Kan banken kreve at den gamle boligen er solgt før lånet utbetales?
Ja, banken kan sette som vilkår at den gamle boligen er solgt før det nye lånet utbetales, hvis dette står i lånetilsagnet eller låneavtalen. Vilkårene må være oppfylt før utbetaling. Som kjøper er du bundet av et bud uten forbehold selv om du ikke klarer å selge i tide. Derfor må du avklare vilkårene med banken og eventuelt søke en overgangsløsning før du byr.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når banken kan sette vilkår om salg av gammel bolig
Finansavtaleloven har ikke en egen regel om at banken kan eller ikke kan kreve at en bolig er solgt. Det er avtalen mellom deg og banken som bestemmer. Avtaler om finansielle tjenester skal inngås i et skriftlig dokument som forbrukeren signerer, og avtalevilkårene er bare bindende for kunden hvis avtaleinngåelsen er gjennomført i samsvar med reglene (§ 3-9).
Vilkår om salg av gammel bolig er vanlige fordi kredittvurderingen ofte bygger på at gjelden på den gamle boligen blir innfridd. Har du 1 500 000 kroner i gjeld på den gamle leiligheten og skal ta opp 4 100 000 kroner til den nye, kan banken mene at to lån til sammen ikke går opp i inntekten din.
Vilkåret kan være formulert ulikt. Noen banker krever at salgskontrakten er signert, andre at pengene er utbetalt, og andre igjen at gammel gjeld er innfridd. Les nøye hva som står.
Hva dette betyr for budet ditt
Selgeren av den nye boligen bryr seg ikke om hvilke vilkår banken din har. Er budet akseptert uten forbehold, er du bundet. Får du ikke lån utbetalt til overtakelsesdagen fordi den gamle boligen ikke er solgt, bryter du avtalen med selgeren.
Selgeren kan da kreve at du betaler (avhendingslova § 5-2). Selgeren kan heve kjøpet hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd eller du ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt (§ 5-3), og kan kreve erstatning og renter for tap på grunn av forsinket betaling (§ 5-4). Loven har ikke noen unntaksregel om at manglende salg av egen bolig fritar kjøperen.
Du kan ta forbehold om salg av den gamle boligen i budet. Selgeren velger om forbeholdet godtas, og et bud med slikt forbehold er svakere enn et bud uten. Forbeholdet kan ikke holdes skjult for andre budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd).
Løsninger hvis banken stiller vilkåret
Du kan prøve flere ting, og noen kan kombineres.
Selg først. Har du tid, er det tryggeste å selge den gamle boligen før du byr på den nye. Da vet du hvor mye du sitter igjen med, og vilkåret er oppfylt.
Spør om overgangsfinansiering. Noen banker tilbyr et kortvarig lån som dekker perioden mellom kjøp og salg. Det er et eget lån med egne kostnader, og banken vil regne på om du klarer begge boligene en periode. Spør før du byr.
Be selgeren om lengre tid. Du kan i budet foreslå en overtakelsesdato som gir deg tid til å selge. Det må selgeren godta, og det kan gjøre budet mindre attraktivt.
Bruk egenkapital eller familie. Har du sparepenger eller en gave til disposisjon, kan det avgjøre om banken tør å utbetale uten at salget er gjennomført.
Aslaug og Torbjørn kjøper hus før salget
Aslaug og Torbjørn Dahl eier en leilighet verdt 3 900 000 kroner med 1 500 000 kroner i restgjeld. De vil kjøpe et hus til 6 200 000 kroner. Banken gir et lånetilsagn på 4 100 000 kroner, men med vilkår om at leiligheten er solgt og gammel gjeld innfridd før utbetaling.
De regner slik: salg av leiligheten gir 3 900 000 kroner, og etter at lånet på 1 500 000 er innfridd og salgskostnader er betalt, sitter de igjen med omtrent 2 300 000 kroner. Sammen med det nye lånet blir det 6 400 000 kroner. Dokumentavgiften på huset er 2,5 prosent, altså 155 000 kroner, så de trenger 6 355 000 kroner. Regnestykket går opp, men bare hvis leiligheten er solgt og oppgjort før de skal betale for huset.
Det er tidspunktet som er problemet. Huset skal overtas 1. august, og de regner ikke med oppgjør på leiligheten før i slutten av august. De spør banken om en overgangsløsning, og banken åpner for et kortvarig lån mot ekstra sikkerhet. De ber om å få det skriftlig. Først da byr de på huset, og de foreslår overtakelse noen uker senere enn selgeren hadde tenkt. Hadde de budt uten å avklare vilkåret, kunne de ha stått med en bindende avtale uten penger til å betale.
Spør banken om dette før du byr
- Er salg av gammel bolig et vilkår for utbetaling, og hva menes med salg: signert kontrakt, oppgjør eller innfrielse?
- Finnes det en overgangsløsning, og hva koster den?
- Hvor lang tid har banken til å utbetale etter at vilkårene er oppfylt?
- Hva skjer hvis den gamle boligen blir solgt for mindre enn forventet?
Be om svarene skriftlig. Det er lettere å bruke senere hvis banken og du er uenige om hva som ble sagt.
Kort oppsummert
- Banken kan kreve at gammel bolig er solgt før utbetaling hvis det er avtalt som vilkår i tilsagnet eller låneavtalen.
- Har du et bud uten forbehold som er akseptert, er du bundet overfor selgeren selv om vilkåret ikke er oppfylt.
- Selgeren kan kreve betaling, erstatning og renter, og kan heve ved vesentlig forsinkelse eller etter en rimelig tilleggsfrist.
- Avklar vilkår, overgangsfinansiering og tidsfrister skriftlig med banken før du byr.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.