Kan dødsboet leie ut leiligheten i borettslaget mens den selges?
Loven har ingen egen regel som lar et dødsbo leie ut en borettslagsleilighet fritt mens den selges. Utleie av hele boligen krever som hovedregel godkjenning fra styret. Reglene om utleie uten godkjenning i inntil 30 døgn gjelder bare en andelseier som selv bor i leiligheten, og det gjør ikke et dødsbo. Vil dødsboet leie ut, bør det derfor søke styret først og regne med at vilkårene i loven er skrevet for en levende eier.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor 30-dagersregelen ikke hjelper dødsboet
Borettslagsloven § 5-4 lar en andelseier som selv bor i boligen, overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Det er den rene korttidsutleien, og den krever ingen godkjenning.
Vilkåret er at eieren «sjølv bur i bustaden». Et dødsbo bor ikke. Den som døde, er ikke lenger andelseier med bosted der, og arvingene har ikke overtatt andelen ennå. Reglene om utleie i 30 døgn passer derfor dårlig. Det samme gjelder gratis utlån, for også det regnes som å overlate bruken.
Skal boligen leies ut, må dødsboet i stedet bruke reglene om godkjent utleie.
Når dødsboet kan leie ut i borettslaget med styrets godkjenning
Utleie ut over 30 døgn kan skje i to hovedtilfeller.
For det første kan en andelseier med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen i inntil tre år hvis andelseieren selv har bodd der i minst ett av de to siste årene (§ 5-5). Loven sier ikke uttrykkelig om botiden til en avdød andelseier teller for dødsboet. Det er en usikkerhet dødsboet må ta høyde for.
For det andre kan styret godkjenne utleie når en av flere særlige grunner foreligger (§ 5-6). Grunnene er blant annet at andelseieren er en juridisk person, at andelseieren er borte midlertidig på grunn av arbeid, utdanning, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller at brukeren er ektefelle, barn eller annen slektning i rett opp- eller nedstigende linje. Ingen av disse er formulert for et dødsbo.
I praktisk bruk kan dødsboet bli enig med styret om en midlertidig ordning, særlig hvis en av arvingene vil bo i leiligheten mens den selges. Er brukeren et barn av den avdøde, passer § 5-6 første ledd nr. 3 bedre enn de andre grunnene. Godkjenningen er likevel styrets å gi, og styret kan bare nekte hvis brukerens forhold gir saklig grunn, eller hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier selv (§ 5-6 andre ledd).
Søknaden og fristen
Søknad om godkjenning bør være skriftlig. Har laget ikke sendt svar innen en måned etter at søknaden kom fram, regnes brukeren som godkjent (§ 5-7). Det gjelder altså brukeren som er søkt godkjent, ikke at dødsboet generelt får leie ut.
Husk at utleie ikke fritar dødsboet fra pliktene overfor laget (§ 5-8). Felleskostnadene må betales uansett, og laget skal vite hvor det kan få tak i den som styrer boet. Er andelseieren en juridisk person, kan laget kreve at den peker ut en fullmektig som kan ta imot meldinger (§ 5-8 andre ledd).
Hva skjer med leieforholdet når andelen selges
Her ligger den største risikoen for boet. Alle bruksrettigheter til boligen faller bort når andelen skifter eier (§ 5-10 første ledd). Ny eier overtar ikke leieavtalen, og leietakeren har ikke krav på å bli boende. En leietaker som mister bruksretten på grunn av eierskifte, kreve erstatning av den som leide ut, med mindre eieren kan vise at bortfallet skyldtes en hindring utenfor hans kontroll (§ 5-10 tredje ledd).
Det betyr at en leieavtale uten oppsigelsesfrist eller slutt-dato, som er laget for å vare mens salget pågår, kan bli en regning for boet. Skriv derfor kontrakten slik at det er klart at utleien opphører når andelen selges, og gjør det kjent for leietakeren fra første dag.
Brukes boligen i strid med reglene, kan laget pålegge brukeren å flytte og eventuelt kreve fravikelse (§ 5-9 første ledd). Utleie uten godkjenning kan etter en advarsel også være vesentlig mislighold som gir grunnlag for pålegg om salg (§ 5-22).
leiligheten som skulle brukes av datteren
Ragnhild Dahl døde i januar. Hun eide en andel i et borettslag. Datteren Elin er eneste arving og bor i en annen by. Hennes sønn Tobias på 22 år studerer i byen og vil bo gratis i leiligheten mens Elin forbereder salget.
Elin sender en skriftlig søknad til styret. Hun ber om godkjenning av Tobias som bruker etter § 5-6 første ledd nr. 3, siden han er barnebarn av den avdøde og dermed slektning i rett nedstigende linje. Styret svarer etter tre uker og godkjenner. Når leiligheten selges åtte måneder senere, faller Tobias' bruksrett bort. Fordi avtalen mellom ham og boet fra starten sa at bruken opphørte ved salg, ble det ikke noe erstatningskrav mot boet.
Hadde Tobias flyttet inn uten at noen søkte, kunne laget ha pålagt ham å flytte (§ 5-9).
Alternativer til utleie
Utleie er ikke alltid nødvendig. En tom leilighet er enkel å vise fram, og boet skal sikre og forsikre den mens den står (arveloven § 119). Les om dødsboets første 60 dager, og om arvinger som er uenige om boligsalg hvis det ikke er enighet om hva som skal skje.
Kort oppsummert
- Et dødsbo kan ikke bruke 30-dagersregelen i § 5-4 for å leie ut i borettslaget, for regelen gjelder en andelseier som selv bor i boligen.
- Annen utleie krever styrets godkjenning etter § 5-5 eller § 5-6, og vilkårene er skrevet for en levende eier.
- Styret kan bare nekte hvis brukerens forhold gir saklig grunn, og svarer ikke styret innen en måned, regnes brukeren som godkjent.
- Alle bruksrettigheter faller bort når andelen selges, så leieavtalen må ta høyde for det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.