Hvorfor forsikringshistorikk kan være avgjørende dokumentasjon
En skademelding til forsikringsselskapet er et samtidig dokument – det er skrevet på det tidspunktet skaden ble oppdaget eller meldt, ikke i ettertid med tvisten for øyet. Dette gir slik dokumentasjon høy notoritet sammenlignet med forklaringer som kommer lenge etter at problemet har oppstått. En skademelding vil ofte inneholde beskrivelse av skadeomfang, årsak slik den ble forstått den gang, og hvilke utbedringstiltak som ble utført.
Dersom denne informasjonen ikke er reflektert i egenerklæringen kjøper fikk se ved kjøpet, kan det tyde på at selger har unnlatt å opplyse om noe vedkommende faktisk visste om – noe som er direkte relevant for vurderingen av selgers opplysningsplikt. Samtidig kan forsikringshistorikk også vise at en tidligere skade faktisk ble ordentlig utbedret, noe som kan tale i selgers favør dersom den aktuelle skaden er en ny og ikke sammenlignbar hendelse. Historikken må derfor alltid leses i sammenheng med hva slags skade det var snakk om, og hvordan den ble håndtert den gangen den ble meldt inn. Det kan også være nyttig å se på hvem som meldte skaden – var det selger selv, en tidligere eier, eller et sameie eller borettslag som handlet på vegne av flere boliger – ettersom dette kan si noe om hvor detaljert kunnskap selger faktisk satt med om forholdet. Var selger selv den som meldte skaden, er det normalt vanskeligere for vedkommende å hevde i ettertid at forholdet var ukjent, sammenlignet med om meldingen kom fra en langt tidligere eier uten noen tilknytning til den aktuelle salgsprosessen.
Hvordan får man tilgang til slik dokumentasjon?
I en tvistesituasjon kan kjøper be selger, eller i noen tilfeller selgers forsikringsselskap, om innsyn i tidligere skademeldinger knyttet til boligen. Dette er ikke alltid enkelt å få gjennomslag for frivillig, og det kan være behov for bistand for å sikre at slik dokumentasjon faktisk fremlegges i en eventuell tvist. Der forsikringshistorikken viser at det har vært flere meldinger om lignende problemer over tid – for eksempel gjentatte fuktmeldinger fra samme område av boligen – kan dette være et sterkt bevis for at det dreier seg om et vedvarende, ikke fullstendig løst problem, snarere enn en enkeltstående og avsluttet hendelse.
Dette skiller seg fra en enkeltstående skademelding om en klart avgrenset og utbedret hendelse, som normalt har mindre bevisverdi for en senere, tilsynelatende ny skade. Sammenhengen mellom de historiske meldingene og den aktuelle skaden må derfor alltid vurderes konkret, og gjerne med bistand fra en sakkyndig som kan si noe om hvorvidt det er teknisk sannsynlig at det dreier seg om samme underliggende problem, eller en helt uavhengig hendelse som ikke har noen sammenheng med de tidligere meldingene. Der forsikringsselskapet selv har avslått et tidligere krav med henvisning til manglende utbedring eller gjentakende karakter, kan også dette være relevant dokumentasjon å be om innsyn i, ettersom det kan si noe om hvor godt kjent problemet reelt sett var. Et avslag begrunnet med at skaden «ikke var tilstrekkelig utbedret ved forrige anledning» er ofte et særlig sterkt holdepunkt for at problemet fortsatt var uløst på et tidspunkt tett opptil salget, og bør derfor alltid etterspørres helt spesifikt av kjøper når forsikringshistorikken på et senere og mer formalisert tidspunkt til slutt innhentes fra selskapet.
Da Gunhild fant tre gamle skademeldinger
Gunhild oppdaget fuktskader i kjelleren og ba, gjennom sin advokat, om innsyn i boligens forsikringshistorikk. Det viste seg at det forelå tre tidligere skademeldinger for vanninntrenging i akkurat samme området over en periode på flere år, uten at dette var nevnt i egenerklæringen hun hadde fått før kjøpet. En sakkyndig vurderte at skadebildet Gunhild nå stod overfor var forenlig med en videreføring av det samme, aldri fullstendig løste problemet som lå bak de tidligere meldingene.
Kombinasjonen av den dokumenterte historikken og den tekniske vurderingen gjorde det mulig å sannsynliggjøre både at problemet forelå ved overtakelsen, og at selger med stor sannsynlighet kjente til det uten å opplyse om det. Uten forsikringshistorikken hadde Gunhild sittet igjen med kun en fuktmåling og en antagelse om at noe var galt fra før, uten den samtidige dokumentasjonen som gjorde det mulig å knytte skaden til en lengre, kjent historikk selger burde ha delt. De tre skademeldingene, sett i sammenheng, viste dessuten en tydelig trend i tid som gjorde det vanskelig for selger å hevde at dette var et problem som først hadde oppstått etter at han overtok boligen tilbake i sin tid.
Slik går du frem for å innhente historikken
Start med å be selger direkte om samtykke til innsyn i forsikringshistorikken for boligen, gjerne skriftlig slik at forespørselen er dokumentert. Får du avslag eller ingen respons, kan det være aktuelt å be om bistand fra advokat for å avklare hvilke muligheter som finnes for å få tilgang gjennom forsikringsselskapet eller i forbindelse med en eventuell rettsprosess. Når du mottar historikken, se spesielt etter gjentakelser i samme område av boligen, og sammenlign datoene med når egenerklæringen ble fylt ut. Jo tettere sammenheng du kan vise mellom det som er meldt tidligere og det du nå opplever, desto sterkere blir argumentet om at selger satt med kunnskap som ikke ble videreformidlet. Vurder også å be om en skriftlig oppsummering fra forsikringsselskapet av alle registrerte hendelser på adressen, ikke bare enkeltmeldinger, slik at du får et helhetlig bilde av historikken i én samlet oversikt.
Kort oppsummert: - Skademeldinger er samtidige dokumenter og har derfor ofte høy bevisverdi for hva som skjedde og når. - Manglende samsvar mellom forsikringshistorikk og egenerklæring kan tyde på brudd på selgers opplysningsplikt. - Gjentatte meldinger om samme type problem styrker sannsynligheten for at det dreier seg om et vedvarende, ikke løst forhold. - Tilgang til forsikringshistorikk krever ofte aktiv innhenting, og kan kreve bistand i en tvistesituasjon. - Historikken bør alltid vurderes sammen med teknisk bevis om hvorvidt dagens skade er samme problem som tidligere.