Hvem betaler for å bytte låsen i inngangsdøren til oppgangen?

Hvorfor døra til oppgangen er lagets

Borettslagsloven § 5-17 første ledd sier at laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Andelseierens plikter er beskrevet i § 5-12 og gjelder boligen: vinduer, rør, ledninger, innvendige flater og lignende.

En inngangsdør til oppgangen hører ikke til noen enkelt bolig. Den brukes av alle, og den er en del av bygningen. Da er det laget som har vedlikeholdsplikten, og det omfatter reparasjon og utskifting når det er nødvendig. Det samme gjelder låskasse, dørpumpe, ringeanlegg og porttelefon, så lenge de hører til de fellesdelene som beboerne bruker i fellesskap.

Plikten gjelder også vanlig slitasje. Hengsler, dørpumpe og dørkarm må repareres eller skiftes når de er utslitt, ikke bare når noe er ødelagt. Skal laget velge mellom å reparere og å skifte, er det styret som vurderer hva som er forsvarlig og økonomisk fornuftig.

Hvem som bestemmer og betaler

Det er styret som sørger for den daglige driften. Ofte er det styret eller en forretningsfører som kontakter låsesmed, og regningen går til lagets regnskap. Lagets utgifter dekkes i praksis gjennom felleskostnadene, som alle andelseiere betaler etter borettslagets vedtekter.

Skal hele låssystemet byttes, for eksempel til elektronisk adgangskontroll for hele bygget, er det en større beslutning enn å skifte én sylinder. Hva styret kan bestemme alene, og når saken må opp på generalforsamlingen, avhenger av beløpet og av vedtektene.

Husordensregler og vedtekter regulerer ofte hvordan nøkler og brikker deles ut. Noen steder betaler beboere for tapte nøkler eller ekstra brikker, andre steder gjør de ikke det. Dette avhenger av vedtektene og de interne reglene, og loven har ingen fast regel om det.

Er du i tvil om en utgift er felles eller din, be styret om et skriftlig svar med henvisning til vedtektene. Da har du noe å bygge på hvis uenigheten blir stående.

Skal selve oppgangen få nytt adgangssystem med brikker eller kode, vil styret ofte innhente tilbud. Har laget lagt opp til en vedlikeholdsplan, kan utskiftingen være planlagt i flere år. Spør styret hva som står i planen, og når låsene skal vurderes.

Når beboerne ber om å få låsen byttet

Mister noen nøkler, eller flytter en leietaker ut uten å levere dem, kan det være grunn til å bytte låsen i oppgangen. Styret avgjør hva som er forsvarlig sikring. Om og når en lås skal byttes av sikkerhetshensyn, er en vurdering styret gjør som del av driften av bygget.

Mener du at styret unnlater å vedlikeholde noe laget har ansvaret for, kan du kreve skadebot etter § 5-18 for tap som skyldes at laget ikke oppfyller pliktene sine etter § 5-17. Den veien er først aktuell når en konkret skade har oppstått.

Et eksempel er at en tidligere leietaker har beholdt nøkkelen til oppgangen. Styret kan da finne det rimelig å skifte sylinderen for å hindre uvedkommende i å komme inn. Utgiften er av samme type som andre drifts- og vedlikeholdsutgifter, og følger de samme reglene.

Fører et innbrudd i oppgangen til skade på døra, er det like fullt laget som reparerer. Er skaden forårsaket av en beboer eller gjest som kan identifiseres, kan laget vurdere å kreve erstatning.

Kort oppsummert

• Inngangsdøra til oppgangen og låsen i den er lagets ansvar etter borettslagsloven § 5-17.
• Utgiften dekkes av lagets midler, og beboerne betaler gjennom felleskostnadene.
• Ytterdøra til din egen leilighet byttes av laget, men loven sier ikke noe særskilt om låsen i den.
• Vedtektene kan fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsplikten.
• Har en bestemt person skadet døra, kan laget vurdere et erstatningskrav mot vedkommende.