Arve en bolig i utlandet: skatten i Norge og der boligen ligger

Arven er ikke inntekt etter norske regler

Å arve en bolig i Spania, Polen eller Sverige gir deg ikke skattepliktig inntekt i Norge. Skatteloven § 5-50 tredje ledd sier at formuesforøkelse ved arv eller gave ikke regnes som inntekt. Det gjelder uansett hvor eiendommen ligger.

Norge har dessuten ikke noen arveavgift som kan ramme deg som arving. Det betyr ikke at arven er skattefri overalt. Mange land har arveskatt, eiendomsoverføringsskatt eller gebyrer som må betales for å få eiendommen registrert i ditt navn. Reglene i landet der boligen ligger, avgjør dette, og de er uavhengige av norsk skatterett. Spørsmålet om hvilket lands arveregler som gjelder for selve fordelingen, er omtalt i arv med utenlandsk tilknytning og lovvalg.

Betaler du arveskatt eller avgift i utlandet, gir den som hovedregel ikke fradrag i Norge. Skatteloven § 6-16 gir fradrag for arveavgift bare når fordelen regnes som inntekt, og arv av en bolig regnes ikke som det.

Boligen i formuen din

Er du bosatt i Norge, gjelder skatteplikten «all formue og inntekt her i riket og i utlandet» (skatteloven § 2-1 niende ledd). Fra du har arvet boligen, skal den derfor inn i formuen din, og du skal oppgi den i skattemeldingen selv om Skatteetaten ikke har noen opplysninger om den.

Hvordan verdien settes, følger reglene om fast eiendom i skatteloven § 4-10. For bolig i Norge brukes kvadratmetersatser fastsatt av Skatteetaten. For en bolig i utlandet har ikke Skatteetaten slike satser, og du må oppgi en verdi du kan dokumentere, for eksempel takst, kjøpesum eller en megleropplysning. Beløpet skal gjenspeile hva boligen kunne vært solgt for.

Boligen er en sekundærbolig hvis du ikke bruker den som din faste bolig. Sekundærbolig verdsettes etter § 4-10 tredje ledd til 100 prosent av omsetningsverdien. Gjeld i utlandet som er knyttet til boligen, kan trekkes fra, men fradraget for gjeld reduseres når eiendelen har verdsettelsesrabatt (§ 4-19).

Leieinntekter fra boligen

Leier du ut boligen, er leieinntekten skattepliktig i Norge som kapitalinntekt (skatteloven § 5-20). Du kan trekke fra kostnader som har med utleien å gjøre. Landet der boligen ligger, har som regel også rett til å skattlegge leien, og da må du sørge for at du får fradrag for skatten du har betalt der.

Skatteavtalen mellom Norge og landet avgjør som oftest hvem som har rett til å skattlegge hva. Det vanlige er at landet der boligen ligger, har rett til å skattlegge leien, mens Norge som bostedsland gir fradrag for skatten betalt der. Fradraget følger av skatteloven § 16-20 («skattefradrag for skatt betalt i fremmed stat») og må dokumenteres, for eksempel med en skattemelding eller et skattevedtak fra det andre landet. Fradraget kan ikke bli større enn den norske skatten på samme inntekt.

Se hva en skatteavtale er for en generell forklaring.

Salg av den arvede boligen

Selger du boligen, kan gevinsten være skattepliktig både i Norge og i det andre landet. I Norge gjelder reglene i skatteloven kapittel 9. Gevinst på bolig er skattefri når du har eid i mer enn ett år og bodd i boligen i minst ett av de to siste årene (§ 9-3 annet ledd). Bor du ikke i en bolig i utlandet, oppfyller du ikke botidskravet, og gevinsten er normalt skattepliktig hos deg.

Inngangsverdien avhenger av hvem avdøde var. Var avdøde bosatt i Norge og kunne ha solgt skattefritt etter § 9-3, settes inngangsverdien din til boligens antatte salgsverdi på dødsfallet (§ 9-7 femte ledd). Kunne avdøde ikke ha solgt skattefritt, overtar du avdødes inngangsverdi.

Betaler du gevinstskatt i utlandet, får du som hovedregel fradrag i den norske skatten på samme gevinst. Salg i utlandet gir ofte også et valutaspørsmål, fordi både kjøpesum og salgssum skal regnes om til norske kroner.

Dokumentasjon og rapportering

Du må kunne dokumentere verdi, leie, kostnader og skatt i utlandet. Behold skjøtet, takst, skattevedtak fra det andre landet og regnskap over utleien. Utenlandske dokumenter kan kreve oversettelse hvis Skatteetaten ber om det.

Skattemeldingen har egne felt for utenlandsk formue og inntekt. Fyll dem ut selv, siden det ikke er sikkert at opplysningene er forhåndsutfylt. Er du i tvil om hva som er riktig verdi eller hva som er riktig fordeling mellom landene, bør du oppgi det du kan dokumentere og skrive en kort forklaring i skattemeldingen.

Et dødsbo eller en uskifteordning kan gjøre hvem som skal føre boligen, uklar de første årene. Se arv fra utlandet til norsk arving for praktiske sider ved dette.

Kort oppsummert

• Å arve en bolig i utlandet er ikke skattepliktig inntekt i Norge (skatteloven § 5-50 tredje ledd).
• Er du bosatt i Norge, skal boligen oppgis i formuen din, for skatteplikten omfatter formue og inntekt også i utlandet (§ 2-1 niende ledd).
• Leie og gevinst ved salg kan skattlegges både i Norge og der boligen ligger, men du får fradrag i den norske skatten for skatt betalt i utlandet.
• Arveskatt betalt i utlandet gir normalt ikke fradrag i Norge.
• Dokumenter verdi, kostnader og betalt skatt, slik at du kan legge dem frem ved en kontroll.