Er «ett års binding, så tre måneders oppsigelse» en tidsbestemt avtale?
Nei, «ett års binding, så tre måneders oppsigelse» er en tidsubestemt leieavtale med en bindingstid, ikke en tidsbestemt avtale. En avtale er bare tidsbestemt når den har et fast sluttidspunkt (§ 9-1). Etter bindingstiden løper avtalen videre til noen sier den opp. Da gjelder vanlige oppsigelsesregler, og utleier må ha saklig grunn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som gjør en leieavtale tidsbestemt
Loven skiller mellom to typer leieavtaler. Etter husleieloven § 9-1 kan en avtale inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i avtalen, er den tidsubestemt.
Alt avhenger dermed av om kontrakten sier når leieforholdet tar slutt. «Leieforholdet opphører 31. juli 2028» er en tidsbestemt avtale. «Avtalen gjelder fra 1. august» uten noen sluttdato er tidsubestemt, selv om det står noe om binding eller oppsigelse i teksten.
Formuleringen «ett års binding, så tre måneders oppsigelse» sier ikke at avtalen slutter etter ett år. Den sier at du ikke kan si opp det første året, og at du etter det kan si opp med tre måneders frist. Det er en avtale som fortsetter, og som bare har en innledende periode der oppsigelsesretten er satt til side. Slike kontrakter kalles ofte kontrakter med bindingstid.
Hva bindingstiden betyr for deg som leietaker
For en tidsubestemt avtale sier § 9-4 at leieren kan si opp, med mindre noe annet er avtalt. Bindingstiden er en slik avtale om noe annet. Vanligvis kan du da ikke si opp før bindingstiden er over.
Hva bindingen omfatter, avhenger av ordlyden. Står det at avtalen «ikke kan sies opp de første tolv månedene», er det den perioden som er låst. Loven sier ikke uttrykkelig hvor lang en bindingstid kan være. Ved boligleie kan avtalen heller ikke gi leieren dårligere vilkår enn loven (§ 1-2), så en lang binding kan bli gjenstand for tvist.
Oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6). Dette kan avtales annerledes, så kontrakten din kan ha en annen frist.
Hva det betyr for utleier
For utleier er forskjellen enda større. En tidsbestemt avtale for bolig skal ha en minstetid på tre år, med mindre en av unntakene i § 9-3 passer. Er en tidsbestemt avtale kortere uten at et unntak gjelder, regnes den som tidsubestemt (§ 9-3).
En tidsubestemt avtale om bolig kan utleier bare si opp når han har en av de grunnene loven nevner: at han eller noen i husstanden skal bo der, at riving eller ombygging krever at boligen fraflyttes, at leieren har misligholdt avtalen, eller at det finnes en annen saklig grunn (§ 9-5). Han kan altså ikke bare vente ut bindingsåret og så si opp fordi han heller vil leie ut til noen andre.
Står det at bindingen gjelder begge parter, kan heller ikke utleier si opp i den perioden uten at leieren har misligholdt avtalen.
Ida leier leilighet i Drammen
Ida skriver under på en kontrakt for en leilighet i Drammen. Månedsleien er 13 800 kroner. Kontrakten sier: «Leien løper i minst ett år fra innflytting 1. september. Etter dette gjelder tre måneders gjensidig oppsigelse.» Det står ingen sluttdato i kontrakten.
Utleier Thomas mener kontrakten er «tidsbestemt i ett år». Ida har lest at tidsbestemte avtaler ikke kan sies opp, og at utleier må ha minst tre år. Hun skjønner at noe ikke stemmer.
Hun har rett i at kontrakten ikke er tidsbestemt. Det er ingen sluttdato, og da er avtalen tidsubestemt etter § 9-1. Bindingen sperrer for at Ida kan si opp det første året. Etter det kan hun si opp med tre måneders frist. Sier hun opp 10. oktober året etter, løper avtalen ut 31. januar.
Thomas kan ikke bare vise til at bindingsåret er over for å få Ida ut. Han trenger en saklig grunn, for eksempel at han selv skal flytte inn. Har han ingen slik grunn, er en oppsigelse fra ham ikke lovlig.
Flytter Ida likevel etter fire måneder, er hun fortsatt bundet av avtalen. Thomas kan kreve leie, men må gjøre det han kan for å begrense tapet, blant annet ved å leie ut til noen andre (§ 5-8).
Slik leser du din egen kontrakt
Start med datoene. Står det en dato for når leieforholdet slutter, er avtalen tidsbestemt, og for en bolig gjelder minstetiden på tre år med unntakene i § 9-3. Står det bare en startdato, er avtalen tidsubestemt uansett hva som står om binding.
Les deretter hva kontrakten sier om oppsigelse. Står det at oppsigelsesretten er utelukket i en periode, er det en bindingstid. Hvor lang bindingstid som kan avtales, sier ikke loven uttrykkelig. Er bindingen lang, kan en tvist om den bringes inn for Husleietvistutvalget.
Sjekk til slutt hva slags leie det er. Ved leie av et enkelt beboelsesrom i en annens bolig kan utleier si opp uten å ha en av grunnene i § 9-5, og fristen er én måned. Det samme gjelder fristen for selvstendig leie av garasje eller bod.
Kort oppsummert
- Ett års binding og så tre måneders oppsigelse er en tidsubestemt avtale med bindingstid, ikke en tidsbestemt avtale.
- En avtale er tidsbestemt bare når den har en fast sluttdato.
- Bindingstiden hindrer vanligvis at leieren kan si opp før den er over. Etter det kan leieren si opp med tre måneders frist.
- Utleier trenger en saklig grunn etter § 9-5 for å si opp en tidsubestemt bolig-avtale, også etter at bindingstiden er over.
- Er sluttdato oppgitt, men avtalen er kortere enn tre år uten et unntak, regnes den som tidsubestemt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.