Dørtelefonen har vært ødelagt i månedsvis: må utleier reparere den?
Ja, som regel. Hørte dørtelefonen med til det du leide, skal utleier holde den i stand etter husleieloven § 5-3, og en dørtelefon som er ødelagt i månedsvis er en mangel. Du kan kreve at utleier reparerer den innen rimelig tid, og er mangelen ikke ubetydelig, kan du også kreve avslag i leien. Loven har ingen fast frist i dager, så meld fra skriftlig med en gang.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en dørtelefon som er ødelagt i leiligheten er en mangel
Husleieloven § 5-3 sier at utleier i leietiden skal holde det utleide og eiendommen for øvrig i den standen du har krav på etter lovens kapittel 2. Loven nevner ikke dørtelefon med ett ord. Spørsmålet blir derfor hva som fulgte med da du leide.
Fantes dørtelefonen da du flyttet inn, og var den nevnt i annonsen, kontrakten eller på visningen, hører den med til det du leide. Da må utleier sørge for at den virker. Etter husleieloven § 5-7 har du de vanlige mangelsrettighetene når utleier ikke oppfyller dette: retting, avslag i leien, erstatning, heving og tilbakehold av leie.
Bygget kan også være et uten dørtelefon, der det bare er en vanlig ytterdør med nøkkel. Da er det ingen mangel at du mangler noe som aldri var en del av avtalen. Det samme gjelder hvis dørtelefonen var ødelagt allerede da du så leiligheten og du visste om det. Det du kjente til ved avtaleinngåelsen, kan du ikke gjøre gjeldende som mangel (§ 2-6).
For bolig kan ikke kontrakten stille deg dårligere enn loven (§ 1-2). En setning som sier at «leietaker har ansvar for alt småvedlikehold» fritar derfor ikke utleier fra å holde fellesinnretninger i stand uten videre.
Hva betyr det at feilen har vart i månedsvis?
At feilen har stått lenge, gjør ikke utleiers plikt mindre. Det kan likevel svekke din stilling hvis du aldri har sagt fra.
Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke har meldt fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Loven gir ikke noe antall uker. Har du ventet i fire måneder uten å si noe, kan utleier hevde at du har ventet for lenge. Unntaket er at utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Har du allerede meldt fra muntlig på trappa eller i en samtale, er det en fordel, men det er vanskelig å bevise. Send en ny melding skriftlig, så du har tid og innhold dokumentert.
Slik krever du at dørtelefonen repareres
Skriv en kort melding på e-post eller SMS til utleier. Ta med hva som er galt, hvor lenge det har vart, og at du ber om at feilen rettes. Foreslå en frist, for eksempel 14 dager. Loven setter ikke en slik frist, men sier at retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er satt fram (§ 2-10). Å angi en frist gjør det lettere å vise at tiden har gått ut.
Utleier skal rette mangelen for egen regning, så lenge det ikke koster eller belaster urimelig mye. En dørtelefon er vanligvis en rimelig reparasjon, så dette hindrer sjelden kravet.
Gjør utleier ingenting, kan du få dekket forsvarlige utgifter hvis du ordner det selv, for eksempel ved å få en elektriker til å se på anlegget. Avtal det skriftlig først, og behold kvittering. Er dørtelefonen en del av et felles anlegg for hele bygget, er det sjelden at du som leietaker selv kan gjøre noe, og da kommer du ikke videre uten utleier.
Avslag i leien og tilbakehold mens feilen varer
Mens mangelen varer, kan du kreve avslag i leien. Avslaget regnes slik at forholdet mellom den nedsatte og den avtalte leien svarer til forholdet mellom leieverdien av boligen med feilen og uten feilen (husleieloven § 2-11). Loven oppgir ingen prosentsats.
Det finnes en grense nedover. Etter § 5-7 kan du bare kreve avslag hvis mangelen ikke er ubetydelig. En dørtelefon som bare gir litt ekstra gange, er for mange nær denne grensen. Bor du i femte etasje, har gangvansker, venter bud ofte eller har små barn, er ulempen større, og avslaget kan bli større. I tvister vurderer Husleietvistutvalget slike saker konkret.
Du kan også holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine, jf. § 2-15. Det er en snever rett, og et tilbakehold som er for stort, kan gi utleier grunnlag for å si opp for manglende betaling. Bruk den bare etter at du har meldt fra og gitt utleier tid til å rette.
Tobias i fjerde etasje
Tobias leier en toroms i fjerde etasje for 13 000 kroner i måneden. Dørtelefonen sluttet å virke i januar, og siden da må han gå ned og åpne hver gang noen står utenfor. I slutten av april skriver han en e-post til utleier, beskriver feilen og ber om at den rettes innen 14 dager.
Utleier svarer ikke. Etter fristen sender Tobias en påminnelse og får til slutt svar om at «den kan vel ikke være så farlig». Tobias mener at ulempen er verdt tre prosent av leieverdien. Da blir avslaget 390 kroner i måneden (13 000 × 0,03) fra han meldte fra og så lenge feilen varer. Tallet er hans anslag. Kommer utleier eller Husleietvistutvalget til et annet tall, gir loven ikke noe svar som avgjør det på forhånd.
Skal Tobias selv bestille elektriker for 2 800 kroner, bør han først få utleiers skriftlige svar, så utleier ikke kan hevde at utgiften var unødvendig.
Kort oppsummert
- En dørtelefon som er ødelagt i leiligheten, er en mangel hvis den hørte med til det du leide, og utleier skal holde den i stand etter § 5-3.
- Meld fra skriftlig innen rimelig tid. Venter du lenge, kan du miste retten til å påberope mangelen.
- Utleier skal rette for egen regning innen rimelig tid. Loven gir ingen fast frist i dager.
- Avslag i leien forutsetter at mangelen ikke er ubetydelig, og loven oppgir ingen prosentsats.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.