Kan årsmøtet vedta forbud mot utleie med flertall?
Nei, årsmøtet kan ikke vedta et forbud mot utleie som binder alle med flertall. Vedtektsbestemmelser som begrenser retten til å leie ut seksjonen, gjelder bare overfor seksjonseiere som har samtykket til dem. Unntaket er korttidsutleie, der loven selv gir en grense på 90 døgn som årsmøtet kan justere til mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Det flertallet ikke rekker
Mange sameier har opplevd det samme: naboene er lei av at leiligheter blir utleid, og et flertall på årsmøtet vil forby det. Svaret i eierseksjonsloven § 24 er at et forbud mot utleie ikke kan vedtas så det binder alle.
Paragrafen sier først at seksjonseieren fritt kan leie ut sin egen seksjon. Deretter sier den at seksjonseiernes rettslige disposisjonsrett kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker. En flertallsbeslutning er noe annet enn samtykke fra hver enkelt.
Et forbud som står i vedtektene, men som en seksjonseier aldri har samtykket til, har derfor ikke virkning overfor ham eller henne.
Hvem et forbud kan binde
Et forbud kan binde dem som har sagt ja. Det er mulig i noen situasjoner. Et eksempel kan være at forbudet er avtalt med hver enkelt seksjonseier, slik at alle har sagt ja skriftlig.
I et eldre sameie er det ellers vanskelig. Skal et forbud gjelde for alle, må alle seksjonseierne ha sagt ja, og det er sjelden aktuelt. Et flertallsvedtak kan ikke binde mindretallet på dette området.
Begrensninger kan også avtales mellom seksjonseiere eller mellom seksjonseiere og tredjepersoner. Da er det avtalen som gjelder.
Unntaket: korttidsutleie
Loven gir én begrenset adgang til å regulere utleie med flertall. Korttidsutleie av hele boligseksjonen er begrenset til 90 døgn i året. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene vedtektsfeste en annen grense, men bare mellom 60 og 120 døgn.
Det er likevel ikke noe forbud. Selv med den strammeste grensen, 60 døgn, kan seksjonseierne leie ut korttids i to måneder i året. Og langtidsutleie, altså utleie over 30 døgn sammenhengende, rammes ikke av regelen.
Stemmene telles etter § 52: én stemme per boligseksjon i rene boligsameier, og blanke stemmer regnes som ikke avgitt.
Andre grenser for årsmøtets makt
Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Likevel kan ikke et flertall ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 40). Det kan heller ikke tas inn vedtektsbestemmelser med slik virkning (§ 27).
Et forbud som i praksis rammer enkelte seksjonseiere hardt, mens andre slipper, kan komme i konflikt med disse reglene i tillegg til samtykkekravet.
årsmøtet hos Furuhaugen
I sameiet Furuhaugen med 40 boligseksjoner vedtar årsmøtet i mai, med 31 mot 6 stemmer, at «utleie av seksjoner er forbudt». Én blank stemme regnes ikke.
Ragnhild eier en seksjon som hun har leid ut til en student i to år. Hun stemte imot og har aldri signert noe om utleieforbud. Hun fortsetter å leie ut.
Styret sender henne en advarsel. Hun svarer at vedtaket ikke binder henne, siden hun ikke har samtykket i begrensningen. Styret har ikke rettslig dekning for å kreve at hun avslutter leieforholdet. Skulle sameiet i stedet ha vedtatt en korttidsgrense på 60 døgn, ville det vært noe annet. Det gjelder uten hennes samtykke, så lenge to tredjedeler stemmer for.
Studenten kan bli boende. Grensen på 90 døgn for Airbnb-utleie er uansett i kraft.
Hva sameiet kan gjøre i stedet
Et sameie som vil ha mer ro, har flere reiskaper. Det kan vedta ordensregler som gjelder alle som bor i bygget, uavhengig av om de eier eller leier. Det kan sette korttidsgrensen til 60 døgn. Og det kan kreve at eier følger opp at leietakerne overholder reglene. Gjentatte brudd fra en leietaker gir seksjonseieren et ansvar overfor sameiet.
Hva du gjør hvis du er enig i målet
Et sameie som ønsker færre utleide seksjoner, kan jobbe i flere spor. Det kan snakke med de som leier ut, og høre om de er villige til å samtykke i en frivillig avtale. Slike avtaler binder dem som skriver under.
Det kan også gjøre vedtektene tydeligere for nye eiere, slik at de som kjøper, vet om reglene på forhånd. Hvem som kjøper med kjennskap til en bestemmelse, og hva det betyr, er et spørsmål loven ikke svarer på direkte.
Til slutt kan sameiet bruke de regler loven faktisk gir: ordensregler, 90-dagersgrensen eller en strammere korttidsgrense på minst 60 døgn.
Hva du gjør hvis du er mot forbudet
Er du seksjonseier og får et forbud som du ikke har samtykket til, bør du stemme imot på årsmøtet og gjerne få det ført i protokollen. Skriv ikke under på noe som ser ut som samtykke, for eksempel en erklæring i forbindelse med vedtaket.
Beholder sameiet forbudet og forsøker å håndheve det, kan du vise til at begrensningen ikke gjelder deg. Du er likevel bundet av 90-dagersgrensen for korttidsutleie.
Kort oppsummert
- Årsmøtet kan ikke med flertall vedta et forbud mot utleie som binder alle seksjonseiere.
- Begrensninger i retten til å leie ut gjelder bare dem som har samtykket.
- Korttidsutleie er et unntak: grensen er 90 døgn i året og kan justeres til 60 til 120 døgn med to tredjedels flertall.
- Årsmøtets flertall kan ikke gi noen en urimelig fordel på andres bekostning.
- Ordensregler og en strammere korttidsgrense er de redskapene sameiet har.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.