Hva er en bygggaranti fra en boligprodusent, og erstatter den loven?
En bygggaranti fra en boligprodusent er et løfte utbyggeren gir i tillegg til loven, og den erstatter ikke rettighetene dine etter bustadoppføringslova. Loven kan ikke avtales bort til skade for deg (§ 3), så en produsentgaranti kan ikke gi deg mindre enn loven gir. Den kan derimot gi deg mer, for eksempel lengre tid enn lovens fem år. Den lovpålagte garantien etter § 12 er en egen sikkerhet fra en finansinstitusjon, og en produsentgaranti som ikke kommer derfra, er ikke den garantien loven krever.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om garantier utover loven
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDet kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven (§ 3). Det betyr at en produsentgaranti aldri kan fjerne eller begrense rettighetene dine. Står det i garantivilkårene at du mister krav hvis du ikke bruker en bestemt fremgangsmåte, kan det ikke tas fra deg det loven gir.
Loven forutsetter samtidig at entreprenøren kan gi mer. Forbrukeren kan ikke gjøre en mangel gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, men entreprenøren kan likevel ha tatt på seg å svare for mangler i lengre tid (§ 30). Entreprenøren svarer også for egenskaper fram til et senere tidspunkt hvis han ved garanti eller på annen måte har tatt på seg det (§ 28).
En bygggaranti som varer i ti år, kan altså gi deg en rett etter år seks som loven ikke ville gitt. Du kan ikke tape på å ha en slik garanti. Du må følge vilkårene for det som ligger utenfor loven, og du bør lese dem før du trenger dem, ikke etter at feilen har dukket opp.
Slik leser du vilkårene i en produsentgaranti
Garantier fra boligprodusenter varierer mye, og vilkårene står ofte i et eget vedlegg som få leser før signering. Se etter disse punktene:
- Hvem som er garantist: produsenten selv, et forsikringsselskap eller en bank. En forsikringsbasert garanti har bedre dekning ved konkurs.
- Hvor lenge den gjelder, og når perioden starter. Overtakelsen er normalt utgangspunktet.
- Hva den dekker. Noen garantier gjelder bare byggefeil i konstruksjonen, andre også tekniske anlegg.
- Hvilke krav du må oppfylle, for eksempel årlig kontroll eller vedlikehold etter en plan.
- Hvordan feil skal meldes, og innen hvilken frist.
Krav om vedlikehold kan være rimelige, og de gjelder for det garantien gir utover loven. Vilkår om at feil må meldes via en bestemt kanal eller innen en kort frist, kan ikke brukes mot krav du har etter loven. For krav etter loven gjelder lovens frister: rimelig tid og senest fem år.
Når bustadoppføringslova gjelder for boligprodusenten
Loven gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig, og arbeid som utføres direkte som ledd i oppføringen (§ 1). Bygger boligprodusenten huset for deg, er det normalt en slik avtale. Det samme gjelder om produsenten selger deg boligen sammen med tomten.
Leverer produsenten bare en pakke med byggematerialer som du eller andre setter opp, er det mer usikkert om bustadoppføringslova gjelder. Spørsmålet er om produsenten har påtatt seg å oppføre boligen. Avtalen og beskrivelsen av hva produsenten skal gjøre, avgjør.
ti års garanti, fem års lov
Camilla og Bjørn kjøper et ferdighus for 3 950 000 kroner av en boligprodusent som bygger det på tomten deres. Kontrakten har et vedlegg: «10 års bygggaranti», gitt av produsenten selv. Vilkårene sier at feil må meldes i produsentens kundeportal innen to måneder etter at de ble oppdaget.
I år tre oppdager Bjørn fukt i et vegghjørne. Han sender e-post til produsenten samme uke, og får svar om at saken må registreres i portalen. Han glemmer det, og produsenten avviser kravet fire måneder senere fordi portalmeldingen aldri kom.
Avvisningen holder ikke for det kravet Bjørn har etter loven. Han meldte fra innen rimelig tid, og vilkåret om portal kan ikke gjøres gjeldende mot det loven gir. I år sju oppdager de en ny feil. Fristen etter loven er ute, men bygggarantien gjelder fortsatt. Her må Bjørn følge garantivilkårene, så han leser dem nøye og bruker portalen før han sender melding.
Kort oppsummert
- En bygggaranti fra boligprodusenten kommer i tillegg til bustadoppføringslova og erstatter den ikke.
- Garantien kan ikke begrense rettighetene dine etter loven, men den kan gi lengre dekning enn fem år.
- Garantien etter § 12 skal komme fra en finansinstitusjon og er en egen sikkerhet, ulik produsentens eget løfte.
- Les hvem som er garantist, hvor lenge garantien gjelder og hvordan du melder feil, og meld alltid også etter loven.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.