Må jeg betale hele kjøpesummen før overtakelsesforretningen?
Nei, ikke uten videre. Er betalingstiden ikke avtalt, skal du betale når utbyggeren krever det etter overtakelsen. Avtales betaling før det, gjelder avtalen bare så langt arbeidet som er utført og materialene som er tilført minst tilsvarer det du har betalt, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen. Er avtalen med tomt, kan forskudd i tillegg bare betales etter at hjemmelen er overført til deg, eller mot garanti.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: du betaler etter overtakelsen
Er betalingstiden ikke avtalt, skal du betale når utbyggeren krever det etter overtakelsen. Omfatter avtalen tomt, kan utbyggeren bare kreve betaling mot at hjemmelen (den tinglyste eiendomsretten) blir overført til deg (§ 46). Overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning, og da får utbyggeren krav på sluttoppgjør (§ 14).
Betaling før det er et unntak som må være avtalt. En avtale om at du skal betale avdrag eller forskudd (betaling for arbeid som ikke er ferdig) gjelder bare så langt loven tillater det. Loven kan ikke avtales bort til din skade (§ 3).
Når du kan avtale å betale før overtakelsen
En avtale om avdrag eller forskudd gjelder bare så langt tre vilkår er oppfylt (§ 47). Verdien av arbeidet som er utført på eiendommen, sammen med materialene som er tilført, må minst svare til det du til enhver tid har betalt. Det kan ikke hvile salgspant (pant som en leverandør kan ha i materialer) eller andre heftelser på materialer som er bygget inn eller tilført, og som skal betales med avdraget. Og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
Omfatter avtalen tomt, er det ekstra strengt. Da kan forskuddsbetaling bare avtales hvis betalingen skjer etter at du har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn dem du skal overta, eller det er stilt garanti.
Selv om vilkårene om verdi og salgspant ikke er oppfylt, kan det avtales at du betaler avdrag mot en selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Det betyr en garanti der banken eller forsikringsselskapet selv er skyldner overfor deg, slik at du kan kreve pengene tilbake derfra.
Du kan også kreve at utbyggeren legger frem en regning som kan kontrolleres, før du betaler avdrag og sluttoppgjør (§ 48). Prisstigning, justering og tillegg skal gå frem særskilt.
Be om en spesifisert faktura som viser hva som er utført, og sammenlign den med betalingsplanen i kontrakten. Sjekk at fremdriften på byggeplassen står i forhold til det som kreves. Står bare grunnmuren, er det vanskelig å forsvare en faktura på det meste av vederlaget. En byggekyndig kan se på byggeplassen og gi deg et skriftlig anslag over hvor mye som er gjort.
Be også om en utskrift fra grunnboken, som viser om det er heftelser på eiendommen, og om dokumentasjon på at garantien er stilt.
Hva som gjelder for sluttoppgjøret
Mange kontrakter sier at hele kjøpesummen skal være betalt før eller samtidig med overtakelsen. Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen eller før hjemmelen overføres, og noe av vederlaget er omtvistet, regnes betalingen likevel som gjort hvis den omtvistede delen er satt på en konto og resten er betalt (§ 49). Kontoen må være i en finansinstitusjon, og pengene, renter medregnet, kan bare disponeres av deg og utbyggeren sammen. Banken skal likevel utbetale i samsvar med rettskraftig dom.
Den delen som står på kontoen, kan ikke utbyggeren bruke alene. Pengene er dermed sikret til striden er avgjort, og du har gjort det loven krever for å ha betalt.
Kreves det at du setter inn mer enn utbyggeren har krav på, kan du kreve rente og erstatning for rentetapet på det overskytende fra tidspunktet pengene ble satt inn.
Camilla og eneboligen
Camilla Johansen kjøper en enebolig med tomt for 5 800 000 kroner. Kontrakten sier at hele summen skal være betalt tre dager før overtakelsesforretningen. Utbyggeren sender en faktura på 5 800 000 kroner og skriver at nøklene utleveres mot betaling.
Camilla sjekker § 47. Minst en tiendedel av vederlaget, 580 000 kroner, skal ikke betales før overtakelsen. Resten, 5 220 000 kroner, kan hun betale tidligere, men bare hvis verdien av arbeidet minst svarer til det hun har betalt, det ikke ligger heftelser på materialene, og hjemmelen til tomten er overført til henne eller det er stilt garanti. Hun ber utbyggeren om dokumentasjon på dette og om en regning som kan kontrolleres.
Utbyggeren sender dokumentasjon på hjemmelsoverføringen og et garantibevis, og Camilla betaler 5 220 000 kroner. De siste 580 000 kroner betaler hun ved overtakelsesforretningen. Kontraktsbestemmelsen om hele beløpet tre dager før er det hun ikke trenger å godta.
Hvis du har betalt for mye eller for tidlig
Har du betalt forskudd uten at vilkårene var oppfylt, gjaldt avtalen om forskuddet bare så langt loven tillater det. Ta det opp skriftlig med utbyggeren, med henvisning til § 47 og tall for hva du har betalt og hva arbeidet er verdt, og be om garanti for det du har betalt for tidlig.
Hva som skjer med forskuddet hvis utbyggeren går konkurs, er et eget spørsmål. Se hva er en § 47-garanti for forskudd og hva skjer med forskuddet hvis utbyggeren går konkurs.
Kort oppsummert
- Er betalingstiden ikke avtalt, betaler du når utbyggeren krever det etter overtakelsen. Omfatter avtalen tomt, bare mot overføring av hjemmelen.
- Betaling før overtakelsesforretningen regnes som avdrag eller forskudd, og avtalen gjelder bare så langt vilkårene i § 47 er oppfylt.
- Minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
- Er sluttoppgjøret avtalt betalt før overtakelsen, kan den omtvistede delen settes inn på en felles konto.
- Du kan kreve en regning som kan kontrolleres, og kreve for mye betalt forskudd tilbake.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.