Kan forretningsføreren holdes ansvarlig for feil i budsjettet?
Ja, forretningsføreren kan holdes ansvarlig for feil i budsjettet hvis feilen skyldes uaktsomhet og laget har lidd et økonomisk tap av den. I et borettslag følger det uttrykkelig av borettslagsloven § 12-1, og kravet tilhører laget, ikke den enkelte andelseier. I et sameie finnes ingen tilsvarende paragraf, og ansvaret vurderes etter vanlige erstatningsregler og avtalen. Et budsjett som viser seg å være for lavt, er i seg selv ikke nok til å få erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som må være på plass for å kreve erstatning
Etter borettslagsloven § 12-1 må den som i egenskap av styremedlem, forretningsfører, gransker eller andelseier forsettlig eller uaktsomt forårsaker tap for laget, andelseiere eller andre, erstatte tapet. Tre forhold må ligge til grunn.
For det første må det være gjort en feil. Det kan være regnefeil, glemte utgifter, feil lånevilkår eller at gamle tall er brukt uten at det er sagt fra om det. For det andre må feilen være uaktsom, altså at forretningsføreren ikke har vært så nøye som en profesjonell aktør kan forventes å være. At budsjettet bommet fordi strømprisene steg uventet, er ikke en feil som gir ansvar. For det tredje må laget ha lidd et tap som følge av feilen.
Det siste er ofte det vanskeligste. Skal de samme utgiftene betales uansett, er de ikke et tap bare fordi de kom på et senere tidspunkt. Laget skulle jo ha betalt avdrag, forsikring eller strøm. Tapet ligger i det som kommer i tillegg: renter på lån som måtte tas opp for å dekke underskuddet, gebyrer, purrekostnader eller utgifter til å rette opp feilen.
Hvem som eier kravet
Det er laget som har kravet, ikke du som andelseier. Etter § 12-6 er andelseiere og andre som har lidt tap fordi laget er påført tap, bundet av et oppgjør mellom laget og den ansvarlige, og kravene deres må vike for lagets krav. Du kan altså ikke gå til forretningsføreren på egen hånd og kreve det du mener du har tapt i økte felleskostnader.
Det er generalforsamlingen som avgjør om laget skal kreve erstatning etter § 12-3. En endring av denne paragrafen er vedtatt, men ikke satt i kraft. Har generalforsamlingen gitt ansvarsfritak eller avvist et forslag om erstatning, kan en tiendedel av andelseierne, men minst to, gjøre kravet gjeldende på vegne av laget. Da må søksmålet reises innen tre måneder etter generalforsamlingens vedtak (§ 12-4).
Styrets rolle og eventuell lemping
En feil i et budsjett går sjelden bare tilbake til én person. Forretningsføreren utarbeider ofte et utkast, men styret vedtar tallene, og i borettslag er det styret som fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale i måneden (borettslagsloven § 5-19 tredje ledd). Hvis feilen skyldes at styret ga forretningsføreren gale opplysninger, eller at styret godkjente et tall det burde ha stusset over, kan ansvaret deles eller falle bort for forretningsføreren.
Erstatningen kan også settes ned. Borettslagsloven § 12-2 viser til skadeserstatningsloven § 5-2, som lar retten lempe ansvaret når det virker urimelig tyngende, blant annet etter skadens størrelse, forsikringer og skyldforhold.
Hva avtalen sier
Avtalen med forretningsføreren kan ha betydning for hva som kan kreves, blant annet hva oppdraget omfatter og om det er avtalt noe om ansvar. Les den før du konkluderer med at forretningsføreren har plikt til å ha kontrollert tallene. Har forretningsføreren ikke hatt i oppdrag å lage budsjettet, er det ikke her ansvaret ligger.
Kravet foreldes etter foreldelsesloven § 9 tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Det gjelder uansett senest 20 år etter at den skadegjørende handlingen opphørte.
Slik legger styret frem saken
Samle først det som viser hva som faktisk skjedde: budsjettutkastet fra forretningsføreren, styreprotokollen der budsjettet ble vedtatt, e-poster om forutsetningene og regningene som feilen har ført til. Be deretter forretningsføreren skriftlig om en forklaring og om å dekke tapet, med en rimelig frist. Saken kan ofte løses i et oppgjør uten at den går til retten.
Husk at det er generalforsamlingen som avgjør om laget skal gå videre. Styret bør derfor legge saken frem sammen med et forslag til vedtak, slik at andelseierne kan stemme over et konkret oppgjør.
Tuvebakken borettslag og det glemte avdraget
Tuvebakken borettslag har 48 andeler. Budsjettet for året ble laget av forretningsføreren og vedtatt av styret. I september oppdager styreleder Ivar Moen at avdraget på fellesgjelda, 420 000 kroner for året, ikke var tatt med. Avdraget betales med 105 000 kroner i kvartalet. Neste termin forfaller i oktober, og kontoen dekker den ikke.
Laget tar opp en kassekreditt på 300 000 kroner i tre måneder og betaler 5 800 kroner i renter og gebyrer. Avdragene på 420 000 kroner må laget betale uansett, så de er ikke et tap. Rentene og gebyrene på 5 800 kroner er det laget kan kreve erstattet, hvis forretningsføreren har vært uaktsom.
Styret legger saken frem for generalforsamlingen med forretningsførerens utkast, styrets godkjenning og regningene fra banken. Her er det også et spørsmål om styret burde ha oppdaget feilen. Beløpet er lite, og en forhandling om et oppgjør er trolig den løsningen som er mest praktisk.
Kort oppsummert
- Forretningsføreren kan holdes ansvarlig for feil i budsjettet hvis feilen er uaktsom og har gitt laget et tap.
- I borettslag står ansvaret i borettslagsloven § 12-1. I sameie gjelder vanlige erstatningsregler.
- Det må være et tap utover utgifter laget uansett måtte betale, for eksempel renter og gebyrer.
- Kravet tilhører laget, og generalforsamlingen avgjør om det skal fremmes.
- Styrets egne opplysninger og godkjenning kan redusere forretningsførerens ansvar, og retten kan lempe erstatningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.