Kan flertallet vedta nye balkonger til alle i sameiet?

Hvorfor nye balkonger krever to tredjedeler

Å skifte ut en råtten balkong med en lik ny er vedlikehold. Å bygge balkonger der det ikke har vært noen, er noe annet. Det er en endring av bebyggelsen.

Eierseksjonsloven § 49 krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold». Nye balkonger på fasaden faller naturlig inn under det. Samme paragraf nevner også omgjøring av fellesarealer til utvidelse av eksisterende bruksenheter. Blir balkongene en del av hver bruksenhet, kan også den bestemmelsen komme til anvendelse.

Hovedregelen for beslutninger er vanlig flertall av de avgitte stemmene, men det er bare «hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene». Her har loven fastsatt et strengere krav. Vedtektene kan ikke gjøre kravet svakere enn loven.

Slik regnes flertallet

I sameier som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. I sameier med både bolig og næring regnes flertallet etter sameiebrøken, med mindre vedtektene bestemmer noe annet og de berørte eierne uttrykkelig har sagt seg enige (§ 52).

Det er de avgitte stemmene som teller. Møter ikke en seksjonseier opp, er det ingen stemme å telle. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt. Det betyr at to tredjedeler regnes av dem som faktisk stemmer. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning, men for et vedtak som krever to tredjedeler, vil likt antall ikke være nok.

Husk at saken må være angitt i innkallingen. Årsmøtet kan bare ta beslutning om saker som står der, med mindre alle seksjonseiere er til stede og stemmer for å behandle den (§ 45).

Når tiltaket krever mer enn to tredjedeler

Loven har også regler som kan gjøre tiltaket vanskeligere å vedta.

Alle seksjonseierne må uttrykkelig si seg enige i tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter (§ 51). Nye balkonger på en vanlig bolig vil normalt ikke endre karakteren, men bygger sameiet for eksempel helt om fasaden på et verneverdig bygg, kan vurderingen bli annerledes.

Faller tiltaket også inn under § 50 om tiltak for bo- og bruksinteressene, gjelder grensene der. Koster det enkelte seksjonseiere mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan tiltaket bare gjennomføres hvis de uttrykkelig sier seg enige.

Et flertall kan heller ikke ta beslutninger som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 40). Dette kan bli aktuelt hvis balkongene bare monteres på de øverste etasjene, men alle skal betale.

I tillegg kan det kreves tillatelse fra kommunen etter plan- og bygningsloven, og seksjoneringen kan bli berørt hvis balkongene endrer hva som regnes som bruksenhet eller fellesareal. Det kan vedtaket om balkonger ikke erstatte.

Hvem betaler for balkongene

Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader og fordeles etter sameiebrøken (§ 29). Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Hva som er særlige grunner, avgjøres konkret. Skal alle få balkong, og alle får like stor nytte av den, er sameiebrøken utgangspunktet. Skal bare noen få balkong, er det rimelig å la dem som får nytte av den, betale mest. En annen fordeling i vedtektene krever at de berørte uttrykkelig sier seg enige.

Beløpet kreves inn som akonto etter § 29 tredje ledd. Betales det ikke, har sameiet panterett i seksjonen, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet.

Hva du kan gjøre hvis du er imot

Du kan stemme nei på årsmøtet, og du kan be om at stemmetallene føres inn i protokollen. Er du uenig i at vedtaket fikk nok stemmer, eller mener at saken ikke var ordentlig varslet, kan du gå videre. Vedtak som strider mot loven eller vedtektene, kan bringes inn for domstolene. Se hva som skal til for å få kjent et vedtak ugyldig.

Tell stemmene selv, med utgangspunkt i protokollen, og vurder om to tredjedeler faktisk ble nådd. Blanke stemmer teller ikke med, og seksjoner som er ervervet i strid med § 23, kan ikke avgi stemme.

Kort oppsummert

• Flertallet kan ikke vedta nye balkonger til alle i sameiet med vanlig flertall. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene.
• Det er de avgitte stemmene som teller, og i rene boligsameier har hver seksjon én stemme.
• Er tiltaket en vesentlig endring av sameiets karakter, kreves enighet fra alle.
• Kostnaden fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner eller vedtektene gir en annen fordeling.
• Et flertall kan ikke gi noen urimelig fordel på andres bekostning.