Fem brev som løser de fleste leiekonflikter
De fem viktigste brevene i en leiekonflikt er reklamasjon på en mangel, krav om avslag i leien, søknad om fremleie, protest mot oppsigelse og varsel om deponering av omtvistet leie. Hvert av dem har egne frister og innhold. Protest mot oppsigelse må være skriftlig og sendes innen én måned. Svarer utleier ikke på en skriftlig fremleiesøknad innen én måned, regnes det som godkjenning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Brev 1: reklamasjon på en mangel
Oppdager du en mangel, må du melde fra til utleieren innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den. Ellers mister du retten til å gjøre mangelen gjeldende (husleieloven § 2-8). Unntaket er hvis utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Loven krever ikke at meldingen er skriftlig, men et brev eller en e-post gir deg dokumentasjon. Skriv hva som er galt, når du oppdaget det, og at du gjør mangelen gjeldende. Legg ved bilder. Si hva du krever, for eksempel at utleier retter feilen innen en frist du angir. Sendes meldingen på en forsvarlig måte, regnes den som gitt i tide selv om den kommer forsinket fram (§ 1-5).
Brev 2: krav om avslag i leien
Så lenge boligen har en mangel, kan du kreve avslag i leien. Avslaget regnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi med og uten mangelen (§ 2-11 annet ledd). Det gjelder ikke i tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å ta imot.
Brevet bør si hvilken mangel det gjelder, fra når den har vart, og hvor stort avslag du krever. Begrunn tallet så godt du kan. Du kan holde tilbake så mye av leien som trengs for å sikre kravene dine (§ 2-15), men vær forsiktig med beløpet. Holder du tilbake for mye, kan utleier hevde at du ikke har betalt leie.
Brev 3: søknad om fremleie
Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at han mottok den, regnes det som godkjenning (§ 7-6). Regelen gjelder søknader etter §§ 7-1 til 7-5, altså om å ta andre inn i husstanden eller å framleie.
Søknaden må derfor være skriftlig. Oppgi hvem som skal bo i boligen, hvor lenge, og hvilken bestemmelse du bygger på. Ved fravær på grunn av arbeid, utdanning eller sykdom kan du framleie i inntil to år (§ 7-4). Send gjerne med informasjon om framleieren, slik at utleier ikke har grunn til å nekte. Utleier kan bare nekte hvis framleierens forhold gir saklig grunn eller boligen klart blir overbefolket.
Brev 4: protest mot oppsigelse
Dette er brevet med den strengeste fristen. Du kan protestere skriftlig mot oppsigelsen innen én måned etter at du mottok den (§ 9-8). Protesterer du ikke, kan du ikke senere hevde at oppsigelsen er i strid med loven. Utleier kan da be om tvangsfravikelse.
Har du protestert i tide, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleieren har reist søksmål mot deg innen tre måneder etter at din frist løp ut. Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den vil virke urimelig, med mindre den skyldes vesentlig mislighold fra din side.
Protestbrevet kan være kort. Det må være skriftlig, sendes til utleier og si at du protesterer mot oppsigelsen. Loven stiller ikke krav om begrunnelse for at protesten skal telle. Regelen gjelder ikke oppsigelse av tidsubestemt leie av enkelt beboelsesrom i en annens bolig, og heller ikke garasje eller bod.
Brev 5: varsel om deponering
Er dere uenige om hvilken leie som skal betales, kan ikke avtalen sies opp eller heves på grunn av manglende betaling hvis du deponerer den omtvistede delen etter reglene i § 3-8. Samme regel gjelder hvis du vil motregne med et krav fra leieavtalen og utleier ikke godtar det.
Du må sende utleier en melding med begrunnelsen for deponeringen og gi ham fjorten dagers frist til å medvirke. Fristen regnes fra meldingen er sendt. Deponeringen skjer ved at beløpet settes inn på en konto i en finansinstitusjon, og beløpet kan bare disponeres av dere to i fellesskap. Medvirker ikke utleier, og det er eneste grunn til at deponeringen ikke kan skje, setter du beløpet på en egen konto atskilt fra dine øvrige midler.
Deponer bare den omtvistede delen. Resten av leien må du fortsatt betale i vanlig tid.
Marthe og muggen i badet
Marthe leier for 12 000 kroner i måneden. 3. oktober ser hun svart mugg bak dusjen. Hun sender reklamasjon samme dag, med bilder, og ber utleier fikse innen to uker (brev 1). Det skjer ikke. 20. oktober skriver hun at hun krever 25 prosent avslag, 3 000 kroner, fra 3. oktober til feilen er rettet (brev 2).
Utleier svarer at han ikke godtar avslaget. Marthe skriver da et nytt brev om at hun deponerer 3 000 kroner av oktoberleien på en konto som de må åpne sammen, og at han har fjorten dager på seg til å medvirke (brev 5). De resterende 9 000 kroner betaler hun som vanlig. Slik unngår hun at utleier kan si opp eller heve på grunn av manglende betaling.
Kort oppsummert
- Fem brev dekker de fleste leiekonflikter: reklamasjon, krav om avslag, fremleiesøknad, protest mot oppsigelse og varsel om deponering.
- Reklamasjon må komme innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen.
- Svarer utleier ikke på en skriftlig fremleiesøknad innen én måned, regnes det som godkjenning.
- Protest mot oppsigelse må være skriftlig og sendes innen én måned.
- Ved deponering må utleier få melding og fjorten dagers frist til å medvirke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.