Lånet er en egen avtale, uavhengig av kjøpsavtalen

Selv om boliglånet ble tatt opp med det formål å finansiere kjøpet, er det juridisk sett en egen avtale mellom deg og banken. Heving av kjøpsavtalen mellom deg og selger påvirker derfor ikke automatisk denne låneavtalen. Dette er et av de praktiske følgespørsmålene ved heving som ikke er uttømmende regulert i avhendingslova, men som i stedet løses etter alminnelige avtale- og finansieringsprinsipper mellom deg og banken. I praksis betyr det at du fortsatt har løpende forpliktelser overfor banken – renter og eventuelt avdrag – helt til lånet er innfridd eller på annen måte gjort opp, uavhengig av hvor langt hevingssaken mot selger har kommet. Dette gjelder selv om du opplever situasjonen som urettferdig, ettersom det jo er selgers mangel som har utløst hele prosessen, og det er en av de sidene ved en hevingssak som mange kjøpere finner spesielt belastende å håndtere underveis, fordi den økonomiske forpliktelsen overfor banken løper helt uavhengig av hvor langt man har kommet i konflikten med selger.

Har lånet flytende rente, vil rentekostnadene også kunne variere gjennom mellomperioden, noe som gjør det enda viktigere å holde løpende oversikt over hva du faktisk betaler til banken mens hevingssaken pågår. Denne oversikten kan også bli relevant dersom du på et senere tidspunkt vurderer å fremme et eget krav mot selger for den økonomiske belastningen mellomperioden har påført deg, utover det som dekkes gjennom selve restitusjonsoppgjøret.

Hvordan tilbakeføringen av kjøpesummen kan brukes til å innfri lånet

Når hevingsoppgjøret gjennomføres og selger tilbakebetaler kjøpesummen med tillegg av renter, vil dette beløpet normalt kunne benyttes til å innfri det gjenværende lånet, eventuelt i samråd med banken om hvordan oppgjøret praktisk skal gå for seg. Fordi det ofte tar tid fra en mangel oppdages til hevingen er endelig avklart og pengene faktisk er tilbake på kontoen din, kan det oppstå en mellomperiode der du fortsatt betjener lånet uten å ha noen bolig å bo i, eller mens du samtidig har andre boutgifter. Dette er en praktisk belastning som ikke uten videre kompenseres gjennom selve hevingsoppgjøret, med mindre den kan begrunnes som et eget krav mot selger basert på alminnelige erstatningsrettslige vilkår, noe som forutsetter at du kan dokumentere den faktiske merbelastningen du har hatt gjennom hele mellomperioden.

I noen tilfeller kan banken også være villig til å tilby avdragsfrihet eller andre midlertidige tilpasninger mens hevingssaken pågår, særlig dersom du kan dokumentere at saken er reell og at et positivt utfall vil gjøre det mulig å innfri lånet i sin helhet. Dette er imidlertid opp til den enkelte bank å vurdere, og ikke noe du har krav på som følge av selve hevingsreglene. Det er derfor viktig å skille mellom det du kan kreve av selger som en del av hevingsoppgjøret, og det du eventuelt kan få til gjennom en ordinær dialog med banken om midlertidige tilpasninger i en vanskelig økonomisk periode.

Eksempel: Hallvard måtte betjene lånet gjennom hele saken

Da Hallvard startet en hevingssak etter at det ble oppdaget alvorlige byggefeil i huset han hadde kjøpt, tok det over ett år før saken var endelig avklart og oppgjøret kunne gjennomføres. Gjennom hele denne perioden fortsatte han å betale renter og avdrag på boliglånet, samtidig som han måtte dekke kostnader til en midlertidig bolig. Da hevingsoppgjøret til slutt ble gjort opp og kjøpesummen med renter ble tilbakebetalt, kunne han innfri det gjenværende lånet med disse midlene. Underveis hadde han imidlertid løpende dialog med banken om situasjonen, blant annet fordi de doble boutgiftene i en periode var krevende å håndtere ved siden av den pågående tvisten, og banken var i stand til å tilpasse enkelte vilkår midlertidig da de forsto hva situasjonen faktisk gjaldt og fikk se dokumentasjon på hevingssaken og fremdriften i den.

I tillegg fikk Hallvard bekreftet skriftlig fra banken hvilke rente- og avdragskostnader han faktisk hadde betalt gjennom hele mellomperioden. Denne dokumentasjonen ble senere brukt som grunnlag da han og hans advokat vurderte om deler av denne merbelastningen kunne kreves dekket av selger som et eget erstatningskrav, atskilt fra det ordinære restitusjonsoppgjøret for kjøpesum og renter.

Hva du bør gjøre for å håndtere lånesituasjonen underveis

Det er lurt å informere banken om situasjonen så snart en hevingssak er aktuell, slik at dere sammen kan se på hvordan lånet skal håndteres i mellomperioden. Fordi dette området ikke er uttømmende regulert av hevingsreglene, og løsningen ofte avhenger av avtalen med banken og sakens konkrete lengde, bør du også vurdere å involvere en boligadvokat dersom den økonomiske belastningen i mellomperioden blir betydelig, slik at eventuelle krav mot selger for denne belastningen vurderes samtidig med selve hevingssaken, og ikke glemmes når det store oppgjøret til slutt forhandles og partene ønsker å avslutte saken raskt.

Sett gjerne opp en enkel oversikt over hva lånet faktisk koster deg per måned, og oppdater den underveis dersom hevingssaken trekker ut i tid. Denne oversikten er nyttig både i dialogen med banken og som mulig dokumentasjon dersom du senere vurderer å ta opp den ekstra belastningen som et eget tema i forhandlingene med selger. Jo mer systematisk du fører denne oversikten fra starten av, desto lettere blir det å vise den reelle økonomiske konsekvensen av at saken har tatt tid, i stedet for å måtte anslå beløpet i etterkant uten skriftlig dokumentasjon å vise til.

Kort oppsummert: - Boliglånet er en egen avtale med banken, og påvirkes ikke automatisk av at kjøpet heves. - Du er fortsatt ansvarlig for lånet frem til det innfris eller reforhandles. - Kjøpesummen som tilbakeføres ved oppgjøret kan normalt brukes til å innfri lånet. - Mellomperioden fra mangel til oppgjør kan innebære dobbel økonomisk belastning. - Informer banken tidlig, og vurder om den ekstra belastningen bør tas opp som eget krav mot selger.