Fukt i leilighet i blokk: selger, sameiet eller forsikring?

Tre mulige motparter, og én avgjørende spørsmål

I en blokk har du flere å forholde deg til enn i en enebolig. Ved fuktskade kan aktuelle parter være selgeren, sameiet og forsikringsselskapet. Det som avgjør hvem du skal gå etter, er hvor fukten kommer fra og når skaden oppstod.

Da må du sortere. Først spør du hva som er kilden. Deretter spør du hvem som har ansvar for vedlikeholdet av akkurat den delen. Til slutt spør du om skaden var der da du overtok. Uten disse tre svarene blir kravene uklare.

Fukt i leiligheten: seksjonseierens og sameiets ansvar

I eierseksjonssameier deler loven ansvaret slik:

• Seksjonseieren skal blant annet vedlikeholde varmtvannsbereder, badekar, varmekabler, membran og sluk, rør og ledninger og vinduer og ytterdører, og skal holde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal også rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen.
• Seksjonseieren har ikke plikt til å skifte ut sluk, vinduer og ytterdører, og heller ikke til å reparere eller skifte tak, bjelkelag, bærende vegger og rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
• Sameiet skal holde fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like, også felles rør og ledninger som går gjennom bruksenhetene.

I borettslag er det en tilsvarende ordning etter burettslagslova. Andelseieren har ansvar for innvendig vedlikehold og for rør og ledninger, men ikke for utskifting av vinduer og ytterdører, tak, bjelkelag, bærende vegger eller rør bygget inn i bærende konstruksjoner. Laget skal ellers holde bygninger og felles rør i forsvarlig stand.

Vedtektene kan flytte grensen. Sjekk derfor vedtektene i din bolig før du konkluderer.

Hva som gjelder mot selgeren

Har fukten oppstått i din bruksenhet før du overtok, kan det være en mangel i forhold til selgeren. Det gjelder blant annet gammel lekkasje under badegulvet, en membran som er lagt feil, eller skjulte skader bak bad og kjøkken. Vurderingen bygger på alder, type og synlig tilstand, og på om selgeren kjente til forholdet.

Skyldes fukten derimot felles bygningsdeler som stigerør eller tak, er det ikke like klart at selgeren svarer. Sameiet har vedlikeholdsplikten, og dokumentasjon fra styret kan vise om problemet var kjent og planlagt utbedret. Da kan spørsmålet være om selgeren kjente til det og skulle opplyst deg om det.

Tilstandsrapporten er også begrenset: Kravene til tak, yttervegger og grunnmur gjelder ikke når bygningsdelen er fellesareal, med mindre boligeieren har vedlikeholdsplikten eller delen har særlig nær tilknytning til boligen. Får du en rapport uten omtale av taket over leiligheten, betyr det ikke at rapporten er mangelfull.

Du må sannsynliggjøre mangelen, og det er lettere når du kan vise til sameiets egne dokumenter.

Slik gikk det for Jens

Jens kjøpte en tredjeetasjes leilighet i blokk. To måneder etter overtakelsen fikk han mørke flekker på soveromsveggen ut mot bad. Han fikk en rørlegger til å undersøke, og han fant en liten lekkasje fra et felles stigerør bak veggen. Røret er felles, og veggen er bærende.

Jens sendte melding til styret og ba om dokumentasjon på tidligere lekkasjer og vedlikehold. Han fikk et styrereferat som viste at en tilsvarende lekkasje i etasjen under var utbedret ett år før salget. Han sendte samtidig melding til selgeren og skrev at han hadde funnet fukt og ville avklare ansvaret.

Styret erkjente at røret var sameiets ansvar og utbedret det uten kostnad for Jens. Selgeren avviste prisavslag, fordi lekkasjen kom fra sameiets rør og ble rettet av sameiet. Jens fikk derfor bare dekket skaden på egen vegg fra sameiet, ikke noe prisavslag fra selgeren. Referatet fra styret hjalp likevel: Selgeren hadde ikke sagt noe om lekkasjen i etasjen under, og saken om hva han burde opplyst om, ble stående som et argument for et mindre krav.

Sameiets erstatningsansvar og forsikring

Har sameiet ikke vedlikeholdt felles deler slik loven krever, skal sameiet erstatte tap seksjonseierne får gjennom skader på bruksenhetene. Kravet rettes mot styret. Har du krav mot selger, mot sameiet og mot forsikringen samtidig, er det viktig å holde oversikt over hva du krever fra hvem, slik at du ikke får avslag på grunn av at du gikk feil vei.

Hva som dekkes av forsikringen, avhenger av vilkårene til hvert selskap. Er det en boligselgerforsikring, gjelder vilkårene i den, og sameiets bygningsforsikring har sine egne. Les vilkårene og meld skaden til alle parter som kan være aktuelle, slik at du ikke går glipp av en frist. Hvis selgeren ikke har tegnet forsikring, kan det avgjøre hvordan du bør legge opp kravet, som du kan lese om i saken om hva du gjør hvis selger ikke har tegnet forsikring.

Ny eier og gammel skade

Ved eierskifte kan sameiet og den nye eieren møte skader som skyldes lang tid med dårlig vedlikehold. En ny seksjonseier er bare erstatningsansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i sin egen eiertid. I borettslag har ny andelseier plikt til å utføre vedlikehold selv om den forrige eieren skulle ha gjort det.

Dette handler om hva du skylder sameiet eller laget. Det er noe annet enn det selgeren skylder deg, men de to spørsmålene griper ofte i hverandre. Du kan lese om skader selgeren kjente til i saken om selgere som visste om mugg, og om kravene og fristene i pilaren om fukt og mugg etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Fukt i en leilighet i blokk krever at du først finner ut om kilden er din bruksenhet eller felles bygningsdeler.
• Sameiet svarer for felles rør, tak og bærende deler, med mindre vedtektene sier noe annet.
• Membran, sluk og rør i eget bad er normalt seksjonseierens ansvar.
• Krav mot selger forutsetter en mangel som fantes ved overtakelsen, og det er lettere med dokumentasjon fra styret.
• Meld skaden til både selger, sameiet og forsikringen, og hold rede på hva du krever fra hvem.