Gjelder forkjøpsretten når jeg selger til barnet mitt?

Forkjøpsrett finnes bare hvis vedtektene sier det

Mange tror at alle borettslag har forkjøpsrett. Slik er det ikke. Reglene om forkjøpsrett i borettslagsloven gjelder bare hvis det følger av vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 4-11). Har ikke laget tatt inn en slik bestemmelse, er det ingen forkjøpsrett som kan stå i veien for salget til barnet ditt.

Har laget forkjøpsrett, er det unntakene i § 4-12 som avgjør. De står i loven, og de kan ikke endres i vedtektene (§ 4-12 fjerde ledd).

Forkjøpsrett ved salg til barn og andre i familien

Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen går over til

• ektefellen din
• din eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, altså barn, barnebarn, foreldre og besteforeldre
• fosterbarn som faktisk står i samme stilling som et eget barn
• søsken
• noen som de to siste årene har hørt til samme husstand som deg

Forkjøpsretten gjelder heller ikke når andelen går over ved skifte etter separasjon eller skilsmisse. Det samme gjelder når et husstandsmedlem tar over andelen etter reglene i husstandsfellesskapsloven § 3.

For deg som selger til barnet, er poenget enkelt. Barn og barnebarn er slektning i rett nedstigende linje. Stebarn er ikke nevnt uttrykkelig, men har stebarnet bodd i samme husstand de siste to årene, kommer husstandsregelen inn. Nevø, niese, onkel og tante er ikke omfattet av slektskapsregelen, så salg til dem kan utløse forkjøpsrett.

Godkjenning og gebyr gjelder fortsatt

Selv om forkjøpsretten ikke kan brukes, er ikke Silje automatisk inne. Hvis vedtektene krever at laget godkjenner ny andelseier, må hun søke. Laget kan ikke nekte uten saklig grunn, og kommer det ikke et nei innen 20 dager etter at søknaden nådde laget, regnes godkjenningen som gitt. Silje har ikke rett til å bruke boligen før godkjenningen er på plass (§ 4-5).

Laget kan også kreve vederlag for arbeidet med eierskiftet. Det kan være inntil fire ganger rettsgebyret, og det er den som overdrar andelen som skal betale. Det går ikke an å avtale at kjøperen betaler (§ 4-6).

Vil Ragnhild gi andelen bort i stedet for å selge, er forkjøpsretten like utelukket. Skatt og avgifter ved gave er et eget tema som ikke avhenger av borettslagsloven.

Hva det betyr for andre som vil kjøpe

Er unntaket i § 4-12 oppfylt, er det ingen forkjøpsrett som andre kan stille seg i kø for. Hvis noen allerede har meldt interesse til laget, gir ikke det dem en rett til å overta.

Det er bare laget som kan gjøre forkjøpsretten gjeldende (§ 4-14). En enkelt andelseier som er misfornøyd med salget, kan ikke selv kreve å overta. Er du i tvil om overdragelsen faller inn under unntaket, for eksempel fordi det gjelder en slektning som ikke er i rett linje, sjekker du vedtektene og § 4-12 før du skriver kontrakt. Grunnreglene om retten finner du i artikkelen om forkjøpsrett i borettslag.

Slik går du frem når barnet kjøper

Start med vedtektene. Står det ingenting om forkjøpsrett, er saken enkel, og du trenger bare tenke på godkjenning og gebyr. Står det forkjøpsrett, noterer du i overdragelsen at kjøperen er ditt barn, slik at laget ser at § 4-12 gjelder.

Meld eierskiftet til laget på vanlig måte, og legg ved opplysninger om kjøperen hvis laget skal godkjenne. Krever vedtektene godkjenning, er du som selger solidarisk ansvarlig sammen med kjøperen for felleskostnadene fram til godkjenningen er gitt (§ 4-5 tredje ledd). Det er derfor en fordel å sende søknaden så tidlig som mulig.

Kort oppsummert

• Forkjøpsrett ved salg til barn kan ikke gjøres gjeldende, fordi barn er slektning i rett nedstigende linje (§ 4-12).
• Unntaket gjelder også ved gave og salg til lav pris, og det kan ikke fravikes i vedtektene.
• Forkjøpsrett finnes bare i de lagene der vedtektene gir den (§ 4-11).
• Nevø, niese og andre som ikke er i rett linje eller søsken, er ikke omfattet.
• Laget kan fortsatt kreve godkjenning, om vedtektene sier det, og et vederlag på inntil fire rettsgebyr fra selgeren.