Airbnb i sameie: dette må du gjøre før første gjest kommer
Før første gjest kommer, må du sjekke vedtektene og regne ut hvor mange døgn du kan leie ut. Korttidsutleie av hele boligseksjonen, altså utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, er ikke tillatt i mer enn 90 døgn i året. Sameiet kan i vedtektene ha satt grensen til mellom 60 og 120 døgn, og da gjelder den. Hold oversikt over døgnene og sørg for at gjestene kjenner ordensreglene, slik at naboene ikke får unødig ulempe.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Airbnb i sameie: les vedtektene før første gjest kommer
Utgangspunktet i eierseksjonsloven § 24 er at du fritt kan leie ut din egen seksjon. Sameiet kan begrense retten i vedtektene, men bare hvis de som berøres, samtykker. Les derfor vedtektene, og se særlig etter tall for utleie, krav om godkjenning av leietakere og regler om bruk av seksjonen.
Står det i vedtektene at styret skal godkjenne leietakere, kan styret bare nekte når det foreligger saklig grunn.
Slik regner du ut døgnene
Lovens grense gjelder korttidsutleie av hele boligseksjonen. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Slik utleie er ikke tillatt i mer enn 90 døgn i året. Sameiet kan ved vedtektsbestemmelse sette grensen et annet sted mellom 60 og 120 døgn, og det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Det er hele seksjonen som må leies ut for at begrensningen gjelder. Bor du selv i leiligheten og leier ut et gjesterom, gjelder ikke tellingen etter denne bestemmelsen. Utleie som varer over 30 døgn sammenhengende, regnes heller ikke som korttidsutleie.
Departementet har i en tolkningsuttalelse lagt til grunn at gratis utlån ikke telles, og loven gjør unntak for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.
Før oversikt fra første dag
Loven sier ikke hvordan du skal føre regnskap over utleiedøgnene. Likevel er det du som må kunne vise at du holder deg innenfor grensen hvis styret spør. Et enkelt ark eller en regnearkfane er nok, så lenge den viser innsjekk og utsjekk for hver booking. Hent gjerne ut oversikten fra utleieplattformen ved årsskiftet og ta vare på den.
Grensen gjelder per år, og det er døgn som telles, ikke antall bookinger. Noter derfor både ankomst- og avreisedato.
Hvis du allerede har passert grensen
Har du leid ut flere døgn enn tillatt, er det et brudd på loven, uavhengig av om noen har klaget. Stopp videre korttidsbookinger for året, og snakk med styret før de kommer til deg. Hvilke virkemidler sameiet har, avhenger av hvor alvorlig og gjentatt bruddet er. En enkeltstående overskridelse på noen få døgn vil normalt møtes annerledes enn utleie som pågår hele året.
Til neste år kan du planlegge døgnene på forhånd og blokkere resten i kalenderen på plattformen.
Gjestene og naboene
Du har ikke rett til å bruke seksjonen slik at naboene får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (§ 25). Dette ansvaret følger deg også når det er gjestene som skaper støyen. Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (§ 28), og det er de reglene gjestene bør få på forhånd.
Det praktiske er å lage et kort ark på norsk og engelsk. Der kan du forklare når det skal være ro i oppgangen, hvordan søppel og vask håndteres og hvem gjestene ringer ved nøkkelproblemer. Henger arket på innsiden av døren, og står det samme i bekreftelsen, vet gjestene hva som gjelder. Sørg også for nøkkelboks eller kodelås, slik at ingen må ringe på hos naboene midt på natten.
Torunn og toromsleiligheten
Torunn Eide eier en toromsleilighet i et sameie med 18 boligseksjoner. Vedtektene sier ingenting om utleie, og hun legger ut leiligheten på en plattform. I løpet av sommeren booker hun ut 41 døgn, i høstferien 9 døgn, og i desember 14 døgn. Til sammen er det 64 døgn.
Grensen er 90 døgn, så Torunn har 26 døgn igjen. En gjest vil booke 35 døgn rett etter nyttår. Det er over 30 døgn sammenhengende og regnes derfor ikke som korttidsutleie, så de døgnene teller ikke mot de 90.
En nabo klager til styret etter en fest en lørdag. Torunn kan vise at gjesten fikk ordensreglene på forhånd, og at hun kontaktet gjesten samme kveld. Hun svarer likevel som eier for hvordan seksjonen brukes, og klagen må hun følge opp.
Skulle sameiets årsmøte ha vedtatt en lavere grense, for eksempel 60 døgn, ville hun vært over grensen allerede på 64 døgn.
Skatt og andre forhold
Utleie kan også ha skattemessige følger, og de er tatt opp i en egen artikkel om skatt på Airbnb-utleie. Reglene om utleiedøgn i sameiet gjelder uavhengig av dem.
Kort oppsummert
- Les vedtektene før du annonserer. Sameiet kan ha begrenset utleie, og du er bundet av det du har samtykket i.
- Korttidsutleie av hele seksjonen er ikke tillatt i mer enn 90 døgn i året, med mindre vedtektene har satt grensen til mellom 60 og 120.
- Utleie over 30 døgn sammenhengende teller ikke som korttidsutleie.
- Før egen oversikt over utleiedøgn for hvert år.
- Gi gjestene ordensreglene på forhånd, slik at naboene ikke får unødig ulempe.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.