Avtale om frivillig fraflytting mot betaling: slik gjør utleier det riktig

Hvorfor utleier tilbyr en slik avtale

Vanlige grunner er at utleier vil selge boligen tomt, flytte inn selv, pusse opp eller rydde i et leieforhold som ikke fungerer. Oppsigelse av en tidsubestemt bolig krever en av grunnene i § 9-5 annet ledd, og en tidsbestemt avtale opphører normalt først ved utløpet av den avtalte leietiden (§ 9-2). En frivillig avtale kan derfor være raskere enn en oppsigelse med tre måneders frist (§ 9-6) som kanskje blir protestert på.

For leietaker kan et slikt tilbud være gunstig: penger til flytting, depositum til ny bolig og tid til å finne noe nytt. Men leietaker har ingen plikt til å si ja, og utleier kan ikke true med oppsigelse eller trakassering for å få en underskrift.

Hva avtalen bør inneholde

Selv om loven ikke krever skriftlig form, er det slik avtaler tvistes etterpå. En enkel avtale bør ha disse punktene:

• navn og adresse på alle som er parter i leieavtalen, og underskrift fra dem alle
• dato for når leieforholdet opphører og når boligen skal være tomt og nøklene levert
• beløpet som utleier betaler, når det forfaller og på hvilken konto, og om det er knyttet vilkår til det (for eksempel at boligen er rengjort og nøklene levert)
• om husleien skal betales frem til fraflyttingsdagen og om siste måned avregnes forholdsmessig
• hvordan depositumet skal gjøres opp, og hvem som kan kreve hva
• hva som skal skje med ting som blir igjen i boligen

Det siste er viktigere enn mange tror. Etterlatt løsøre er regulert i § 10-4: utleier må ta hånd om det som tilhører leier, og kan bare kaste rent skrot straks.

Skriv også at avtalen ikke endrer retten til å kreve erstatning for skader som ikke er oppdaget, hvis det er det partene mener. Eller, motsatt, at partene frafaller alle krav. Si det klart i begge tilfeller.

Depositum og sluttoppgjør

Depositumet står på en konto i leietakers navn, og ingen av partene kan ta ut pengene på egen hånd mens leieforholdet varer (§ 3-5). Etter at leieforholdet er over kan hver av dem kreve utbetaling med den andres skriftlige samtykke. Avtalen om fraflytting er et godt sted å føre inn slikt samtykke, for eksempel: «Begge parter samtykker i at hele depositumet utbetales til leietaker når boligen er kontrollert og godkjent, senest 14 dager etter overlevering.»

Hvis utleier mener han har et krav, må avtalen si hvordan det håndteres. Fem ukers regelen i § 3-5 gjelder uansett hvis banken får krav om utbetaling fra én av partene uten den andres samtykke. Det er bedre å bli enig på forhånd.

Boligen skal ved fraflytting være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde (§ 10-2). En avtale kan sette andre krav, men bare dersom leietaker faktisk samtykker.

Hva leietaker bør få lov til å tenke gjennom

Leietaker bør vite at hun har rett til oppsigelsesfristen og til å protestere mot en oppsigelse. Gir hun fra seg dem, må det være et valg. Utleier bør derfor gi tilbudet skriftlig, la leietaker få betenkningstid, og ikke bruke press. Er det flere leietakere i avtalen, må alle være enige og skrive under.

Siden loven er taus, er det avtalen som gjelder. Er den uklar, blir uenighet om hva den betyr, vanskelig å løse uten å gå til Husleietvistutvalget eller domstolene.

Kort oppsummert

• En avtale om frivillig fraflytting mot betaling har ingen egen regel i husleieloven, så innholdet i avtalen avgjør.
• Etter § 1-2 kan ikke vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven gjøres gjeldende, så leietaker må stå fritt til å si nei.
• Skriv dato, beløp, vilkår, depositumoppgjør og regler for etterlatt løsøre.
• Alle leietakere skriver under.
• Frivillig fraflytting mot betaling er en avtale, ikke en oppsigelse, og den bør ikke inngås under press.