Kan vi endre kjøpekontrakten etter at den er signert?
Ja, du kan endre kjøpekontrakten etter signeringen, men bare hvis både kjøper og selger er enige. Ingen av partene kan endre vilkårene alene. Endringen bør skrives ned og signeres av begge, slik at megleren og banken arbeider ut fra samme dokument. Du kan for eksempel endre kjøpekontrakt etter signering for å flytte overtakelsesdatoen eller for å ta med et møbel i handelen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: begge må være enige
En kjøpekontrakt er en avtale, og en avtale kan endres av dem som har inngått den. Det er ikke nok at den ene parten ønsker en endring. Selgeren kan ikke bestemme alene at prisen skal opp, og kjøperen kan ikke bestemme alene at overtakelsen skal skyves en måned. Så lenge den andre parten ikke sier ja, gjelder kontrakten slik den ble signert.
Loven stiller heller ingen krav om at endringen skal ha en bestemt form. Etter avhendingslova § 1-3 kan en avtale om salg av fast eiendom gjøres skriftlig eller muntlig, og er den gjort muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det. Det samme gjelder endringer: en muntlig enighet kan binde, men den er vanskelig å bevise hvis dere senere er uenige om hva dere ble enige om.
Slik kan du endre kjøpekontrakt etter signering
Den tryggeste måten er et skriftlig tillegg til kontrakten. Det trenger ikke være langt. Det bør si hvilken kontrakt det gjelder (adresse og dato), nøyaktig hva som endres, og at alt annet i kontrakten står ved lag. Begge parter signerer med dato.
Er megler med i handelen, send tillegget til megleren med en gang. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 skal megleren sette opp en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår, med mindre partene ønsker noe annet. Megleren bygger oppgjøret på denne kontrakten. Hvis dere endrer noe som får betydning for oppgjøret, som kjøpesum, betalingstidspunkt eller overtakelsesdato, må megleren få vite det før oppgjøret settes i gang.
Tenk også på dem som ikke er part i kontrakten, men som likevel må forholde seg til den. Kjøperens bank har lånt ut penger ut fra bestemte tall og datoer. Endres kjøpesummen eller overtakelsen, må banken ofte få beskjed. Selgerens bank som skal få innfridd pantet sitt, har samme behov.
Hva dere ikke kan avtale bort
Mye kan endres, men ikke alt. Kjøper er forbruker når hun er en privatperson som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet. Da gjelder en rekke regler i avhendingslova som ikke kan fravikes til kjøperens ulempe. Avhendingslova § 1-2 nevner blant annet reglene om opplysningsplikt og uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8), om salg «som den er» (§ 3-9), om kjøperens undersøkelsesplikt (§ 3-10), om kjøperens krav ved mangler og forsinkelse (§§ 4-1 til 4-19) og om tapsbegrensning, lemping og renter (§§ 7-1 til 7-3).
Det betyr at et tillegg som sier «kjøper gir avkall på alle krav ved skjulte feil» eller «reklamasjonsfristen forkortes til to uker», ikke gir selgeren den beskyttelsen han håper på overfor en forbrukerkjøper. Endringer som er til kjøperens fordel, er derimot ikke noe problem. Selgeren kan for eksempel godt love mer enn loven krever.
Er det en nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og selgeren er næringsdrivende, kan hele loven ikke fravikes til kjøperens ugunst.
Når bare den ene parten vil endre
Sier den andre parten nei, er kontrakten like bindende som før. Kjøperen kan ikke trekke seg fordi han har fått et bedre bud andre steder, og selgeren kan ikke kreve høyere pris fordi markedet har steget. Det finnes ingen angrerett ved boligkjøp.
En kontrakt kan bare settes til side i spesielle tilfeller. Avtaleloven § 36 gir domstolene adgang til å endre en avtale eller sette den til side hvis det ville være urimelig å gjøre den gjeldende. Bestemmelsen er ment for tilfeller med tydelig urimelige vilkår, og den er ingen vei ut av en handel man bare har angret på. Hvis noen har presset deg til å skrive under, er det andre regler om ugyldighet som kan komme inn, men det er egne spørsmål.
ny overtakelsesdato
Mariam og Kristoffer kjøper en leilighet for 3 850 000 kroner. Kontrakten sier at de overtar 1. april. Tre uker etter signeringen får Kristoffer vite at jobben hans starter senere enn planlagt, og de ber selgeren, Håkon, om å utsette overtakelsen til 15. april. Håkon har allerede avtalt flyttebil til 1. april, men går med på det mot at Mariam og Kristoffer betaler hans ekstra husleie på 4 000 kroner for to uker i et midlertidig hus.
De skriver et tillegg på en halv side: kontrakten av den aktuelle datoen endres slik at overtakelsen er 15. april, kjøperne betaler 4 000 kroner til selgeren innen overtakelsen, og alle andre vilkår gjelder som før. Alle tre signerer, og tillegget sendes til megleren og til kjøpernes bank. Megleren flytter oppgjørsdatoen, og banken utbetaler lånet etter den nye datoen.
Uten tillegget kunne Håkon senere hevdet at avtalen sto fast på 1. april, og Mariam og Kristoffer kunne risikert å stå uten rett til å utsette.
Kort oppsummert
- Du kan endre kjøpekontrakt etter signering hvis begge parter er enige. En part alene kan ikke endre noe.
- Skriv endringen ned i et tillegg som begge signerer, og send det til megleren og til bankene.
- Regler i avhendingslova som beskytter forbrukerkjøperen, kan ikke avtales bort til kjøperens ulempe, heller ikke i et tillegg.
- Vil bare den ene endre, står kontrakten ved lag. Avtaleloven § 36 gir bare en snever mulighet ved urimelige vilkår.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.