Fukt i kjellerleiligheten i blokka: slik finner dere årsaken
Styret finner årsaken til fukt i kjellerleiligheten ved å undersøke systematisk: kartlegge hvor fukten viser seg, måle, utelukke lekkasjer fra rør og tak, og få en fagperson til å vurdere grunnmur og drenering. Slik arbeid bør styret ta initiativ til, for fukt i kjeller skyldes ofte forhold ved bygningen som laget eller sameiet har ansvaret for. Fukt i en kjellerleilighet i blokka kan også ha årsaker hos beboeren, og det må utredes først.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem har ansvaret for å undersøke
I et borettslag skal laget holde bygningene og eiendommen i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseieren, jf. borettslagsloven § 5-17. Andelseieren skal gi tilgang til boligen for arbeid og for ettersyn, så styret kan komme inn og undersøke.
I et sameie skal sameiet holde utvendige og innvendige fellesarealer og bygningen forsvarlig ved like, jf. eierseksjonsloven § 33. Seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde sin egen bruksenhet, inkludert våtrom, men skader på bygningens konstruksjon er sameiets sak.
Det er altså ikke nok å vente på at beboeren selv skal finne årsaken. Styret bør handle når det får melding om fukt.
Slik kartlegger dere problemet
Begynn med å snakke med beboeren. Når ble fukt, lukt eller flekker første gang lagt merke til? Hvilket rom og hvilken vegg? Er det verre etter regn eller på vinteren? Har det vært lekkasje fra rør eller bad ovenfor?
Gå på befaring og ta bilder. Se etter misfarging, avflassing av maling, saltutslag på veggen, vond lukt, kondens på vinduer og tegn til at vann kommer inn ved gulvet. Se også utenfor: rennesluk og nedløp, hvor bakken faller, om terrenget leder vann mot grunnmuren.
Mål fukten. En enkel fuktmåler gir en pekepinn, men for en sikker vurdering bør styret leie inn en fagperson som kan måle i konstruksjonen og lage rapport.
Mulige årsaker
Fukt i kjeller har flere typiske kilder.
Vann utenfra kan komme gjennom grunnmuren hvis dreneringen er slitt, tette nedløp leder vann mot veggen eller tak og fasade lekker. Dette er stort sett lagets eller sameiets ansvar.
Lekkasje fra rør og avløp, enten felles eller fra et bad ovenfor, kan gi fukt. Felles rør og ledninger holder laget ved like, jf. § 5-17 annet ledd, og tilsvarende for sameiet etter § 33.
Kondens og dårlig lufting kan gi fukt uten lekkasje. Her kan bruken i leiligheten spille inn, for eksempel tørking av klær inne eller manglende ventilasjon. Det er sjelden bare beboerens skyld, siden bygningens ventilasjon også er sentral.
Skade i boligens egne overflater eller våtrom, for eksempel et sluk eller en tetting som er slitt, kan ligge på beboeren. Andelseieren skal etter § 5-12 holde ved like blant annet innvendige flater, rør og inventar i boligen.
Hva styret bør gjøre steg for steg
Be beboeren melde skriftlig, med bilder og datoer. Avtal befaring. Hent inn fagperson tidlig, før skaden vokser. Ta vare på rapporten og send den til beboeren.
Avgjør ut fra rapporten hvem som har ansvaret, og meld skaden til bygningsforsikringen hvis forholdene tilsier det. Sett en plan for tiltak, med frister, og informer beboeren underveis.
Vær oppmerksom på at laget kan være erstatningsansvarlig. Andelseieren kan kreve erstatning for tap som skyldes at laget ikke har oppfylt vedlikeholdsplikten, jf. § 5-18. I sameie gjelder tilsvarende etter eierseksjonsloven § 34. Det er derfor viktig at styret ikke trekker saken ut.
Når årsaken ikke dukker opp med en gang
Noen ganger finner ikke den første undersøkelsen noe klart. Fukt kan variere med årstid og nedbør, og én måling i tørr periode viser ikke alt. Da bør styret avtale oppfølgende målinger over flere uker eller måneder, og be fagpersonen angi hvilke undersøkelser som gjenstår, for eksempel graving ved grunnmuren eller kamera i avløpsrør.
Skriv alt i en enkel saksmappe: melding fra beboer, befaringsnotater, målinger, rapporter og regninger. Mappen hjelper når styret skal forklare beslutningene på generalforsamlingen, og den gjør overleveringen enklere hvis styret skiftes.
Leyla i kjellerleiligheten
Leyla Karimi bor i en kjellerleilighet i Solbakken borettslag. I oktober ser hun mørke flekker bak sengen på yttervegg og kjenner muggluft. Hun melder fra til styret, som sender beskjed om befaring.
Rørleggeren sjekker først rørene og finner ingen lekkasje. Den innleide fuktkonsulenten måler høyere fukt nederst på yttervegg mot nord og finner at nedløpet fra taket slutter rett ved grunnmuren. Konklusjonen i rapporten er at vann trekker inn utenfra.
Laget legger forlengelse på nedløpet og får en entreprenør til å vurdere dreneringen. Fordi årsaken ligger ved bygningen, dekker laget utbedringen. Leyla får beskjed om å lufte daglig mens arbeidet pågår.
Hva beboeren selv kan gjøre
Beboeren kan hjelpe til ved å holde møbler unna veggen, lufte jevnlig og ikke tørke klær inne uten god ventilasjon. Det løser sjelden selve fuktproblemet, men begrenser skaden mens årsaken undersøkes. Les også om hvordan du melder fukt eller mugg i leiligheten i borettslaget.
Kort oppsummert
- Styret bør ta initiativ når det får melding om fukt i en kjellerleilighet, og kartlegge hvor og når fukten viser seg.
- Laget og sameiet har ansvar for bygning, grunnmur, drenering og felles rør (borettslagsloven § 5-17, eierseksjonsloven § 33).
- Få en fagperson til å måle og lage skriftlig rapport om årsaken til fukt i kjellerleiligheten før dere fordeler ansvar.
- Laget kan bli erstatningsansvarlig hvis fuktskaden skyldes at vedlikeholdet ikke er utført.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.