Nei. Styret i et eierseksjonssameie skal ikke godkjenne kjøperen, og det kan ikke nekte noen å kjøpe en seksjon. Salget er fullt ut gyldig uten at styret har sagt et ord. Dette følger av at seksjonseiere etter eierseksjonsloven § 24 har full rettslig råderett over seksjonen sin — retten til å selge til hvem du vil, er en del av selve eierskapet.

Da styreleder Bjørn måtte skuffe naboene

Kari skulle selge leiligheten sin i et sameie i Stavanger. Etter en frisk budrunde vant en investor som var åpen om at han skulle leie ut. Tre naboer sendte straks e-post til styreleder Bjørn: «Vi ønsker ikke flere utleieleiligheter her. Styret må stoppe salget.»

Bjørn måtte svare det eneste riktige: Styret har ingen myndighet til å stoppe et salg eller velge bort en kjøper. Kari selger til hvem hun vil, til den prisen markedet gir. Styret får ikke engang spørsmålet på bordet — det får bare en melding om eierskiftet i etterkant, slik at felleskostnadene faktureres riktig person.

Det spilte ingen rolle at naboene var misfornøyde, og det ville ikke spilt noen rolle om kjøperen var et utleieselskap, en tilflytter eller Karis argeste uvenn. I et eierseksjonssameie er kjøperen ikke søker — kjøperen er eier fra overtakelsen.

Kontrasten: Borettslag

Forvirringen oppstår ofte fordi folk blander sammen sameier og borettslag. I borettslag er det vanlig at ny andelseier skal godkjennes av styret, og vedtektene stiller gjerne krav om at eieren selv skal bo i boligen. Styret i et borettslag kan nekte godkjenning når det foreligger saklig grunn.

I eierseksjonssameier er utgangspunktet det motsatte: Loven oppstiller ingen godkjenningsordning, ingen boplikt og ingen krav til hvem kjøperen er. Et sameie er et fellesskap av selvstendige eiere — ikke et kooperativ som velger sine medlemmer.

Det samme gjelder for øvrig utleie: En seksjonseier kan som hovedregel leie ut til hvem han vil, uten å spørre styret. Naboene i Stavanger kunne altså ikke fått stanset investorens utleieplaner ved neste korsvei heller. Enkelte sameier har vedtektsbestemmelser om utleie — for eksempel meldeplikt, eller begrensninger som er innført med de samtykkene loven krever — og korttidsutleie av hele boligen er begrenset av loven selv. Men noen alminnelig «godkjenning av leietaker», slik mange borettslag praktiserer, finnes ikke i sameieverdenen.

Kan vedtektene innføre en godkjenningsordning?

I teorien, ja. Eierseksjonsloven åpner for at vedtektene kan fastsette begrensninger i den rettslige råderetten, og en godkjenningsordning er en slik begrensning. Men terskelen er høy: En så inngripende bestemmelse kan ikke tres ned over hodet på eksisterende seksjonseiere av et årsmøteflertall — den krever i praksis tilslutning fra dem den rammer, eller at den lå i vedtektene allerede da sameiet ble opprettet, slik at alle kjøpere har akseptert den ved å kjøpe seg inn.

Og selv der en godkjenningsordning finnes, kan den ikke praktiseres fritt. En nektelse må bygge på saklig grunn — personlige antipatier, diskriminering eller naboenes ønske om «riktige folk» holder aldri. I praksis er vedtektsfestede godkjenningsordninger svært sjeldne i vanlige boligsameier. Ser du en, står den i vedtektene i salgsoppgaven, og megleren plikter å opplyse om den.

Det ene styret faktisk kan gripe inn mot

Én situasjon gir styret kort på hånden, og den følger av loven selv — ikke av styrets skjønn: ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23. Ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme sameie, og regelen rammer også kjøp gjennom nærstående og selskaper som hører sammen. Kjøper noen en tredje boligseksjon i strid med forbudet, kan styret pålegge salg av den ulovlig ervervede seksjonen.

Men merk forskjellen: Dette er ikke en godkjenningsordning. Styret vurderer ikke om kjøperen er ønsket — det håndhever en objektiv lovregel som gjelder likt for alle. En kjøper som holder seg innenfor to boligseksjoner, kan ikke stoppes av noe styre i landet.

Hva styret skal gjøre ved et eierskifte

Styrets rolle ved salg er rent administrativ:

  • Registrere eierskiftet når melding kommer fra megler, selger eller kjøper, slik at felleskostnader kreves fra riktig eier fra riktig dato.
  • Gi opplysninger til megleren underveis i salget — om felleskostnader, vedtekter, regnskap og eventuelle restanser. Dette gjøres oftest av forretningsføreren.
  • Eventuelt kreve eierskiftegebyr, som loven tillater med inntil fire ganger rettsgebyret — i praksis rundt fem tusen kroner — til dekning av administrasjonen.

Ingen av delene gir styret noen vetorett. Meldingen om eierskifte er en praktisk ordning, ikke en søknad.

Oppsummert

Styret godkjenner ikke kjøpere i eierseksjonssameier — verken formelt eller uformelt. Kari kunne selge til investoren uansett hvor mange naboer som protesterte, og Bjørns eneste oppgave var å oppdatere eierlisten. Unntakene er få og smale: en sjelden vedtektsfestet godkjenningsordning, eller lovens eget forbud mot å samle flere enn to boligseksjoner på én hånd. Er du vanlig kjøper av din første eller andre seksjon, kan ingen si nei til deg.