Slik dokumenterer du leieinntekter og utleiekostnader

Først: er utleieinntekten skattepliktig?

Dokumentasjonen har bare skattemessig verdi når leieinntekten er skattepliktig. Utleie av egen bolig er skattepliktig, med unntak blant annet for utleie der du selv bruker minst halvparten av boligen og leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende, og for utleie av hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret (skatteloven § 7-2). I skattefri utleie får du verken skatt på inntekten eller fradrag for kostnadene. Se når utleie av egen bolig er skattefritt og skatt på leieinntekter.

Slik dokumenterer du leieinntektene

Du skal gi riktige og fullstendige opplysninger i skattemeldingen (skatteforvaltningsloven § 8-1). Skattemyndighetene kan kreve at du dokumenterer dem med blant annet kontrakter og bilag (§ 10-1). For leieinntekter er disse dokumentene nyttige:

• leiekontrakten, som viser leiebeløp, periode, hva som er inkludert og hvem som leier
• kontoutskrifter med hver innbetaling. Betales leien kontant, er den vanskeligere å dokumentere.
• oppgjør fra utleieplattformen, hvis du bruker en slik. Plattformene gir selv opplysninger til Skatteetaten om utleie de formidler (§ 7-11).
• en enkel årsoversikt som summerer innbetalingene per måned

Selger du leiligheten, skal leien du har hatt frem til overtakelsen også oppgis.

Slik dokumenterer du kostnadene

Det gis fradrag for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt, men ikke for private kostnader (skatteloven § 6-1). For utleie betyr det at kostnader som hører til utleieboligen kan trekkes fra, mens utgifter til din egen bolig ikke kan. Bruker du selv en del av boligen, kan bare den delen som gjelder utleien trekkes fra.

Bilag som viser kostnadene, er blant annet:

• fakturaer og kvitteringer for vedlikehold og reparasjoner
• årsoppgave fra banken som viser renter på lånet. Det gis fradrag for renter av gjeld (§ 6-40).
• oppgjør fra borettslag eller sameie som viser felleskostnader
• forsikringsbevis og avgiftsfakturaer

Skillet mellom vedlikehold og påkostning har stor betydning. Vedlikehold er en kostnad du kan trekke fra året du har den, mens en påkostning øker verdien på boligen og regnes med i inngangsverdien når du selger. Mer om det i fradrag for oppussing og vedlikehold av utleiebolig.

Slik holder du orden gjennom året

Utleie er lettere å dokumentere når du fører oversikten fortløpende. Bruk gjerne en egen konto til husleie og utleiekostnader, så ligger innbetalinger og utbetalinger samlet. Lagre fakturaer som PDF med dato og kort beskrivelse i navnet. Noter ved hver reparasjon om det er vedlikehold eller en forbedring, og ta bilder før og etter større arbeid.

Er strøm eller internett inkludert i leien, skal også de utgiftene være med i oversikten. Fordel kostnader som gjelder både din egen bolig og utleien, og skriv ned hvordan du har fordelt dem. Sjekk til slutt at summen av leieinnbetalingene stemmer med inntekten i skattemeldingen.

Oppbevar bilagene så lenge skatten kan endres

Skattemyndighetene kan som hovedregel endre skattefastsettingen innen fem år etter utgangen av inntektsåret, og ti år i saker med skjerpet tilleggsskatt (skatteforvaltningsloven § 12-6). Oppbevar kontrakter, kontoutskrifter og bilag minst så lenge. Påkostninger bør du ta vare på til du har solgt boligen, og i fem år etter salgsåret. Se hvor lenge du bør ta vare på kvitteringer.

Kort oppsummert

• Dokumentere leieinntekter kostnader: leiekontrakt og kontoutskrifter viser inntekten, fakturaer og oppgjør viser kostnadene.
• Fradrag gis for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre leieinntekten. Private kostnader gir ikke fradrag.
• Er utleien skattefri, gir kostnadene ikke fradrag.
• Påkostninger kommer ikke til fradrag, men øker inngangsverdien ved salg.
• Oppbevar bilagene minst fem år etter utgangen av inntektsåret, og påkostninger til du har solgt.