Er jeg bundet av vedtekter jeg ikke leste da jeg kjøpte?

Hvorfor du er bundet av vedtekter etter kjøp

Vedtektene er de grunnreglene som gjelder for et borettslag eller et sameie. Når du kjøper en andel eller en seksjon, blir du medlem i fellesskapet, og vedtektene følger med. Du kan ikke velge dem bort ved å vise til at du ikke leste dem.

Det samme gjelder alle andre eiere. Hadde det vært slik at vedtektene bare bandt dem som hadde lest dem, kunne ingen vite hva som gjaldt.

For sameier sier eierseksjonsloven § 27 at forpliktelser som følger av sameieforholdet og står i registrert vedtektsbestemmelse, har rettsvern uten tinglysing. Det gjelder mot eiernes kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. Dette gjelder ikke panterett. Poenget er at vedtektene skal gjelde uavhengig av hvem som eier seksjonen. Se eierseksjonsloven § 27.

Hva vedtektene kan inneholde

Loven krever bare noen få opplysninger i vedtektene, men i praksis rommer de ofte mye mer. Eksempler på det du kan finne:

• hvem som har vedlikeholdsansvar for hva
• regler om utleie og styrets godkjenning
• dyrehold
• hvordan felleskostnader fordeles
• hvem som kan stemme, og hvilke flertallskrav som gjelder
• parkering, boder og bruk av fellesarealer

I borettslag kan vedlikeholdsplikten for eksempel fastlegges annerledes i vedtektene enn loven sier (§ 5-12 femte ledd). Står det i vedtektene at andelseieren skifter vinduene, er det vedtektene som gjelder.

Vedtektene kan endres, også mot din stemme

Vedtektene er ikke statiske. I borettslag krever vedtektsendring to tredjedeler av de avgitte stemmene i generalforsamlingen (§ 7-11 tredje ledd), og i sameier som hovedregel minst to tredjedeler på årsmøtet. En ny bestemmelse som er riktig vedtatt, gjelder også deg som stemte imot eller ikke var til stede.

Det som ikke binder deg

At vedtektene i hovedsak binder, betyr ikke at alt som står der, er gyldig. Bestemmelser som strider mot loven, er ugyldige. Eksempler:

• vedtekter som pålegger deg å selge andelen uten at det foreligger vesentlig mislighold (borettslagsloven § 4-7)
• vedtekter som gir noen en urimelig fordel på andre eieres bekostning
• vedtektsbestemmelser som begrenser retten til å leie ut eller selge seksjonen din uten at du har samtykket (eierseksjonsloven § 24 annet ledd)

Står du overfor en bestemmelse som virker urimelig, bør du sjekke den mot loven før du godtar den. Spørsmålet om hva som skjer når vedtekter strider mot loven, behandles for seg.

Dette bør du sjekke i vedtektene før du kjøper

Har du ikke kjøpt ennå, er vedtektene noe av det viktigste å lese. De avgjør hva du kan og ikke kan gjøre etter at du har overtatt. Se særlig etter:

1. utleie og lån av bolig, og om styret skal godkjenne leietakere
2. dyrehold
3. hvem som vedlikeholder vinduer, balkong og rør
4. hvordan felleskostnader fordeles, og om det er egne regler for parkering og bod
5. flertallskrav for viktige vedtak
6. eventuelle bestemmelser om forkjøpsrett

Les også årsberetning, regnskap og protokoller fra de siste årene, slik at du ser hva laget eller sameiet planlegger av vedlikehold. Er det noe du ikke forstår, spør styret eller forretningsføreren før du signerer.

Hvis du ikke fikk vedtektene før kjøpet

Du kan få vedtektene fra styret eller forretningsføreren. For borettslag kan vedtektene være registrert i Foretaksregisteret, og for sameier er de som regel registrert i grunnboken.

Fikk du ikke vedtektene fra selger eller megler før kjøpet, er det en sak mellom deg og dem. Det er en annen problemstilling enn forholdet til laget eller sameiet, som normalt kan forholde seg til vedtektene uansett. Hvordan du kan reagere, er forklart i artikkelen om dyreforbud i vedtektene oppdaget etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Vedtektene binder alle eiere i laget eller sameiet, også deg som ikke leste dem før kjøpet.
• Du er bundet av vedtekter etter kjøp fordi de er felles regler som gjelder uavhengig av hvem som eier.
• Vedtektene kan endres med to tredjedeler av de avgitte stemmene, og endringene binder også deg.
• Bestemmelser som loven ikke tillater, er ugyldige.
• Fikk du ikke vedtektene før kjøpet, kan det være en sak mot selger eller megler, men det fritar normalt ikke for plikten overfor laget.