Den nye boligen oppfyller ikke brannkravene – hva kan jeg kreve?
Når den nye boligen ikke oppfyller brannkravene, har du krav på at utbyggeren retter det for sin regning. Bustadoppføringslova nevner ikke brannkrav direkte, men en bolig som bryter kravene i byggereglene, ikke er utført «på fagleg godt vis», og avtalen forutsetter vanligvis en lovlig bolig. Kontrakten kan ikke gi utbyggeren frihet fra loven til din skade. Er feilen alvorlig, kan du holde tilbake penger, kreve prisavslag, og i verste fall heve avtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor brannkravene gjelder selv om kontrakten tier
Byggteknisk forskrift stiller krav til brannsikkerhet i nye bygg, blant annet til brannskiller mellom enheter, rømningsveier og brannvarsling. Forskriften er ikke en del av bustadoppføringslova, men loven peker på det den kaller fagleg godt arbeid. Etter § 25 er det en mangel når resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller med kravene i blant annet § 7. Etter § 7 skal arbeidet utføres «på fagleg godt vis».
En entreprenør som bygger en bolig uten de brannskillene eller den rømningsveien forskriften krever, har ikke gjort et fagmessig arbeid. Kontrakten kan heller ikke skrives slik at brannkravene faller bort. Etter § 3 kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det loven gir.
Hvordan du oppdager brudd på brannkravene
Brudd på brannkrav ses sjelden med det blotte øye. Her er noen tegn:
- kommunen har ikke gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
- branntetting mangler der rør og kabler går gjennom vegg eller etasjeskille
- dører i trappehus eller mellom enheter er ikke merket som branndører
- røykvarslere og slokkeutstyr mangler eller er ikke montert som tegningene viser
- rømningsvei er blokkert eller har for få utganger
Kommunen kan føre tilsyn og gi pålegg etter plan- og bygningsloven. En ferdigattest fra kommunen sier at tiltaket er godkjent, men den utelukker ikke at du kan ha en mangel overfor utbyggeren. Mangler attesten, se hva du gjør når utbyggeren leverer uten ferdigattest.
Du trenger ikke selv avgjøre om kravene er brutt. Be om at utbyggeren legger frem dokumentasjonen: tegninger, brannkonsept, samsvarserklæringer fra de som har utført arbeidet, og ferdigattest. Er noe av dette ikke levert, kan det være første tegn på at noe er galt. Du kan også kontakte kommunen og spørre hva som ble godkjent.
Brannfeil kan i tillegg være en fare for flere enn deg. Er boligen en del av et større bygg, kan feilen rammes av egne krav til felles løsninger. Da bør du ikke vente med å si fra.
Anita og leiligheten i tredje etasje
Anita Moen overtok en leilighet i tredje etasje i et nytt boligbygg. Ved ettårsbefaringen oppdager hun at det er hull rundt ventilasjonskanalen gjennom etasjeskillet til leiligheten under, og at døren til trappehuset ikke har brannklassifisering. Hun tar bilder og ber en uavhengig rådgiver inspisere.
Rådgiveren skriver at branntettingen mangler. Anita sender rapporten til utbyggeren, ber om at forholdet blir rettet snarest og at det dokumenteres. Hun forklarer at feilen berører sikkerheten til alle i bygget, ikke bare hennes leilighet. Utbyggeren tetter og bytter døren innen tre uker, og sender dokumentasjon til borettslaget.
Hva du kan kreve ved brudd på brannkrav
Etter § 32 kan du kreve at entreprenøren retter, for hans regning, og innen rimelig tid. Retting kan bare nektes hvis den vil koste uforholdsmessig mye i forhold til det du oppnår. Ved brannsikkerhet er nytten stor, så terskelen for å slippe retting er høy. Entreprenøren bærer også utgiftene til å konstatere mangelen.
Er rettingen ikke gjort, kan du kreve prisavslag (§ 33). Du kan også kreve erstatning for tap (§ 35), for eksempel at du må bo et annet sted mens arbeidet pågår, så langt tapet er en påregnelig følge av mangelen (§ 36). Har du ubetalt vederlag, kan du etter § 31 holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet.
Heving etter § 34 forutsetter et vesentlig avtalebrudd. Alvorlige brannsikkerhetsfeil som ikke blir rettet, kan nå dit, men det må vurderes konkret i hver sak.
Hvor fort du må handle, avhenger av alvoret. Er feilen noe som kan true liv eller helse, for eksempel manglende rømningsvei, er det naturlig å kreve at utbyggeren handler umiddelbart, og å si fra til kommunen hvis han ikke gjør det. Mindre avvik i dokumentasjon kan løses i en vanlig rettingsprosess.
Frist og hvordan du reklamerer
Etter § 30 må du melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Ytre grense er fem år etter overtakelsen. Skriv til utbyggeren og beskriv hva som mangler, vedlegg bilder og eventuell rapport fra rådgiver. Etter § 5 regnes meldingen som gitt i tide når den er sendt på forsvarlig måte.
Bor du i en sameiebolig eller borettslag, bør du også si fra til styret. Brannsikkerhet i felleskonstruksjoner angår alle eierne, og det kan være styret som har ansvaret for å reklamere på vegne av fellesskapet.
Kort oppsummert
- En ny bolig som ikke oppfyller brannkravene, er normalt en mangel, siden arbeidet ikke er utført fagmessig (§ 7 og § 25).
- Kontrakten kan ikke fravike loven til din skade (§ 3).
- Du kan kreve retting for entreprenørens regning (§ 32), prisavslag (§ 33) og erstatning (§ 35).
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid, senest fem år etter overtakelsen (§ 30).
- Alvorlige og urettede brannfeil kan gi hevingsrett (§ 34), men terskelen er vesentlig avtalebrudd.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.