Må jeg fortelle kjøperne om naboens planer om å bygge?
Du må opplyse om naboens byggeplaner hvis du kjenner til dem og kjøperne har grunn til å regne med å få vite om dem (avhendingslova § 3-7). Loven har ingen liste over hvilke planer som teller. Har du fått et nabovarsel eller sagt ja til et tiltak, kjenner du planen, og da bør du gi beskjed til megleren. Rykter du har hørt over gjerdet, er svakere grunnlag for en plikt, men du kan ikke late som om du ikke har hørt dem.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever når du kjenner til naboens planer
Avhendingslova § 3-7 er den regelen som avgjør. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold som du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis en kan gå ut fra at det manglende svaret har påvirket avtalen.
Det er tre vilkår som må være oppfylt samtidig. Du må ha kjent til forholdet, kjøperen må ha hatt grunn til å vente at du sa fra, og det må ha betydd noe for handelen. Er ett av dem svakt, blir saken til kjøperen svakere.
Loven nevner ikke naboens byggeplaner. Heller ikke andre bestemte forhold står der. Hva som teller, må vurderes konkret. En plan som tydelig vil endre utsikten, solforholdene eller adkomsten til boligen, er noe de fleste kjøpere vil ha vite om. En ny garasje langt unna tomtegrensen er det sjelden.
Hva som regnes som at du «kjenner til» planen
Har du mottatt et nabovarsel, kjenner du til planen. Plan- og bygningsloven § 21-3 sier at naboer og gjenboere skal varsles før en byggesøknad sendes inn, og at de skal få minst to uker til å komme med merknader. Varselet kan unnlates når arbeidet ikke eller i liten grad berører naboene, og det kreves heller ikke når tiltaket følger en detaljert reguleringsplan som naboene ble varslet om i planarbeidet.
Hvis du har skrevet under på at du ikke har merknader, har du ikke bare kjent til planen. Du har godkjent den. Det er vanskelig å argumentere for at du ikke visste noe.
Muntlige planer er et grensetilfelle. Naboen har fortalt at hun «kanskje bygger på neste år», uten tegninger og uten søknad. Det er en antakelse, ikke et konkret forhold. Samtidig er det en dårlig strategi å ty til at det ikke var sikkert hvis du vet at naboen har bestilt en arkitekt og snakket om det flere ganger. Loven bruker ordene «kjente eller måtte kjenne til», og det gir kjøperen litt rom.
Offentlige planer er megleren sitt ansvar, naboens private planer er ditt
Megleren skal i salgsoppgaven opplyse om forholdet til endelige offentlige planer, der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd). Det er kommunens planer, for eksempel reguleringsplanen for området. Naboens private byggeplaner står ikke i noe slikt register før det er sendt inn en søknad.
Dermed kommer informasjonen bare til kjøperen hvis du gir den. Sier reguleringsplanen at nabotomten kan bebygges med tre etasjer, og salgsoppgaven nevner det, kan kjøperen ikke klage på at området kan endre seg. Men det dekker ikke at naboen allerede har varslet et konkret bygg.
Står opplysningen i salgsoppgaven eller i et annet salgsdokument kjøperen har fått anledning til å lese, regnes kjøperen for å kjenne til den (§ 3-10 første ledd). Da faller grunnlaget for en senere mangelsak bort. Det er den enkleste måten å bli kvitt risikoen på.
Rasmus og tilbygget bak hagen
Rasmus Lie bor i en enebolig med sørvendt hage. I februar får han nabovarsel fra naboen bak, Bjørg Hovland, om et tilbygg i to etasjer helt inntil tomtegrensen. Han svarer ikke, siden han allerede har bestemt seg for å selge. I mai legger han boligen ut for 5 600 000 kroner. Salgsoppgaven nevner ikke tilbygget, og han nevner det ikke selv.
Amina Rahman kjøper huset. To måneder etter overtakelsen starter byggingen, og hagen ligger i skygge fra tidlig ettermiddag. Hun lar en takstmann vurdere verdien, og han anslår verdifallet til 150 000 kroner. Amina krever prisavslag.
Rasmus kjente til planen. Spørsmålet er om Amina hadde grunn til å regne med å få vite om den, og om det ville påvirket avtalen. Hagen var en del av det som gjorde boligen attraktiv, og det taler for at hun hadde grunn til å vente å få vite om planen. Prisavslaget er et «forholdsmessig» avslag (§ 4-12 første ledd), altså det verdifallet hun kan dokumentere, her 150 000 kroner. Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd), så Amina kan kreve 140 000 kroner i prisavslag. Utgiften til takstmannen kan hun kreve dekket som erstatning (§ 4-14). Heving er lite aktuelt når tapet er så begrenset i forhold til kjøpesummen.
Hadde Rasmus sendt en e-post til megleren i mars og bedt om at nabovarselet ble nevnt i salgsoppgaven, hadde Amina visst om det og kunnet handle på det. Kravet hennes hadde i så fall falt bort.
Slik gjør du det i praksis
Tenk gjennom hva du har mottatt eller sagt ja til de siste to-tre årene. Nabovarsler, e-poster, brev fra kommunen og samtaler på hagefester er alle kilder til det du «kjenner til».
Gi megleren beskjed skriftlig om hva du vet, og be om at det kommer med i salgsoppgaven eller i egenerklæringen. Legg gjerne ved nabovarselet. Du trenger ikke vurdere hvor stor betydning planen har. Det er enklere å oppgi for mye enn for lite.
Gjelder det bare rykter, skriv det på samme måte: «naboen har snakket om å bygge garasje, ingen søknad er sendt». Da har kjøperen fått det du vet, og kan stille spørsmål til naboen eller kommunen selv.
Kjøperen kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen, men må gjøre det innen rimelig tid etter at han oppdaget forholdet (§ 4-19). Fristen gjelder ikke hvis du har vært uærlig eller handlet i strid med god tro.
Kort oppsummert
- Du må opplyse om naboens byggeplaner hvis du kjenner til dem og kjøperen har grunn til å regne med å få vite om dem (§ 3-7).
- Et nabovarsel eller en underskrift på at du ikke har merknader viser at du kjente til planen.
- Offentlige planer står i salgsoppgaven, men naboens private planer må du selv melde fra om.
- Står opplysningen i salgsdokumentene, kan kjøperen ikke senere bruke den som mangel (§ 3-10).
- Gi beskjed skriftlig til megleren, også om det bare er snakk om rykter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.