Er det forskjell på skatt for utleie av sokkel og hybelhus?
Ja, det kan være stor forskjell. Leier du ut en sokkel i boligen du selv bor i, er leien skattefri når leieforholdet varer minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Et hybelhus som står for seg selv, er ikke uten videre en del av boligen din, og loven har ingen egen regel for det. Legg til grunn at leie fra et hybelhus du ikke selv bruker, er skattepliktig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Sokkel i egen bolig: fritaket
Skatteloven § 7-2 første ledd sier at utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. Utleieverdien er det boligen kunne vært leid ut for.
En sokkelleilighet i en enebolig du bor i selv, er normalt et eksempel på dette. Du har fortsatt hovedetasjene, og sokkelen utgjør bare en mindre del av boligens utleieverdi. Begge vilkårene må være oppfylt. Er leieforholdet kortere enn 30 dager, for eksempel ved korttidsutleie til turister, gjelder en annen regel i annet ledd, og da er leien delvis skattepliktig.
Fritaket er knyttet til at du bor i boligen. Skatteloven § 7-1 sier at fordel ved egen bruk av bolig er skattefri. Leie fra andre er en egen fordel, og den er skattepliktig hvis ikke § 7-2 gjør unntak.
Slik avgjør du om du bruker halvparten
Det er ikke areal alene som avgjør. Loven sier «regnet etter utleieverdien». Du sammenligner hva den utleide delen ville gitt i leie, med hva hele boligen ville gitt. En sokkel på 50 kvadratmeter kan ha lavere utleieverdi per kvadratmeter enn en like stor del av hovedetasjene. Da bruker du mer enn halvparten selv, selv om arealet er likt fordelt.
Det er ingen skarpe tall i loven for hvordan utleieverdien skal beregnes. Sammenlign med det du kunne fått for tilsvarende boliger i området. Får du leie for sokkelen som svarer til under halvparten av det hele ville gitt, er vilkåret oppfylt.
Bruker du under halvparten av boligen selv, for eksempel fordi du leier ut det meste og bare beholder et par rom, er fritaket borte.
Grensen på 20 000 kroner
Paragrafen har også et annet unntak. Utleieinntekt fra egen bolig er også skattefri når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Dette er en egen vei til skattefrihet som gjelder uavhengig av halvpartsregelen.
Den kan for eksempel brukes av deg som leier ut hele boligen en kort periode mens du er på utenlandsopphold. Leien må holde seg til og med 20 000 kroner for hele inntektsåret, alle leieforhold samlet.
Hybelhus: en egen bygning
Et hybelhus som står for seg selv på tomten, for eksempel et lite hus du har bygd i hagen, er noe annet enn en sokkel. Fritaket i § 7-2 er knyttet til «egen bolig» og til at eieren bruker minst halvparten av boligen. Et hybelhus du ikke selv bruker, bidrar ikke til din bruk av boligen.
Loven sier ikke uttrykkelig hvordan en frittstående bygning på samme tomt skal behandles. Legg derfor til grunn at utleien er skattepliktig. Du skattlegges da for leien minus kostnader, som med annen utleie, jf. skatteloven § 6-1.
Paragrafen sier også at flermannsboliger ikke omfattes av § 7-2. Har du et hus med flere hybler eller boenheter som du leier ut, er det ikke den vanlige delutleien denne paragrafen er skrevet for.
Når en skattefri utleie blir skattepliktig
Utleie som har vært skattefri, kan bli skattepliktig, for eksempel hvis du flytter ut av boligen og leier ut det hele. Da er det regler om fradrag for vedlikehold i overgangen. Skatteloven § 7-10 gir fullt fradrag for vedlikehold inntil 10 000 kroner, men fradraget for beløp over det reduseres med ti prosent for hvert år de siste fem uten skattepliktig utleie. Ved utleie i mindre enn halve inntektsåret gis det ikke fradrag for vedlikehold.
Gevinstreglene ved salg er også forskjellige. Bor du i minst halvparten og resten er utleid til bolig, er gevinsten fritatt etter § 9-3 tredje ledd. For en annen bygning der en del har vært brukt av eieren som egen bolig, fritas den forholdsmessige delen som faller på eierens leilighet. Et hybelhus du aldri har brukt selv, er ikke dekket.
Tone og de to utleiene
Tone Lie bor i en enebolig i Drammen. Hovedetasjene ville gitt omtrent 16 000 kroner i måneden i leie, og sokkelen ville gitt 7 000 kroner. Sokkelen utgjør da 7 av 23 deler, omtrent 30 prosent, av utleieverdien. Tone bruker altså om lag 70 prosent selv.
Hun leier ut sokkelen på en ett-års kontrakt for 7 000 kroner i måneden, til sammen 84 000 kroner. Leieforholdet varer over 30 dager, og hun bruker mer enn halvparten selv. Leien er skattefri, og hun får ikke fradrag for kostnader som hører til sokkelen.
I hagen har hun et hybelhus på 25 kvadratmeter. Hun leier det ut for 6 500 kroner i måneden, altså 78 000 kroner i året. Hun bruker det ikke selv. Kostnader til forsikring, avgifter og vedlikehold er 14 000 kroner. Hun fører 64 000 kroner som skattepliktig netto leieinntekt.
Kort oppsummert
- Leie av en sokkel i egen bolig er skattefri når leieforholdet varer minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv.
- Halvparten regnes etter utleieverdien, ikke etter areal alene.
- Det finnes også en grense på 20 000 kroner i året for utleie av hele eller en større del av boligen.
- Et frittstående hybelhus er ikke uttrykkelig dekket av fritaket, og leien er normalt skattepliktig.
- Går skattefri utleie over til skattepliktig, gjelder egne regler om fradrag for vedlikehold i § 7-10.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.