Kan fullmektigen kjøpe huset til mor selv?

Et salg til deg selv er en interessekonflikt

Den som selger vil ha høy pris. Den som kjøper vil ha lav. Når fullmektigen er både selger og kjøper, sitter én person på begge sider av bordet. Det er den situasjonen habilitetsreglene i vergemålsloven skal hindre.

Etter § 86 første ledd kan fullmektigen ikke representere fullmaktsgiveren i saker der han eller hun ville vært inhabil som verge, jf. § 34. Etter § 34 er en verge inhabil til å handle for den som er under vergemål når vergen eller noen som står vergen nær har en interesse i saken som strider mot interessene til den som er under vergemål. Å kjøpe morens hus er en slik sak. Fullmektigens interesse er å få huset billig, morens er å få en god pris.

Regelen gjelder uavhengig av prisen. Fullmektigen skal ikke avgjøre i en sak der hun selv har en motstridende interesse. En fullmektig som betaler full takstverdi, er likevel inhabil.

Hvem som står deg nær

Inhabiliteten gjelder ikke bare deg. Etter § 34 skal blant annet følgende alltid anses å stå fullmektigen nær: ektefelle eller samboer, slektninger i rett oppstigende og nedstigende linje og søsken, og slektninger i rett opp- og nedstigende linje og søsken til ektefelle eller samboer. Også ektefelle eller samboer til disse regnes med, og personer som fullmektigen representerer i andre sammenhenger.

I praksis betyr det at du ikke kan la moren selge huset til din datter, til din bror, til svigerinnen din eller til svigerforeldrene dine via fullmakten. Eier du eller dine nærmeste et selskap som skal kjøpe, står ikke selskapet i listen. Spørsmålet blir da om du har en interesse i saken som strider mot morens, og det avgjøres konkret.

Unntaket: når fullmakten selv sier det

Etter § 86 første ledd siste punktum kan fullmektigen likevel gjennomføre disposisjoner som fullmakten særskilt angir at fullmektigen skal kunne gjennomføre. Hvis moren, mens hun var frisk, skrev inn at «sønnen min kan kjøpe hytta til takst», står det en særskilt hjemmel.

«Særskilt» betyr at det må stå tydelig. En generell formulering om at fullmektigen kan «selge eiendom» eller «forvalte alt» er ikke nok til å si at fullmektigen også kan selge til seg selv. Fullmakten bør nevne eiendommen og at fullmektigen selv kan være kjøper, og helst også hvordan prisen fastsettes.

Selv da gjelder plikten i § 85: fullmektigen skal fremme fullmaktsgiverens interesser. En takst eller verdivurdering fra en uavhengig tredjeperson, og dokumentasjon av hvordan prisen kom i stand, er det minste du bør ha. Gaver og andre disposisjoner utenfor fullmakten er et eget spørsmål (§ 87).

Slik løser dere det uten å bryte reglene

Er fullmektigen inhabil, kan fullmektigen og personene som er nevnt i § 56 begjære at statsforvalteren oppnevner en verge med et mandat begrenset til de forholdene som gjør fullmektigen inhabil (§ 86 andre ledd). Til § 56 hører blant annet ektefelle, samboer, foreldre, nærmeste livsarving, søsken og behandlende lege.

Det betyr at du som ønsker å kjøpe, kan be om en verge for salget. Vergen vurderer pris og vilkår på morens vegne. Om selve salget uten habilitetsproblemer, se salg av bolig med fremtidsfullmakt. Er det snakk om fast eiendom, krever § 39 at en verge skaffer seg statsforvalterens samtykke til å avhende eiendommen.

Andre veier finnes også. Moren kan selge selv, så lenge hun har evnen til å forstå hva hun gjør. Da er det hun som er selger, og du er kjøper. Alternativt kan huset selges på det åpne markedet, og du kan by på lik linje med andre, med en uavhengig megler. Da er det ikke fullmektigen som setter prisen.

Kort oppsummert

• Fullmektigen kan ikke kjøpe morens hus selv, fordi salget gir en interessekonflikt (§ 86 jf. § 34).
• Inhabiliteten gjelder også når kjøperen er noen som står fullmektigen nær, som ektefelle, barn, søsken eller deres ektefeller.
• Unntaket krever at fullmakten særskilt angir at fullmektigen kan gjennomføre salget.
• Uten slik hjemmel kan fullmektigen eller personer etter § 56 begjære en verge for saken (§ 86 andre ledd).
• Er mor frisk nok, kan hun selge selv. Ellers kan huset selges på markedet.