Rentefradrag forutsetter skattepliktig leieinntekt

Det aller første å avklare er om leieinntekten din i det hele tatt er skattepliktig. Er du innenfor halvparten-regelen — altså at utleiedelen din utgjør inntil halvparten av boligens totale utleieverdi — er leieinntekten skattefri, og da er det heller ikke noe å trekke fra i forbindelse med denne utleien, fordi det ikke finnes noen skattepliktig inntekt å redusere.

Er derimot leieinntekten din skattepliktig — enten fordi utleiedelen overstiger halvparten av utleieverdien, eller fordi du leier ut hele boligen mens du selv bor et annet sted — åpner det seg en fradragsrett for kostnader knyttet til utleien, inkludert en andel av rentene på boliglånet.

Hvordan fordeles rentene mellom egen bruk og utleie?

Har du ett samlet boliglån som dekker hele boligen, og bare en del av den er utleid, skal renteutgiftene i utgangspunktet fordeles forholdsmessig mellom den delen du selv bor i og den delen som leies ut. Fordelingen bør gjenspeile den samme fordelingen du legger til grunn i vurderingen av utleiedelens andel av boligens utleieverdi eller areal, avhengig av hva som gir det mest riktige bildet i din konkrete situasjon.

Har du for eksempel en bolig der utleiedelen utgjør 30 prosent av boligens totale utleieverdi, og leieinntekten er skattepliktig av andre grunner (for eksempel fordi du samtidig leier ut hele boligen i en periode, eller fordi delen i praksis er vurdert til over halvparten), kan det være naturlig å legge samme fordelingsnøkkel til grunn for rentene: 30 prosent av de totale renteutgiftene knyttes til utleiedelen og kan trekkes fra i leieinntekten, mens de resterende 70 prosentene forblir en privat boutgift uten fradragsrett.

Hva skjer hvis du leier ut hele boligen?

Leier du ut hele boligen fordi du selv bor et annet sted, er situasjonen enklere: siden hele boligen nå genererer skattepliktig leieinntekt, kan hele renteutgiften på boliglånet knyttet til denne boligen trekkes fra i leieinntekten, ikke bare en forholdsmessig andel. Har du for eksempel et eget lån på nettopp denne boligen, med en klart definert rentekostnad, er det denne fulle kostnaden som normalt danner grunnlaget for fradraget, forutsatt at boligen i sin helhet er utleid gjennom hele perioden rentene gjelder.

Et eksempel fra Bodø

Du eier en enebolig i Bodø med en sokkelleilighet som utgjør 55 prosent av boligens totale utleieverdi — altså over halvparten, noe som gjør at hele leieinntekten fra sokkelleiligheten er skattepliktig. Du har ett samlet boliglån på hele eiendommen, med årlige renteutgifter på 60 000 kroner.

Siden sokkelleiligheten utgjør 55 prosent av boligens utleieverdi, kan du legge til grunn at 55 prosent av renteutgiftene, altså 33 000 kroner, er knyttet til utleiedelen og dermed fradragsberettiget i den skattepliktige leieinntekten. De resterende 27 000 kronene er knyttet til den delen du selv bor i, og gir ikke fradrag, siden renter på lån til egen bolig normalt ikke er fradragsberettiget på samme måte som ved utleie (renter på boliglån til egen bosted trekkes for øvrig fra på vanlig måte som ordinært gjeldsrentefradrag i skattemeldingen, uavhengig av utleieforholdet, men det er noe annet enn det utleierelaterte fradraget som er tema her).

Hva om du har flere lån, eller har brukt boliglånet til andre formål?

Har du for eksempel refinansiert boliglånet og samtidig lånt opp ekstra midler til noe som ikke er knyttet til boligen — som bil, oppussing av hytte, eller andre formål — bør du være ekstra nøye med å skille ut hvilken andel av lånet og rentene som faktisk er knyttet til selve utleieboligen. Fradragsretten gjelder rentene knyttet til boligen og utleieforholdet, ikke lån du har brukt til helt andre formål, selv om lånet formelt er sikret med pant i den samme boligen.

Dokumentasjon er nøkkelen

Fordi fordelingen av renter mellom egen bruk og utleie i stor grad bygger på ditt eget anslag av hvordan boligen er delt, er det lurt å kunne vise til en konkret og saklig begrunnet fordelingsnøkkel — for eksempel basert på areal, utleieverdi eller en kombinasjon, avhengig av hva som er mest treffende for din bolig. Ha gjerne dokumentasjon på lånesaldo, rentesatser og hvordan du har kommet fram til fordelingen, i tilfelle Skatteetaten ber om en nærmere forklaring.

Hva med avdrag på lånet — er det også fradragsberettiget?

Det er viktig å skille mellom renter og avdrag. Avdrag er nedbetaling av selve lånesaldoen, altså gjelden din, og er ikke en kostnad i skattemessig forstand — det er bare en overføring fra bankkonto til redusert gjeld. Avdrag gir derfor aldri fradragsrett, verken for den private delen av boligen eller for utleiedelen. Det er kun rentekostnaden, altså det du faktisk betaler banken for å låne pengene, som kan være fradragsberettiget når leieinntekten er skattepliktig.

Endrer fordelingen seg dersom du nedbetaler lånet raskere enn planlagt?

Fordelingsnøkkelen mellom egen bruk og utleiedel er normalt knyttet til hvordan boligen fysisk er delt, ikke til hvor stor del av lånet som gjenstår. Betaler du raskere ned på lånet, reduseres riktignok de totale rentekostnadene over tid, men selve fordelingsprosenten mellom utleiedel og egen bruk endrer seg ikke av den grunn — den følger fortsatt boligens faktiske inndeling, med mindre du gjør fysiske endringer i hvordan boligen brukes.

Kort oppsummert

  • Rentefradrag for utleiedelen forutsetter at leieinntekten faktisk er skattepliktig.
  • Er en del av boligen utleid, fordeles renteutgiftene forholdsmessig mellom egen bruk og utleiedel.
  • Leier du ut hele boligen, kan hele renteutgiften på boliglånet knyttet til denne boligen trekkes fra.
  • Hold rede på fordelingsnøkkelen din og dokumenter den, særlig hvis boliglånet også dekker andre formål enn selve boligen.