Selge hytte i sameie med søsken: slik gjør dere det

Sameigelova gjelder når søsken eier hytta sammen

Eier flere en eiendom sammen, med hver sin andel, gjelder sameigelova (sameigelova § 1). Har dere ikke avtalt noe om andelene, regnes de som like store (sameigelova § 2). Loven gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet. Har søsknene en skriftlig sameieavtale, er det den dere først må lese.

Hver av dere har rett til å bruke hytta i samsvar med sin andel (sameigelova § 3). Et flertall kan bestemme over vanlig drift og bruk, for eksempel fordeling av uker og vedlikehold (sameigelova § 4). Men flertallet kan ikke vedta å selge hele hytta (sameigelova § 4). Rikke og den usikre broren kan altså ikke selge over hodet på den tredje, selv om de har to tredjedeler.

Selge en hytte søsken eier sammen når alle er enige

Er alle enige, er salget i praksis som et vanlig hyttesalg. Alle eierne er selgere og må signere oppdragsavtalen med megleren, kjøpekontrakten og skjøtet. Bli enige om tre ting før dere går til megler: laveste pris dere godtar, hvem som har fullmakt til å svare på bud, og hvordan salgssummen skal fordeles.

Det siste punktet høres opplagt ut, men skaper ofte strid. Har én av dere betalt et nytt tak eller dekket mer av de faste utgiftene, bør dere avklare om det skal gi en større del av salgssummen. Loven sier at faste utgifter skal deles etter andelene (sameigelova § 9), men den gir ingen automatisk rett til å få igjen mer enn det. En kort skriftlig avtale mellom dere før salget sparer mye diskusjon etterpå.

Hva som er spesielt med hyttesalg, som konsesjon, vei og vann, står i selge hytte.

Når én vil beholde: kjøpe ut de andre

Den vanligste løsningen er at den som vil beholde hytta, kjøper ut søsknene. Dere må da bli enige om en verdi. En verdivurdering fra en megler eller takstmann gir dere et felles utgangspunkt. Hvorfor hytter er vanskeligere å verdsette enn leiligheter, står i verdivurdering av hytte.

Et eksempel: Hytta vurderes til 3 millioner kroner. Broren som vil beholde, betaler Rikke og den andre broren 1 million kroner hver. Han får et skjøte på deres andeler og blir eneeier. Skal han låne til kjøpet, vil banken som regel ha pant i hele hytta.

Selge bare din egen andel

Rikke kan selge sin tredjedel til hvem hun vil (sameigelova § 10). I praksis er det få som vil kjøpe en tredjedel av en hytte sammen med to fremmede. Når andelen skifter eier, har de andre sameierne dessuten forkjøpsrett (sameigelova § 11). Det betyr at brødrene kan overta andelen på de vilkårene Rikke har avtalt med kjøperen. Et salg av andelen ender derfor ofte i et oppkjøp fra søsken likevel.

Kreve sameiet oppløst

Blir dere ikke enige, har hver sameier rett til å få sameiet oppløst. Du må først varsle de andre med rimelig frist (sameigelova § 15). Loven sier ikke hvor lang fristen skal være. Gi de andre tid til å vurdere et oppkjøp eller et frivillig salg.

Kan hytta deles uten skade, kan dere dele den. En hytte på én tomt kan sjelden deles, og da skal den selges gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg (sameigelova § 15). Det er tingretten som avgjør kravet. Har ingen protestert, eller er protesten klart grunnløs, kan tvangssalget gjennomføres uten dom.

Ved tvangssalget kan dere søsken by på lik linje med andre. Er budene ellers like, har en sameier fortrinnsrett til å få sitt bud godtatt (sameigelova § 15). Broren som vil beholde, har dermed en reell sjanse til å kjøpe, men han må by minst like mye som andre interessenter.

Et tvangssalg tar tid, koster penger og gir ofte lavere pris enn et ordinært salg med megler. Det er derfor sjelden målet. Men retten til å kreve oppløsning gir den som vil ut, en sterk forhandlingsposisjon, og mange søsken blir enige om et frivillig salg når alternativet er tingretten.

Arv, skatt og andre hensyn

Gevinst ved salg av fritidsbolig er skattefri når eieren har eid den i mer enn fem år og brukt den selv i minst fem av de siste åtte årene (skatteloven § 9-3, fjerde ledd). For arvet hytte gjelder egne regler for hva som regnes som kjøpsprisen (skatteloven § 9-7). Hvordan dette slår ut, kommer an på når dere overtok og hvor mye hver av dere har brukt hytta, og det kan bli ulikt for hvert søsken.

Er dødsboet ikke ferdig skiftet, er det boet som eier hytta, ikke dere søsken hver for dere. Hvem som da signerer med megleren, står i dødsbo og megleravtale.

Kort oppsummert

• Et flertall av søsknene kan ikke bestemme at hele hytta skal selges, det krever enighet.
• Hver av dere kan selge sin egen andel, men de andre har forkjøpsrett.
• Hver sameier kan kreve sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist, og en hytte som ikke kan deles, selges da ved tvangssalg.
• Ved tvangssalget har en sameier fortrinnsrett når budene ellers er like.
• Avtal skriftlig hvordan salgssummen skal fordeles før dere selger.