Avtale med arkitekt: dette bør stå om pris, faser og kostnadsramme
En skriftlig avtale med arkitekten bør si hvordan honoraret regnes, hvilke faser oppdraget består av, hvor mange runder med endringer som er med, og om det finnes en kostnadsramme for bygget. Det er disse punktene som avgjør hva som er en feil og hva som er tilleggsarbeid du må betale for. Loven lar deg kreve at avtalen settes opp skriftlig. En kostnadsramme som er skrevet inn, gir deg et sterkere utgangspunkt enn et muntlig anslag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Skriftlig avtale og honorarform
Bustadoppføringslova gjelder også avtaler mellom en forbruker og en konsulent som planlegger en bolig (§ 61). Loven sier at begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig (§ 3). Avtalen kan heller ikke gi deg dårligere vilkår enn loven. En skriftlig avtale med arkitekt gjør det enkelt å se hva dere ble enige om når noe går galt. Muntlige løfter om pris og omfang er vanskelige å bevise.
Honoraret kan avtales på flere måter, og de fungerer ulikt:
- Fast pris for hele oppdraget eller for hver fase. Du vet hva du skal betale, men endringer utenfor avtalen blir tillegg.
- Timepris, ofte med et anslag på antall timer. Det gir fleksibilitet, men du må følge med på forbruket.
- En prosentandel av byggekostnaden. Da øker honoraret når byggekostnaden øker, og det kan gi arkitekten liten interesse i å holde prisen nede.
Avtalen bør si hvilken modell som gjelder, om merverdiavgift er inkludert, når honoraret skal betales, og hva som er med: møter, befaringer, søknader og kontakt med kommunen. Står det ikke i avtalen, blir det senere uenighet om hva prisen dekket.
Faser, leveranser og endringsrunder
Del oppdraget i faser. Typiske faser er skisse, forprosjekt, byggesøknad og detaljprosjektering. For hver fase bør avtalen angi hva du får (tegninger, beskrivelse, kostnadsvurdering), når det skal leveres og når betalingen forfaller.
Faser gjør også avslutning enklere. Er du uenig i retningen etter forprosjektet, vet du hva du har betalt for og hva som gjenstår. Avtalen bør si hvem som svarer på spørsmål underveis og hvordan endringer meldes.
Mange uenigheter oppstår fordi ingen har sagt hvor mange endringer som er med. Avtalen bør angi:
- hvor mange endringsrunder som er med i prisen i hver fase
- hva som regnes som en endring og hva som er nytt oppdrag
- hvordan tillegg skal bestilles, for eksempel skriftlig før arbeidet starter
- hvilken timepris som gjelder for tillegg
Uten dette kan du få en regning for «ekstraarbeid» du trodde var med.
Kostnadsramme eller anslag: skriv det du mener
Dette er punktet som oftest skaper store tvister. Et anslag er arkitektens vurdering og gir normalt ikke et krav om at huset kan bygges for det beløpet. En kostnadsramme er noe annet: en grense du har satt, og som arkitekten har forpliktet seg til å prosjektere innenfor.
Skriv derfor inn:
- hvilket beløp du har råd til, og hva det omfatter (bare huset, eller også tomt, grunnarbeid og utomhus)
- om beløpet er en ramme arkitekten skal holde seg innenfor, eller bare et anslag
- hva som skjer hvis entreprenørenes tilbud kommer over rammen: skal arkitekten tegne om uten ekstra honorar?
Er rammen en del av avtalen og tegningene ligger langt over, kan det være en feil ved oppdraget og ikke bare et dårlig anslag. Uten en avtalt ramme er det vanskeligere å vise at arkitekten gjorde noe galt.
avtale for et enebolighus
Berit og Henrik Strand skal bygge en enebolig på 140 kvadratmeter og velger arkitekt Nora. Avtalen deres sier:
Fast honorar 215 000 kroner pluss mva, fordelt slik: skisse 15 prosent, forprosjekt 30 prosent, byggesøknad 30 prosent og detaljprosjektering 25 prosent. To endringsrunder per fase er med. Ekstra runder koster 1 450 kroner per time. Kostnadsramme for selve bygget er 4,8 millioner kroner inkludert grunnarbeid. Overskrides rammen med mer enn ti prosent i entreprenørenes tilbud, skal Nora tegne om forprosjektet uten ekstra honorar.
Da vet begge hva forprosjektet koster: 30 prosent av 215 000 er 64 500 kroner. De vet at en tredje endringsrunde koster tid etter timeprisen, og de har en ramme med en klar konsekvens.
Tilbudene kommer på 5,5 millioner. Det er 700 000 kroner over rammen, altså 14,6 prosent, og mer enn de ti prosentene som avtalen tillater. Nora må tegne om uten honorar. Hadde avtalen ikke nevnt rammen, ville Berit og Henrik sittet med et muntlig anslag og en ny regning.
Ansvar, reklamasjon og opphavsrett
Arkitekten kan ikke fraskrive seg ansvar som følger av de alminnelige erstatningsreglene (§ 62). Du må si fra om feil innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget dem, og senest fem år etter overtakelsen (§ 63). Det kan være greit å ha en rutine i avtalen for hvordan feil meldes.
Avtalen bør også si hva du får bruke tegningene til. Arkitekten beholder normalt opphavsretten, og du får bruke dem til det avtalte prosjektet. Vil du kunne la en annen arkitekt eller entreprenør bruke dem, skriv det inn.
Til slutt kan avtalen si hvordan du kan avslutte oppdraget. Loven har ingen egen regel om det for konsulenter, så fristen og betalingen for utført arbeid bør stå i avtalen.
Kort oppsummert
- En skriftlig arkitektavtale er enkel å kreve, og den gjør senere uenighet lettere å løse.
- Skriv inn honorarform, faser med leveranser, antall endringsrunder og pris for tillegg.
- Skill mellom et anslag og en kostnadsramme, og skriv hva som skjer hvis tilbudene kommer over rammen.
- Avtalen bør si hva du får bruke tegningene til og hvordan du kan avslutte oppdraget.
- Arkitekten kan ikke fraskrive seg ansvar for feil, og du må melde feil innen rimelig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.