Hva er forskjellen på vedlikehold og påkostning i sameiet?

Hva loven mener med vedlikehold

Eierseksjonsloven bruker ordet vedlikehold om det som skal til for å holde eiendommen i forsvarlig stand. Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Plikten omfatter reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader (§ 33).

Vedlikehold kan altså også være utskifting. Når et tak er utslitt, er det vedlikehold å legge nytt. Det samme gjelder utslitte rør, råtne vinduer i fellesarealene og et slitt fasadepanel. Det er arbeid som gjenoppretter standarden bygget hadde.

Seksjonseieren har en egen vedlikeholdsplikt for bruksenheten sin, slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges (§ 32). Her trenger ingen å ta noen avgjørelse på årsmøtet.

Hva en påkostning er

Ordet påkostning står ikke i definisjonen av vedlikehold. Det brukes i § 29 om felleskostnader: akontobeløpet kan dekke avsetning til «fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak». Med påkostning menes arbeid som gjør bygget bedre, større eller annerledes enn det var, i motsetning til å bevare det.

Loven snakker i § 49 om «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold». Det er den juridiske betegnelsen for det mange i sameiet kaller en påkostning. Slike endringer krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Det samme gjelder blant annet omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter og salg eller kjøp av fast eiendom utover vanlig forvaltning.

Grensetilfellene mellom vedlikehold eller påkostning i sameiet

Mange saker er klare. Nytt tak av samme type er vedlikehold. Et nytt loft med to boliger er en påbygging. Vanskeligere er arbeider som både vedlikeholder og forbedrer.

Et eksempel er utskifting av gamle vinduer. Er de så slitte at de må byttes, er utskifting vedlikehold, også om de nye er bedre isolert enn de gamle. At nye vinduer blir bedre er en naturlig følge av at standarden har gått fremover. Velger sameiet derimot en dyr spesialløsning langt over det som trengs for å holde bygget i stand, kan en del av arbeidet være en endring.

Et annet eksempel er varmeanlegg. Å bytte en utslitt fyrkjele med en tilsvarende er vedlikehold. Å installere et helt nytt system, med en annen type energikilde og nye rør i hele bygget, ligger nærmere en endring.

Loven gir ingen liste, og det finnes ikke en bestemt prosentandel eller kroneverdi som markerer grensen. Man må vurdere om arbeidet er nødvendig for å bevare bygget, eller om det går ut over det. Er du usikker, kan det være lurt å lese innkallingen nøye. Der skal sakene være angitt, og ordlyden i forslaget sier mye om hva sameiet selv mener det er.

Hvorfor forskjellen betyr noe

Skillet bestemmer to ting: hvem som kan bestemme, og hvor stort flertall som trengs.

Vedlikehold kan vedtas med vanlig flertall av de avgitte stemmene (§ 49 første ledd). Styret kan ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning (§ 58). I praksis betyr det at det vanlige vedlikeholdet i et sameie ofte avgjøres av styret.

Endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold krever to tredjedeler av de avgitte stemmene. Her må årsmøtet avgjøre, og styret kan ikke bestemme alene.

Forskjellen betyr også noe for pengene. Begge deler regnes som felleskostnader som fordeles etter sameiebrøken (§ 29), men en påkostning på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene har egne flertallskrav i § 50 hvis den gjelder bo- og bruksinteressene.

Hva vedtektene kan og ikke kan

Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som står i loven (§ 49). Står det i vedtektene at alle påkostninger krever tre fjerdedeler, er det i strid med loven på det punktet. Sameiets egne regler kan altså ikke gjøre det vanskeligere å vedta en endring enn lovens to tredjedeler.

I praksis lønner det seg å skrive i vedtaket nøyaktig hva arbeidet omfatter og om det er vedlikehold eller en endring. Det gjør det lettere å se i ettertid hvilket flertall som trengtes, hvis noen stiller spørsmål ved vedtaket.

Kort oppsummert

• Vedlikehold er arbeid som holder bygget i stand, inkludert nødvendig utskifting, og kan vedtas med vanlig flertall.
• Påkostning er arbeid som endrer eller forbedrer bygget utover vanlig forvaltning og vedlikehold.
• Spørsmålet om vedlikehold eller påkostning i sameiet avgjør om det trengs to tredjedeler av de avgitte stemmene.
• Grensen er ikke skarp, og arbeid som både holder ved like og forbedrer, må vurderes etter hva som er nødvendig.
• Kostnadene fordeles etter sameiebrøken, men kostbare tiltak for bo- og bruksinteresser har egne grenser i § 50.