feilen med bilder og en uavhengig rapport.
- Beskriv kravet med beløp og legg ved dokumentasjonen.
- Hold garantikravet og kravet mot underentreprenøren adskilt, men ikke utsett det ene i påvente av det andre.
Hva du bør vurdere før du velger vei
Underentreprenøren er ofte et lite firma, og et krav mot det kan gi lite i praksis hvis firmaet har dårlig økonomi. Garantisten er vanligvis en bank eller et forsikringsselskap med god betalingsevne, men garantien har et tak. Kravet mot underentreprenøren har ikke noe tak av den typen, men du må kunne vise at feilen kommer av akkurat hans arbeid. Be derfor en uavhengig fagperson beskrive hva som er feil, hvordan det er utført, og hvem som sannsynligvis har ansvar for hvilken del. Rapporten brukes mot alle parter. Er det uenighet om hvem som har gjort hva, kan domstolene avgjøre det. Husk at kravene ikke utelukker hverandre. Du kan sende melding til alle samtidig, og det du får fra den ene, trekkes fra det du kan kreve av de andre. Samme tap kan du ikke få dekket to ganger.
Kort oppsummert
- Etter § 37 kan du kreve en tidligere avtalepart som har handlet i næringsvirksomhet, i samme mon som utbyggeren kunne gjort det.
- En underentreprenør kan falle inn under bestemmelsen, men lovteksten sier ikke uttrykkelig hvem som regnes i hver kjede.
- Utbyggerens konkurs er ikke en betingelse for å rette krav mot et tidligere ledd.
- Du kan kreve underentreprenøren i tillegg til garantisten. Kravet er begrenset til det utbyggeren selv kunne krevd.
- Reklamer skriftlig til alle parter, og dokumenter feilen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.