Slik ber du styret gripe inn mot en bråkete nabo
Vil du be styret gripe inn mot bråk fra en nabo, skriv en skriftlig klage som viser til husordensreglene, beskriver hva som skjer og hvor lenge det har pågått, og legg ved støyloggen. Be styret konkret om å kontakte naboen og gi skriftlig advarsel hvis det fortsetter, så er det enkelt for styret å handle. Styret skal forvalte laget eller sameiet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak, men loven har ikke en fast regel for hvilket tiltak det skal velge. Får du ikke svar, kan du ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva klagen til styret bør inneholde
En klage som blir lest og tatt på alvor, er kort og konkret. Den bør ha med:
- hvem du er, hvilken leilighet du bor i, og hvem klagen gjelder
- hva som skjer, for eksempel musikk, tramping eller lukt
- når det skjer, og hvor lenge det har pågått
- hvilke husordensregler eller vedtekter du mener blir brutt
- hva du allerede har gjort, for eksempel snakket med naboen eller sendt melding
- hva du ber styret gjøre
Legg ved dokumentasjon. En støylogg med datoer og klokkeslett gjør klagen mer troverdig enn en generell beskrivelse. Skriv saklig. Unngå å beskylde naboen for hensikter, og beskriv det du faktisk har opplevd.
Send klagen skriftlig, for eksempel på e-post, slik at dere begge kan vise til den senere. Behold en kopi. Skriv gjerne at du ber om svar innen en rimelig frist. Loven har ikke en fast svarfrist for styret, så sett selv en frist, for eksempel to uker.
Slik ber du styret gripe inn mot bråk
Det mest konkrete du kan gjøre, er å si hva du ber om. «Gjør noe» er vanskelig å svare på. «Kontakt naboen og minn om ro etter klokken 23» er enkelt.
Her er et eksempel på hvordan en slik klage kan se ut:
Til styret i Furuhaugen borettslag,
Jeg bor i leilighet 24 og skriver om støy fra leilighet 34 over meg. Siden begynnelsen av oktober har det vært musikk og stamping omtrent hver helg, ofte etter klokken 23 og i enkelte tilfeller til klokken 02. Jeg har ført en logg som viser 12 hendelser i løpet av seks uker, og den ligger vedlagt.
Jeg har snakket med beboeren to ganger, sist 14. oktober, uten at det har endret seg varig. Husordensreglene punkt 3 sier at det skal være ro fra klokken 23.
Jeg ber styret ta kontakt med beboeren, minne om ordensreglene og skriftlig varsle om at fortsatte brudd kan få konsekvenser. Jeg ber om tilbakemelding innen to uker.
Hilsen Jørgen Strand
Det siste avsnittet i brevet er det viktigste. Du ber ikke om at naboen kastes ut, bare om en saklig reaksjon som kan stoppe problemet.
Hva styret kan gjøre med klagen
Etter borettslagsloven § 8-8 leder styret laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. I sameier skal styret etter eierseksjonsloven § 57 sørge for vedlikehold og drift og forvalte sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Håndheving av ordensregler hører til dette.
Styret kan som regel velge mellom flere skritt:
- ta en samtale med naboen
- sende en skriftlig påminnelse om ordensreglene
- sende en skriftlig advarsel som forklarer at vesentlig mislighold kan gi rett til å kreve boligen solgt
Den siste er viktig, for en skriftlig advarsel er som hovedregel et vilkår for pålegg om salg etter borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38. Advarselen må opplyse om at vesentlig mislighold gir laget eller sameiet rett til å kreve boligen solgt. Det er en høy terskel, og styret vurderer derfor ofte først de mildere virkemidlene.
Styret kan ikke love et bestemt utfall, og det er ikke sikkert at det mener plagen er stor nok til å gripe inn.
Jørgens klage
Jørgen Strand sender klagen over 10. november. Styreleder Gro Moe svarer etter ni dager at styret har snakket med beboeren og minnet om ordensreglene. Det blir stille i to uker, og så starter musikken igjen.
Jørgen skriver til styret på nytt, nå med tre nye hendelser i loggen. Han ber om at styret sender en skriftlig advarsel. Styret vedtar dette på neste styremøte og sender brevet. Advarselen sier at fortsatt mislighold kan føre til krav om at andelen selges.
Etter advarselen blir det stille i seks uker. Hvis det starter igjen, kan styret gå videre. Jørgen fører loggen videre for sikkerhets skyld.
Når styret ikke svarer eller ikke gjør noe
Hører du ingenting, send en kort påminnelse og vis til datoen på den første klagen. Spør om styret har behandlet saken og hva som er besluttet.
Er styret fortsatt passivt, har du flere veier videre. Du kan ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet. Forklaringen om å fremme sak til generalforsamlingen viser hvordan. Generalforsamlingen har øverste myndighet i borettslaget (§ 7-1), og kan gi styret retning.
I sameier med bare to seksjoner kan en seksjonseier selv kreve salgspålegg og fravikelse overfor den andre seksjonseieren etter reglene i eierseksjonsloven § 38 og § 39. Det gjelder ikke i andre sameier, der det er styret som fatter slike vedtak.
Mekling er et annet alternativ. Se om mekling i nabosaker kan passe for deg, siden det kan være en mindre belastende vei enn en formell prosess.
Kort oppsummert
- Vil du be styret gripe inn mot bråk, skriv en kort, saklig og skriftlig klage som viser til husordensreglene og har med logg.
- Be om noe konkret, for eksempel at styret kontakter naboen og sender skriftlig advarsel ved fortsatt brudd.
- Styret leder laget eller sameiet etter lov og vedtekter, men loven sier ikke hvilket tiltak det skal velge.
- Du kan be styret gripe inn også ved å purre og, om nødvendig, ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet.
- Skriftlig advarsel er et vilkår for pålegg om salg, men pålegg krever vesentlig mislighold.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.