Hvem har ansvaret for varmtvannsberederen i borettslagsleiligheten?

Utgangspunktet: berederen er utstyr i din bolig

I borettslagsloven § 5-12 står det at andelseieren skal holde ved like blant annet rør, ledninger, inventar, utstyr og apparater i boligen. Vedlikeholdet omfatter nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt. En varmtvannsbereder som er montert i leiligheten og bare leverer varmt vann til deg, er et slikt apparat.

Det er altså du som skal bekoste både service, reparasjon og ny bereder når den gamle gir opp. Det gjelder også tilfeldige skader. § 5-12 fjerde ledd sier at vedlikeholdsplikten omfatter utbedring av tilfeldig skade.

Når laget kan ha ansvaret

Bygget kan ha en felles varmtvannsløsning, for eksempel en stor bereder i kjelleren som forsyner alle leilighetene. Da er det ikke et apparat som tjener bare din bolig, og laget har ansvar for det anlegget. Etter § 5-17 skal laget holde ved like felles installasjoner, også de som går gjennom boligen din.

Skillet går derfor mellom en bereder som bare er din, og et felles anlegg som mange deler. Rørene fra et felles anlegg inn til din leilighet er lagets del. Det du selv har koblet til og som er i din bolig, er ofte din.

Vedtektene kan endre fordelingen

§ 5-12 femte ledd sier at vedtektene kan fastsette vedlikeholdsplikten annerledes. Noen borettslag har bestemt at laget tar ansvar for berederne, for eksempel for å sikre jevn kvalitet og unngå vannskader fra gamle modeller. Andre har ikke noe om dette, og da gjelder loven.

Andelseieren kan også gjøre en særskilt avtale med laget om å fastlegge plikten annerledes. Det kan være aktuelt hvis laget bytter alle berederne samtidig.

Hva med skader fra berederen?

Skader som skyldes at du ikke har holdt berederen i stand, kan føre til krav mot deg, både fra laget og fra naboer. Etter § 5-13 kan laget kreve erstatning for tap som skyldes at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine etter § 5-12. Plikten er ikke streng uten grenser. Du slipper ansvar hvis mislighold skyldes en hindring utenfor din kontroll, og erstatningen kan settes ned hvis den ellers ville bli urimelig.

Den som kjøper en leilighet med gammel bereder, tar også over plikten. Etter § 5-16 har en ny eier plikt til å utføre vedlikehold som den forrige eieren skulle ha gjort.

Hvor lenge en bereder varer, avhenger av vannkvalitet, temperatur og hvor godt den er vedlikeholdt. Mange rørleggere anbefaler å skifte før den begynner å lekke, særlig hvis den sitter over bad eller bolig der et vannsøl vil gjøre stor skade. En bereder som står i et rom med sluk i gulvet, gjør en lekkasje mindre alvorlig enn en bereder over et trebjelkelag.

Sjekk at berederen har en sikkerhetsventil som fungerer, og at den står på rett sted for avløp. Dryppende vann fra ventilen er et tegn på at noe er galt, og bør sjekkes av en rørlegger. Slike enkle sjekker kan avverge dyre skader, og de er ditt ansvar etter § 5-12.

Hvis berederen er koblet til et system som laget har bygd, for eksempel via en felles sirkulasjonsledning, bør du spørre styret før du bytter. Laget kan ha krav til hvilken type som kan brukes, og feil montering kan skade fellesanlegget. Skriv ned avtalen.

Skal du bytte bereder i en leilighet du leier ut videre, gjelder det samme. Du er andelseieren og har plikten overfor laget, uansett hvem som bor der.

Kort oppsummert

• Varmtvannsberederen som bare tjener din bolig, er et apparat du selv skal vedlikeholde og skifte etter § 5-12.
• Felles varmtvannsanlegg er lagets ansvar etter § 5-17.
• Vedtektene kan flytte ansvaret, så sjekk dem før du bestiller ny bereder.
• Lekker berederen og skaden rammer andre, kan du bli erstatningsansvarlig.
• Ny eier overtar plikten til å utbedre vedlikehold som forrige eier unnlot å gjøre.