Kan foreldrene trekke garantien når barnet fortsatt bor der?
Husleieloven gir ikke foreldre noen rett til å trekke en garanti ensidig mens barnet fortsatt bor i leieboligen. Om garantien kan sies opp eller er tidsbegrenset, avgjøres av garantiavtalen med utleier. Står det ingenting om oppsigelse eller sluttdato, er utgangspunktet at garantien står så lenge den er knyttet til leieforholdet. Foreldrene kan be utleier om å bli løst fra garantien, men utleier må si ja.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å trekke en garanti
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneForeldre som vil trekke garantien, ser raskt at husleieloven ikke sier noe om det. Loven bestemmer bare at leieren kan avtale å stille garanti som sikkerhet, og at garantibeløpet sammen med depositum ikke kan overstige seks måneders leie (§ 3-6). Det finnes ingen regel som gir en garantist rett til å si opp eller trekke tilbake garantien, og ingen regel som sier at garantien automatisk faller bort etter en viss tid.
Spørsmålet om foreldrene kan trekke garantien når barnet fortsatt bor der, må derfor besvares ut fra garantiavtalen selv. Husleieloven gir ikke noe støtte til en ensidig oppsigelse, og den forbyr den heller ikke.
Garantiavtalen avgjør
En garanti er en avtale mellom garantisten og utleier. Har den en sluttdato, gjelder den til den datoen. Har den en oppsigelsesbestemmelse, for eksempel at garantisten kan si den opp med tre måneders varsel, gjelder den. Sier avtalen ingenting om dette, er hovedregelen i avtalerett at partene er bundet av det de har lovet, og at en part ikke ensidig kan gå ut av avtalen. Garantisten kan da ikke trekke seg uten utleiers samtykke.
Det vil ofte være slik at garantien er knyttet til leieforholdet, ikke til en bestemt dato. Da følger den leieforholdet så lenge leieavtalen varer. Leieforholdet kan avsluttes av barnet selv, og da går garantiens funksjon over i oppgjøret: Garantien dekker krav som har oppstått i leietiden, også de som kommer opp ved utflytting.
Les derfor garantiteksten: sluttdato, hva som skjer ved forlengelse, og om det finnes en oppsigelsesbestemmelse.
Hva foreldrene faktisk kan gjøre
Det er flere veier, og ingen av dem er en ensidig rett etter loven.
Den ene er å spørre utleier om å bli løst fra garantien. Utleier kan si ja, særlig hvis barnet kan stille annen sikkerhet, for eksempel et høyere depositum innenfor seks måneders leie, eller hvis barnet har fått stabil inntekt. Utleier har ingen plikt til å si ja.
Den andre er å la barnet si opp leieavtalen. For en tidsubestemt avtale kan leieren si opp, og oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Når leieforholdet er over og alt er gjort opp, er det ikke mer å sikre. En tidsbestemt avtale kan bare sies opp i leietiden hvis det er avtalt, eller hvis utleier ikke har opplyst skriftlig at den ikke kan sies opp (§ 9-2).
Den tredje er å lage en ny avtale. Hvis barnet og utleier inngår en ny leieavtale, må foreldrene vurdere om den gamle garantien dekker den nye avtalen, eller om en ny garanti kreves. Det avhenger av garantiens ordlyd.
Aleksander og morens ønske om å trekke seg
Aleksander Brandt er 20 år og leier en leilighet for 8 000 kroner i måneden. Moren hans stilte garanti på 24 000 kroner da han flyttet inn, og depositumet er 16 000 kroner. Til sammen 40 000 kroner, innenfor taket på 48 000 kroner (6 × 8 000).
Etter to år er Aleksander i full jobb, og moren vil ut av garantien. Hun leser garantien og ser at den ikke har sluttdato og ikke nevner oppsigelse. Hun kan ikke sende et brev og si at garantien er trukket.
Hun ber derfor utleier om å bli løst fra garantien og foreslår at depositumet økes med 8 000 kroner, slik at det blir 24 000 kroner, tilsvarende tre måneders leie. Aleksander setter inn pengene på depositumskontoen. Utleier godtar skriftlig å frigjøre moren fra garantien. Fra den datoen står hun ikke lenger ansvarlig for nye krav, så langt utleiers skriftlige erklæring sier det.
Hadde utleier sagt nei, ville garantien fortsatt stått. Moren kunne da bare vente til Aleksander sa opp leieforholdet og oppgjøret var gjort.
Hva skjer med krav som allerede har oppstått?
Selv om utleier løser en garantist fra garantien, er det vanlig at det gjelder fremover. Krav som allerede har oppstått, for eksempel skyldig leie eller kjente skader, kan fortsatt være dekket av garantien, med mindre utleier uttrykkelig har frafalt dem. Be derfor om at frigjøringen skrives ned og sier hva den gjelder fra og med.
Husleieloven § 3-6 sier også at det ikke kan avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser. Det beskytter barnet mot at en garantist og utleier avtaler seg imellom, men det gir ikke garantisten noen rett til å trekke seg.
Hvis barnet ikke betaler mens garantien står
Så lenge garantien står, kan utleier kreve pengene av foreldrene hvis barnet ikke betaler og kravet er dekket av garantien. Foreldrene bør derfor følge med: spør barnet om leien er betalt, og gi beskjed til utleier hvis de ber om informasjon. Får foreldrene krav om betaling, kan de be om dokumentasjon og diskutere det med barnet før de betaler.
Kort oppsummert
- Husleieloven gir ikke foreldre en rett til å trekke garantien ensidig mens barnet fortsatt bor i boligen.
- Garantiavtalen med utleier avgjør om den har sluttdato eller oppsigelsesregel.
- Foreldrene kan be utleier om å bli løst fra garantien, men utleier må si ja.
- Krav som allerede har oppstått, kan fortsatt være dekket, så få frigjøringen skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.