Må jeg betale for låsbytte når jeg har levert alle nøklene?

Nye låser etter utflytting når alle nøklene er levert

Husleieloven sier hva som skjer den dagen leieforholdet tar slutt. Etter husleieloven § 10-2 skal leieren stille boligen til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakeleveringen som gjort når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst. Paragrafen nevner ikke låsbytte med et ord. Utleier har altså ikke noen lovfestet rett til å sende regningen for nye låser til den som flytter ut.

Det betyr ikke at utleier ikke kan bytte lås. Det er utleiers eiendom, og mange gjør det mellom to leietakere som en rutine. Poenget er hvem som skal betale. Et rutinemessig bytte er en utgift utleier har som eier, og den kan ikke legges på en leietaker som har gjort alt som kan forventes av ham ved utflyttingen.

Når utleier kan kreve erstatning for låsbytte

Utleier kan kreve erstatning for tap etter husleieloven § 5-8 når leieren ikke har oppfylt pliktene sine. En av pliktene er å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Erstatning forutsetter at utleier faktisk har lidt et tap, og at tapet skyldes noe leieren har gjort eller unnlatt å gjøre. Når alle nøklene er levert, finnes det vanligvis verken et brudd eller et tap å dekke.

Kravet kan bli aktuelt i noen få situasjoner. Har du mistet en nøkkel og ikke funnet den igjen, kan utleier ha en rimelig grunn til å skifte sylinder av sikkerhetshensyn. Har du laget kopier uten å si fra og ikke levert dem, er situasjonen den samme. I begge tilfeller må utleier kunne vise hva det faktisk kostet, og kostnaden må stå i forhold til behovet. Skifter utleier alle låsene i et bygg med femten leiligheter fordi du mistet én nøkkel til kjellerboden, er det neppe rimelig at du dekker alt.

Loven sier ikke noe om hvor mange nøkler som må mistes før utleier kan kreve noe, eller hva et låsbytte maksimalt kan koste. Det er en vurdering i hver sak, og utgangspunktet er at utleier bærer risikoen for at et krav ikke kan dokumenteres.

Låsene som vedlikehold i leietiden

I husleieloven § 5-3 står det at leieren, hvis ikke annet er avtalt, skal vedlikeholde dørlåser, kraner og liknende små ting. Det er lett å lese dette som at du også skal bekoste nye låser. Det betyr det ikke. Bestemmelsen gjelder løpende vedlikehold mens du bor der, for eksempel å smøre en seig lås eller stramme en løs skrue. Samme paragraf sier uttrykkelig at når gjenstander som tilhører utleieren må skiftes ut, er det utleieren som står for det, med mindre annet er avtalt.

Et låsbytte fordi en ny leietaker skal flytte inn, er ikke vedlikehold av noe du har brukt opp. Det er utleiers egen beslutning om sikkerheten i sin eiendom.

Avtalt gebyr for låsbytte i kontrakten

Noen kontrakter har en bestemmelse om at leieren skal betale for låsbytte ved fraflytting, ofte med en fast sum. For bolig er slike klausuler tvilsomme. Etter husleieloven § 3-7 kan det ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn de lovens regler om leie, strøm og brensel, depositum og garanti åpner for. Etter § 1-2 kan heller ikke vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven gjøres gjeldende.

Et fast låsbyttegebyr uten at noe er mistet, passer dårlig inn i dette. Står det i kontrakten din, bør du ikke betale uten å ha krevd en begrunnelse. For lokaler, som en næringsleie, kan loven i større grad fravikes i avtale, så det er ikke samme regel der.

Slik viser du at nøklene er levert

Ordet ditt mot utleiers kan bli et problem hvis utleier hevder at en nøkkel mangler. Dokumentasjon gjør saken enkel.

• Ta bilde av alle nøklene samlet før du leverer dem, og sørg for at datoen kommer fram.
• Be om en kort skriftlig bekreftelse, også en SMS eller e-post, på at nøklene er mottatt.
• Fyll ut og få signert en utflyttingsprotokoll hvis utleier bruker en. Hvordan befaringen foregår, kan du lese mer om i utflyttingsbefaring.
• Er det avtalt at nøklene skal legges i postkassen, send en melding med klokkeslett når du har gjort det.

Er du usikker på hva du har rett til hvis du faktisk har mistet en nøkkel, finner du mer i mistet nøkler og låsbytte.

Kort oppsummert

• Har du levert alle nøklene, har utleier normalt ikke grunnlag for å kreve at du betaler for nye låser ved utflytting.
• Husleieloven har ingen regel om låsbytte. Tilbakelevering regnes som skjedd når utleier har fått nøklene og uhindret atkomst.
• Mistet eller kopiert nøkkel kan gi utleier et erstatningskrav, men bare for dokumentert og rimelig kostnad.
• Et fast gebyr for nye låser i bolig-kontrakten er tvilsomt etter lovens forbud mot andre pengebeløp enn de loven åpner for.
• Ta bilde og få bekreftelse på at du har levert alle nøklene, så står du sterkt hvis utleier trekker i depositumet.